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Bail de durée déterminée : attention à la fraude à la loi !

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Le Tribunal fédéral vient de trancher une affaire genevoise dans le cadre de laquelle le locataire considérait qu’il était abusif de conclure un contrat de bail de durée déterminée sans aucun motif particulier. La justice lui a donné raison, à la grande surprise des milieux immobiliers. Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : expliquez-nous cette affaire.

Rappelons peut-être d’abord la différence entre un contrat de bail à durée déterminée et indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend automatiquement fin à l’échéance convenue sans que le bailleur ne doive notifier ou justifier le congé et par conséquent avec une possibilité limitée pour le locataire d’en contester le bienfondé. Dans le second cas, le congé doit être notifié au locataire pour la prochaine échéance du bail et celui-ci peut le contester si le congé est abusif, par exemple parce qu’il fait suite à une réclamation du locataire. Vous aurez donc compris que le bail de durée déterminée est plus favorable au bailleur.

Quel type de bail avait été conclu dans le cas concret ?

Pour faire court, les parties avaient conclu un contrat à durée déterminée de 4 ans avec un loyer fixé par l’Etat pendant les trois premières années, et un loyer de marché pour la dernière année. En l’espèce, le locataire avait indiqué qu’il souhaitait cet appartement depuis longtemps et qu’il en avait urgemment besoin à cause de sa récente séparation et de la nécessité d’y recevoir ses enfants. La régie n’avait pas voulu lui accorder un bail de durée indéterminée mais lui avait indiqué qu’il n’y aurait pas de problème pour son renouvellement. Après la signature du bail, le locataire a contesté le loyer initial et demandé que le Tribunal constate que le bail était de durée indéterminée, malgré ce qui avait été expressément convenu dans le bail.

Qu’en a pensé le Tribunal fédéral ?

Le Tribunal fédéral a donné raison au locataire et considéré que le propriétaire n’avait aucune raison particulière d’accorder un bail de durée déterminée compte tenu de ses propres besoins et de ceux du locataire et constaté qu’il concluait systématiquement des baux de ce genre dans le but de « rendre docile » le locataire (je cite). Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un bail à durée déterminée avait pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits puisqu’il s’exposait alors à ne pas voir son bail renouvelé à l’échéance, sans possibilité de contester ce refus de renouvellement. Le contrat a donc été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée.

Qu’en pensent les milieux immobiliers ?

Comme vous pouvez l’imaginer, l’ASLOCA jubile et les régies et propriétaires fulminent. Il faut quand même souligner qu’il s’agit ici d’un arrêt rendu sur un cas très particulier et qu’on ne peut pas nécessairement tirer la conclusion que tous les baux de durée déterminée sont abusifs, ce qu’il revient au locataire de prouver. D’un point de vue juridique, la loi permet sans restriction de conclure un bail de durée déterminée sans avoir à le justifier (c’est le principe de la liberté contractuelle) et on peut s’étonner du raisonnement juridique du Tribunal fédéral, bien que l’on puisse comprendre sa conclusion sur un plan pratique ou pragmatique.

 

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« Gilets jaunes »: premiers incidents à Paris

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Des policiers sont intervenus dès la première manifestation de "gilets jaunes" à la Porte de Champerret à Paris ce matin. (©Keystone/EPA/CHRISTOPHE PETIT TESSON)

Malgré leur essoufflement, les « gilets jaunes » tentent samedi pour leur anniversaire un retour aux sources de cette lutte sociale inédite, avec de multiples appels à manifester partout en France et « plusieurs milliers » de personnes attendues à Paris.

« Ca va péter, ça va péter », « On est là même si Macron il veut pas », « Joyeux anniversaire » chantaient des manifestants Porte de Champerret, à Paris. Vers 10h00, quelques dizaines de « gilets jaunes » ont investi à pied le périphérique voisin, entraînant immédiatement une intervention de forces de l’ordre et un reflux tout aussi rapide des manifestants.

Porte de Champerret, départ d’une manifestation autorisée, les forces de l’ordre ont a plusieurs reprises usé de gaz lacrymogène pour disperser en vain quelques centaines de manifestants.

Idem place d’Italie, rive gauche, point de départ d’une seconde manifestation, la police a délogé à coups de grenades lacrymogènes un petit groupe qui avait incendié des palettes en bois.

A Paris, un premier bilan de la préfecture de police faisait état à 10h50 de plus d’un millier de contrôles et de 24 interpellations.

Les points névralgiques de la capitale, des Champs-Elysées à la Concorde ou aux abords des ministères, étaient quadrillés par les forces de l’ordre. Plusieurs stations de métro ou de RER étaient fermées « jusqu’à nouvel ordre » samedi.

Pour cet « acte 53 », la « révolte des ronds-points », née il y a un an pour protester contre une taxe sur le carburant avant de devenir un ample mouvement de contestation qui a bouleversé le mandat d’Emmanuel Macron, espère regagner des couleurs.

« Retour aux ronds-points »

Alors que le gouvernement a concédé primes d’activité, heures supplémentaires défiscalisées et organisé un vaste débat national, le mouvement s’est peu à peu étiolé dans la rue.

