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Bail de durée déterminée : attention à la fraude à la loi !

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Le Tribunal fédéral vient de trancher une affaire genevoise dans le cadre de laquelle le locataire considérait qu’il était abusif de conclure un contrat de bail de durée déterminée sans aucun motif particulier. La justice lui a donné raison, à la grande surprise des milieux immobiliers. Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : expliquez-nous cette affaire.

Rappelons peut-être d’abord la différence entre un contrat de bail à durée déterminée et indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend automatiquement fin à l’échéance convenue sans que le bailleur ne doive notifier ou justifier le congé et par conséquent avec une possibilité limitée pour le locataire d’en contester le bienfondé. Dans le second cas, le congé doit être notifié au locataire pour la prochaine échéance du bail et celui-ci peut le contester si le congé est abusif, par exemple parce qu’il fait suite à une réclamation du locataire. Vous aurez donc compris que le bail de durée déterminée est plus favorable au bailleur.

Quel type de bail avait été conclu dans le cas concret ?

Pour faire court, les parties avaient conclu un contrat à durée déterminée de 4 ans avec un loyer fixé par l’Etat pendant les trois premières années, et un loyer de marché pour la dernière année. En l’espèce, le locataire avait indiqué qu’il souhaitait cet appartement depuis longtemps et qu’il en avait urgemment besoin à cause de sa récente séparation et de la nécessité d’y recevoir ses enfants. La régie n’avait pas voulu lui accorder un bail de durée indéterminée mais lui avait indiqué qu’il n’y aurait pas de problème pour son renouvellement. Après la signature du bail, le locataire a contesté le loyer initial et demandé que le Tribunal constate que le bail était de durée indéterminée, malgré ce qui avait été expressément convenu dans le bail.

Qu’en a pensé le Tribunal fédéral ?

Le Tribunal fédéral a donné raison au locataire et considéré que le propriétaire n’avait aucune raison particulière d’accorder un bail de durée déterminée compte tenu de ses propres besoins et de ceux du locataire et constaté qu’il concluait systématiquement des baux de ce genre dans le but de « rendre docile » le locataire (je cite). Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un bail à durée déterminée avait pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits puisqu’il s’exposait alors à ne pas voir son bail renouvelé à l’échéance, sans possibilité de contester ce refus de renouvellement. Le contrat a donc été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée.

Qu’en pensent les milieux immobiliers ?

Comme vous pouvez l’imaginer, l’ASLOCA jubile et les régies et propriétaires fulminent. Il faut quand même souligner qu’il s’agit ici d’un arrêt rendu sur un cas très particulier et qu’on ne peut pas nécessairement tirer la conclusion que tous les baux de durée déterminée sont abusifs, ce qu’il revient au locataire de prouver. D’un point de vue juridique, la loi permet sans restriction de conclure un bail de durée déterminée sans avoir à le justifier (c’est le principe de la liberté contractuelle) et on peut s’étonner du raisonnement juridique du Tribunal fédéral, bien que l’on puisse comprendre sa conclusion sur un plan pratique ou pragmatique.

 

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Polémique: « En Suisse, nous avons été plus de 500 000, c’est l’essentiel »

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Le vendredi 14 juin 2019 restera gravé dans l’histoire de la Suisse. La grève des femmes a mobilisé dans tout le pays au nom de la lutte en faveur de l’égalité entre hommes et femmes. Sur les photos prises à Genève, la vague violette ne fait aucun doute. Mais, combien de manifestants et majoritairement de manifestantes ont défilé dans la rue ? Quatre jours après l’événement, le chiffre exact fait toujours débat.

12 000 selon la police, plus de 30 000 selon les organisatrices. Où se situe la vérité ? Même avec le recul, c’est difficile de le savoir. Pour comprendre cet écart, revenons à la base : qui compte et comment ?

La police d’abord. Le porte-parole, Silvain Guillaume-Gentil reconnait volontiers que le chiffre de 12 000 n’est pas d’une extrême fiabilité. «Ce n’est pas la mission de la police de compter les gens. On le fait lors des manifestations pour pouvoir planifier les forces sur le terrain.» L’idée, c’est que, si le même organisateur fait une nouvelle demande, la police peut mieux appréhender l’ampleur de l’événement.

Concernant la grève des femmes, le porte-parole précise que la demande d’autorisation déposée par les organisatrices en amont de la manifestation prévoyait 2500 personnes. La méthode de la police consiste à se placer en début de cortège (où la foule est, on le sait, plus compacte), à compter le nombre de personnes sur une rangée et à multiplier.

Qui d’autre compte?

Les organisateurs. Dans un communiqué diffusé samedi, le collectif indique que le cortège est parti de la plaine de Plainpalais à 17h05 et qu’il a atteint 2,5 km de long. Pour finir sur la place Neuve à 20h30. Le Collectif genevois pour la Grève féministe estime l’affluence à 30 000 participants.

Du côté des journalistes, les reporters de la Tribune de Genève indiquent qu’il y avait au moins 20 000 manifestants.

De mon côté, selon une information récoltée auprès des agents de police présents qui, au passage se sont dit impressionnés par la foule, j’ai appris qu’à 18h20, la tête de cortège était à l’arrêt sur le pont du Mont-Blanc alors que les derniers manifestants n’avaient pas encore quitté Plainpalais. La queue du cortège est, elle, entrée sur le pont à 19h18 tapantes.

Sur une vidéo filmée par mes soins, on voit défiler environ 280 manifestants en une minute. Sachant que la tête de cortège a quitté Plainpalais à 17h et que les derniers manifestants se sont mis en marche depuis ce même point de départ 1h30 plus tard, on atteint le chiffre de 25 000.

Vérité historique ou pinaillage

Sur les réseaux sociaux, certains regrettent que l’on rogne sur ce chiffre et que l’on travestisse ainsi l’histoire. Pour Kaya Pawlowska, représentante du collectif, le chiffre genevois «n’est pas la priorité. On sait que de toute façon, en Suisse, nous sommes plus de 500 000 à avoir manifesté. » Soit tout autant que le 14 juin 1991.

A ce sujet, le député socialiste Sylvain Thévoz souhaite que le Conseil d’Etat confie le comptage des manifestants à «une entité neutre, objective et outillée pour le faire afin de pouvoir disposer de chiffres fiables».

@marie_prieur

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Guy Parmelin auprès de la recherche au Campus Biotech

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Guy Parmelin était ce mardi à Genève, il a visité des entreprises actives dans la recherche et l’innovation au Campus Biotech.

Sortie au bout du Léman pour le Conseiller fédéral chargé de l’économie, de la formation et de la recherche. Guy Parmelin a eu droit à une visite guidée au Campus Biotech des entreprises actives dans le domaine biomédical, comme Sophia Genetics qui analyse les données de l’ADN pour traiter de façon plus ciblée les cancers dans les hôpitaux ou encore Gliapharm qui travaille sur la dégénérescence des cellules du cerveau. C’est la première tournée du Conseiller fédéral chargé de l’économie dans l’Arc lémanique. Pour Guy Parmelin, il est important de « descendre de sa tour d’ivoire » et de constater de visu ce qui se fait dans le domaine de la recherche et l’innovation. On l’écoute:

Guy Parmelin Conseiller fédéral chargé de l'économie

Chaque année, la Confédération investit plusieurs milliards dans les écoles polytechniques et dans les Cantons pour la recherche, la technologie et l’innovation. Pour Guy Parmelin, il est important que de mutualiser les forces pour faire avancer la recherche:

Guy Parmelin Conseiller fédéral chargé de l'économie

Mardi soir, Guy Parmelin est attendu à l’organisation internationale du travail, l’OIT, à l’occasion de son centième anniversaire.

 

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Logements de Fort-Barreau: « 20 à 25 personnes vont pouvoir sortir la tête de l’eau »

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A Genève, dix-neuf logements modulaires ont été inaugurés mardi, en fin de matinée. Située sur le site de Fort-Barreau, juste derrière la gare Cornavin, la structure s’élève sur quatre étages. Ces vingt modules préfabriqués font 20 m2 chacun. Ils comprennent un espace cuisine et une salle de bains.

Ces logements sont destinés aux personnes qui vivent des situations difficiles, et qui sont exclus du marché du logement classique. L’idée: leur offrir une solution de transition entre l’accueil d’urgence et un appartement avec un bail à soi. La conseillère administrative chargée de la cohésion sociale, Esther Alder explique le principe:

Esther Alder Conseillère administrative chargée de la Cohésion sociale

Les premiers occupants devraient prendre possession des lieux d’ici quelques jours. La magistrate Esther Alder décline les avantages de ces logements-relais, qualifiés d’ « alternative efficace »:

Esther Alder Conseillère administrative chargée de la Cohésion sociale

Reste que ces 19 logements apparaissent comme une goutte d’eau face à l’ampleur du problème. Ce qu’en dit la conseillère administrative:

Esther Alder Conseillère administrative chargée de la Cohésion sociale

De son coté, le conseiller administratif chargé des Constrcuctions, Rémy Pagani salue l’utilisation des dents creuses dans la Ville:

Rémy Pagani Conseiller administratif chargé des Constructions

@marie_prieur

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Appel de Berne et Genève entendu

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Le possible transfert de Genève à Lausanne d'une partie de la production télévisuelle de la RTS soulève des inquiétudes au bout du lac. Le National a tapé du poing sur la table (archives). (©KEYSTONE/MARTIAL TREZZINI)

Le National a tapé du poing sur table mardi face aux velléités centralistes de la SSR. Par 120 voix contre 54, il a donné suite à cinq initiatives parlementaires visant à ancrer la répartition des sites de production entre Genève, Lausanne, Berne et Zurich.

Le Conseil des Etats doit encore se prononcer. Les sénateurs avaient longuement débattu de la question sans toutefois pouvoir trancher car Beat Vonlanthen (PDC/FR) avait retiré au dernier moment sa proposition.