Les dernières manifestations n’ont jamais rassemblé plus de quelques milliers de personnes, très loin des 282’000 manifestants recensés le 17 novembre 2018 lors du samedi inaugural.

Sur Facebook, la mouvance fourmille d’initiatives pour marquer le coup avec cet « acte 53 ». Tractages, manifestations, retours sur les ronds-points: plus de 270 actions sont annoncées tout le week-end, partout en France.

Un an après, les multiples revendications de cette vaste contestation demeurent: baisse de la TVA sur les produits de première nécessité, retour de l’ISF, référendum d’initiative citoyenne…

« Plusieurs milliers de personnes » sont attendues à Paris, selon une source sécuritaire. Sur l’ensemble du territoire, les autorités s’attendent à « une mobilisation importante mais pas comme celles que nous avons pu enregistrer en décembre ou janvier », au plus fort du mouvement qui a ébranlé le pouvoir.

Dans la capitale, la préfecture de police a multiplié les périmètres interdits à la manifestation, notamment autour des Champs-Elysées, pour tenter d’éviter de revivre violences et saccages. Certains « gilets jaunes » veulent néanmoins retourner sur la célèbre avenue, théâtre de plusieurs temps forts du mouvement.

Par ailleurs, des rassemblements sont programmés dans plusieurs grandes villes dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse. Des appels à réinvestir les ronds-points, avec ou sans blocages, ont également été lancés à Besançon, Calais, Colmar, Dole, Dunkerque ou Montpellier.

Source: ATS

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Un Vert ou une Verte au Conseil National en 2022

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La vague verte touche aussi le tête du National: un ou une représentant(e) écologiste va grimper sur le perchoir en 2022. (©KEYSTONE/JEAN-CHRISTOPHE BOTT)

La vague verte touche la présidence du Conseil national. Comme le groupe Vert au National occupe désormais la 4e place devant celui du PLR, les présidents des groupes se sont mis d’accord vendredi pour qu’un représentant écologiste grimpe sur le perchoir en 2022.

Ce président ou cette présidente Vert(e) brûlera la politesse au groupe PDC en 2022, a expliqué Roger Nordmann, président du groupe socialiste, à Keystone-ATS revenant sur une information publiée dans l’édition de samedi de la Schweiz am Wochenende. En faisant ce choix, les présidents des groupes n’ont fait qu’appliquer le règlement qui précise que la force des partis après des élections doit être prise en compte.

Pendant un siècle, la présidence a été attribuée à tour de rôle aux quatre plus grands partis le PLR, l’UDC, le PDC et le PS. L’actuelle présidente Marina Carobbio (PS/TI) va transmettre le témoin l’an prochain à la PLR vaudoise Isabelle Moret, suivie d’un représentant de l’UDC en 2021. On ne sait pas encore de qui il s’agira puisque l’UDC Heinz Brand (GR) n’a pas été réélu.

Le temps de se préparer

Les présidents des groupes ont choisi d’attendre le prochain tour encore libre en 2022, car ce sont d’abord les deux vice-présidents du Conseil national en place qui vont accéder à tour de rôle au perchoir. « Nous ne voulions humilier aucun parti, sans oublier qu’il faut du temps pour se préparer à cette fonction », a souligné Roger Nordmann.

Le groupe UDC reste le plus fort au Conseil national, suivi du PS. Viennent ensuite le groupe du centre composé du PDC, PBD et du PEV. Les Verts grimpent donc en 4e position, suivi du PLR.

Ce n’est toutefois pas la première fois qu’un Vert présidera le National. Les groupes ont laissé à quelques reprises un libéral ou un écologiste présidé la Chambre du peuple.

Source: ATS

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Nouvelle alerte météo attendue à Venise

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Déjà touchée par des inondations record, Venise se préparait samedi à une nouvelle alerte météorologique. (©KEYSTONE/AP/LUCA BRUNO)

Venise se préparait samedi à vivre une nouvelle alerte météorologique. Jeudi les autorités ont décrété l’état d’urgence dans la Cité des Doges dévastée par des inondations record.

La protection civile italienne a ainsi émis pour samedi une « alerte route » météorologique pour toute la région de Venise, avertissant du risque de vents violents.

Un nouveau coup dur pour la « Sérénissime », où son maire Luigi Brugnaro avait déjà été contraint vendredi d’ordonner la fermeture de la célèbre place Saint-Marc pendant plusieurs heures avant de lever cette mesure dans l’après-midi, au moment où le niveau de l’eau baissait.

L' »acqua alta », ou marée haute, a atteint vendredi 1,54 mètre. Mardi soir, Venise avait connu sa pire marée haute en 53 ans (1,87m, soit le deuxième record historique derrière celui du 4 novembre 1966 (1,94 m). L’eau a envahi les églises, commerces, musées et hôtels de ce joyau classé au patrimoine mondial.

Source: ATS

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Un néophyte évite le camouflet à l’Equipe de Suisse

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Cedric Itten exulte et toute la Suisse respire (©KEYSTONE/VALENTIN FLAURAUD)

Buteur providentiel, Cédric Itten a permis aux Helvètes d’arracher trois points d’importance capitale vendredi à Saint-Gall face à la Géorgie (1-0) lors de l’avant-dernier match qualificatif pour l’Euro ’20 et de franchir un grand pas vers la qualification pour la phase finale l’été prochain. 