La Chambre du peuple s’est prononcée sur des textes déposés par Regula Rytz (Verts/BE), Albert Rösti (UDC/BE), Gerhard Pfister (PDC/SZ), Martin Landolt (PBD/GL) et Beat Jans (PS/BS). Leurs initiatives visaient à garantir une production décentralisée de programme.

Elles répondaient à la décision de la SSR de centraliser à Zurich les rédactions radio de la SRF, actuellement basée à Berne. Des craintes ont aussi été émises face à un transfert de Genève à Lausanne d’une partie de la production télévisuelle de la RTS. Il y a deux semaines, des représentants des gouvernements des cantons de Genève et Berne sont d’ailleurs montés au créneau.

Les initiants voulaient préciser dans la loi qu’en Suisse romande, la majeure partie des offres audiovisuelles devrait être développée à Genève et l’offre audio à Lausanne. Dans le domaine de l’information en Suisse alémanique, la SSR devrait produire la majeure partie de ses offres audiovisuelles à Zurich et la majeure partie de ses offres audio à Berne.

Cohésion nationale et diversité

La SSR a eu une attitude particulièrement arrogante face aux autorités politiques, selon Albert Rösti. Si l’on tape du poing sur la table, elle pourrait reculer. L’argument de la cohésion nationale et d’une offre diversifiée a largement été utilisé pour combattre l’initative No Billag, a rappelé Martin Landolt.

La raison d’être de la SSR est de se démarquer des offres commerciales. C’est d’ailleurs pour cela que cette entreprise perçoit une large partie de la redevance, a noté Gerhard Pfister. Les journalistes doivent avoir un ancrage régional, selon Thomas Egger (PDC/VS).

Toute l’information de la SSR ne doit pas être concentrée dans deux villes, a lancé Beat Jans. Il n’y a pas lieu de suivre un mouvement qui s’est déjà fortement développé du côté des éditeurs privés. Le point de vue change que l’on habite dans une région ou une autre.

A Bâle, on a ainsi un regard différent sur les frontaliers, a fait valoir le socialiste. Quant à la politique agricole, elle n’a pas la même importance dans les régions périphériques qu’en ville.

Pas nécessaire

Il n’y a pas besoin pour autant fixer les sites de production dans la loi, a plaidé en vain Martin Candinas (PDC/GR) au nom de la commission préparatoire. Cela pourrait même être contre-productif et entraîner une centralisation dans ces endroits. Or, la SSR, en plus de ses studios de Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lugano et Zurich, exploite des plus petits studios dans toutes les régions du pays.

Le lieu de production d’une émission n’est pas aussi important qu’on veut bien le dire. Et si l’on parle beaucoup des Bernois appelés à travailler à Zurich, on évoque bien moins les Zurichois qui ont leur nouveau bureau à Bâle, a lancé le Grison.

Assurances de la SSR

Pour la SSR, les déménagements prévus doivent préserver l’emploi et les programmes, tout en diminuant les coûts. Ces opérations font partie du plan d’économies de 100 millions de francs. L’entreprise promet malgré tout de rester fortement présente à Berne. Au total, 550 collaborateurs de l’entreprise publique, dont plus de 150 journalistes, resteront basés dans la ville fédérale.

Notamment les journalistes qui suivent la politique nationale depuis le centre des médias du Palais fédéral. La SSR a assuré qu’elle concentrait ses efforts d’économie sur les infrastructures et les aspects administratifs et non sur l’offre journalistique et les collaborateurs. Les synergies réalisées grâce au déménagement partiel permettront en outre de disposer de ressources supplémentaires pour le travail dans les régions.

Source: ATS

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Drame familial: trois morts à Apples

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Un drame familial s'est produit lundi soir à Apples: trois personnes sont décédées dont un enfant de 13 ans (photo prétexte). (©KEYSTONE/LAURENT GILLIERON)

Un drame familial a fait trois victimes à Apples (VD). Suite à l’appel d’un voisin, la police a découvert lundi soir les corps d’un homme, d’une femme et d’un enfant de treize ans dans une maison. Il s’agit de ressortissants belges.

Vers 21h45, un habitant du village a fait appel à la centrale d’engagement de la police cantonale vaudoise. « Il s’inquiétait de ne plus voir de mouvement dans la maison voisine depuis quelques jours », a indiqué à Keystone-ATS Cédric Pittet, répondant presse de la police cantonale. Rapidement dépêchés sur place, les gendarmes ont découvert les trois corps.

La thèse du drame familial est privilégiée. « A ce stade de l’enquête, il n’y a pas de notion d’armes à feu », a précisé le porte-parole.

Le procureur de service a été alerté et s’est rendu sur place. Sous sa direction, les investigations sont menées afin de déterminer les circonstances exactes de ce drame.

Ce drame a nécessité l’intervention de deux médecins du centre universitaire de médecine légale (CURML), de quatre patrouilles de la gendarmerie, de la police scientifique, de la division criminelle de la police de sûreté ainsi que l’équipe de soutien d’urgence (ESU).

Source: ATS

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