Miné par les blessures, le onze helvétique s’est tiré d’affaire grâce au seul et unique de la partie inscrit par le régional de l’étape, Cedric Itten. Entré en lieu et place d’Albian Ajeti, le néophyte saint-gallois a armé une tête croisée imparable sur un centre venu de la droite adressé par le demi genevois Denis Zakaria. Cette action, la plus belle des joueurs de Vladimir Petkovic en seconde période, est arrivée au meilleur moment. Un épilogue rêvé pour ce joueur du cru qui a subi l’an dernier une terrible blessure qui aurait pu briser sa carrière. Ce but en or ouvre en grand les portes de l’Euro à l’Equipe de Suisse.

Sommer sauvé par le poteau

Touché au mollet lors de l’échauffement, Haris Seferovic a rejoint la longue liste des blessés. Dans ces conditions, la sélection helvétique a joué en demi-teinte en première mi-temps. Parfois inspirée dans le camp adverse, elle s’est montrée très fragile dans ses trente derniers mètres. La Géorgie est passée tout près de l’ouverture du score. Plus prompt que Manuel Akanji, Giorgi Kvilitaia voyait sa reprise repoussée par le poteau gauche de Yann Sommer. Ce n’est qu’à quelques minutes de la mi-temps que le défenseur central Nico Elvedi allait se montrer aussi dangereux avec une tête repoussée sur la ligne par un défenseur visiteur.

Un jeu mieux construit

En seconde période, l’Equipe de Suisse a réussi passer l’épaule grâce à un jeu plus construit à l’aide de redoublement de passes. Si la fébrilité défensive n’a pas disparu pour autant, cette approche a permis aux Helvètes de faire preuve d’une plus grande lucidité qui leur a permis de passer l’épaule et de faire un pas important en direction de la phase qualificative pour l’Euro.

 

 

Source: ats-sport/keystone/ld/bb

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5000 chiens investissent les Automnales

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5000 chiens – de 200 races différentes – qui viennent de 31 pays. L’exposition Canine Internationale à commencé aujourd’hui. Il s’agit de la plus grande exposition du genre en Suisse. 

L’Exposition Canine Internationale se tient aux Automnales pour la 7ième année consécutive. Les 5000 chiens présents viennent de 31 pays, notamment de France, d’Angleterre et de Pologne. Leurs propriétaires attendent patiemment dans cet espace annexe, tout au bout du hall d’exposition de Palexpo. Un lieu où l’odeur est relativement forte, liée aux petites déjections incontrôlées et aux croquettes.

Prix 

Rendez-vous incontournable pour tous les férus de chiens, ici, ce sont ces derniers qui sont à l’honneur. On retrouve des canidés de toutes les tailles, de tous les âges et appartenant à de très nombreuses races. Pendant trois jours, plusieurs compétitions sont prévues. Les chiens ont été divisés en six groupes, allant des bébés aux vétérans, en passant par le meilleur couple ou encore le meilleur groupe d’élevage.

Lors de cette exposition sont attribuées plusieurs distinctions, notamment par la Fédération Cynologique Internationale (FCI) et par la Société Cynologique Suisse (SCS).

Passionnés

Parmi les propriétaires, de nombreux passionnés. La plupart participent à de nombreux concours, essentiellement en France pour ceux que nous avons rencontrés vendredi. Marie, retraitée, est venue accompagnée de ses filles (sa fille et ses chiennes), l’occasion également de passer un moment privilégié en famille. Française, c’est la première fois qu’elle vient en Suisse, et – à peine arrivée – elle a déjà remporté un prix. Marie présente quatre de ces chiens, deux Braques de Weimar à poiles courts et deux à poiles longs. Heureuse, elle reviendra.

Marie Retraitée

Société Canine de Genève 

A l’entrée de l’exposition, un espace a été mis en place par la Société canine de Genève. Plusieurs tapis ont été disposés, pour pouvoir effectuer des démonstrations. Car c’est justement l’objectif de l’association, d’une part promouvoir le rôle du chien et de l’autre, réaliser une bonne socialisation de nos amis à poiles, notamment face à un environnement comme celui de Palexpo, parfois très bruyant, stressant et odorant.

La Société canine de Genève vend également différents objets destinés aux chiens, comme des jouets ou des peluches. Sa responsable, Rachel Fouvy, a effectué une démonstration de « kyno-mental », un travail en cercle pour renforcer le lien entre le propriétaire et son chien. Elle prodigue plusieurs conseils et invite les propriétaires à se tourner vers des professionnels, notamment vers des clubs d’éducation pour chiens, afin d’éviter de blesser son toutou ou de se blesser soi-même.

Rachel Fouvy  Responsable de la boutique de la Société Canine Genève

L’exposition Canine Internationale prend fin dimanche, dernier jour des Automnales 2019. Plus d’information sur le site internat de cette manifestation.

Braque de Weimar à poiles longs

 

 

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