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Bail de durée déterminée : attention à la fraude à la loi !

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Le Tribunal fédéral vient de trancher une affaire genevoise dans le cadre de laquelle le locataire considérait qu’il était abusif de conclure un contrat de bail de durée déterminée sans aucun motif particulier. La justice lui a donné raison, à la grande surprise des milieux immobiliers. Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : expliquez-nous cette affaire.

Rappelons peut-être d’abord la différence entre un contrat de bail à durée déterminée et indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend automatiquement fin à l’échéance convenue sans que le bailleur ne doive notifier ou justifier le congé et par conséquent avec une possibilité limitée pour le locataire d’en contester le bienfondé. Dans le second cas, le congé doit être notifié au locataire pour la prochaine échéance du bail et celui-ci peut le contester si le congé est abusif, par exemple parce qu’il fait suite à une réclamation du locataire. Vous aurez donc compris que le bail de durée déterminée est plus favorable au bailleur.

Quel type de bail avait été conclu dans le cas concret ?

Pour faire court, les parties avaient conclu un contrat à durée déterminée de 4 ans avec un loyer fixé par l’Etat pendant les trois premières années, et un loyer de marché pour la dernière année. En l’espèce, le locataire avait indiqué qu’il souhaitait cet appartement depuis longtemps et qu’il en avait urgemment besoin à cause de sa récente séparation et de la nécessité d’y recevoir ses enfants. La régie n’avait pas voulu lui accorder un bail de durée indéterminée mais lui avait indiqué qu’il n’y aurait pas de problème pour son renouvellement. Après la signature du bail, le locataire a contesté le loyer initial et demandé que le Tribunal constate que le bail était de durée indéterminée, malgré ce qui avait été expressément convenu dans le bail.

Qu’en a pensé le Tribunal fédéral ?

Le Tribunal fédéral a donné raison au locataire et considéré que le propriétaire n’avait aucune raison particulière d’accorder un bail de durée déterminée compte tenu de ses propres besoins et de ceux du locataire et constaté qu’il concluait systématiquement des baux de ce genre dans le but de « rendre docile » le locataire (je cite). Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un bail à durée déterminée avait pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits puisqu’il s’exposait alors à ne pas voir son bail renouvelé à l’échéance, sans possibilité de contester ce refus de renouvellement. Le contrat a donc été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée.

Qu’en pensent les milieux immobiliers ?

Comme vous pouvez l’imaginer, l’ASLOCA jubile et les régies et propriétaires fulminent. Il faut quand même souligner qu’il s’agit ici d’un arrêt rendu sur un cas très particulier et qu’on ne peut pas nécessairement tirer la conclusion que tous les baux de durée déterminée sont abusifs, ce qu’il revient au locataire de prouver. D’un point de vue juridique, la loi permet sans restriction de conclure un bail de durée déterminée sans avoir à le justifier (c’est le principe de la liberté contractuelle) et on peut s’étonner du raisonnement juridique du Tribunal fédéral, bien que l’on puisse comprendre sa conclusion sur un plan pratique ou pragmatique.

 

Politique

Sensibiliser les jeunes aux risques du cyberharcèlement

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Pour les sénateurs, une sensibilisation qui vise directement les jeunes et les enfants à travers les médias sociaux serait une solution très efficace (image d'illustration). (© KEYSTONE/GAETAN BALLY)

Les jeunes doivent être sensibilisés aux risques du harcèlement et du cyberharcèlement. Le Conseil des Etats a tacitement adopté lundi une motion du National demandant une campagne nationale via les médias sociaux.

Selon une étude européenne, plus de 30'000 enfants de 9 à 16 ans ont plusieurs fois été confrontés à du cyberharcèlement et 42'000 à du harcèlement dans le monde réel. Ces actes ont des conséquences sur les victimes et pour les auteurs.

Les premières peuvent développer des problèmes psychiques et psychosomatiques. Les cas les plus graves peuvent les conduire au suicide ou leur laisser des traces jusqu'à l'âge adulte. Les auteurs, eux, ont souvent des problèmes dans leur parcours formatif et un risque plus élevé de devenir toxicodépendants.

Le problème est grave et il y a lieu d'agir de manière urgente, a dit Andrea Gmür (Centre/LU) au nom de la commission. A ses yeux, une sensibilisation qui vise directement les jeunes et les enfants à travers les médias sociaux - l'espace où ils passent beaucoup de temps et où une grande partie des harcèlements ont lieu - serait une solution très efficace.

La lutte contre le harcèlement et le cyberharcèlement est en première ligne une tâche dévolue aux cantons. Mais il est possible d'agir via la plateforme nationale Jeunes et médias de l'Office fédéral des assurances sociales, a souligné Mme Gmür. Son objectif est d'apprendre aux jeunes comment utiliser les médias de façon sûre, responsable et adaptée à leur âge.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Un nouveau festival littéraire à Collonge-Bellerive

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Elles sont plusieurs femmes à partager des bons moments autour d'un bon bouquin et elles ont décidé d'en faire un festival. Le Festival du Làc, (Livre à Collonge) c'est son nom, aura lieu les 2 et 3 octobre à la Ferme de Saint-Maurice à Collonge-Bellerive. Il s'agit de la première édition et elle réunit de nombreux auteurs notamment Mathieu Aeschmann, Hélène Becquelin mais aussi Xavier Michel.

Au programme de ce festival, des rencontres, des conférences sans oublier des séances de dédicaces. Des acteurs culturels et des scientifiques seront aussi présents pour parler, entre autres, de la mémoire, thème choisi pour cette première édition.

Le Festival reçoit également des fondations et des institutions telles que la Fondation Martin Bodmer, la Fondation Brocher, l'Association Suisse pour la Recherche sur l'Alzheimer et le Centre de la Mémoire des HUG. De nombreux prix seront remis à cette occasion, notamment le prix Bienveillantes. Cette première édition est aussi présidée par deux auteurs, Mélanie Chappuis et Pierre Assouline.

Sandrine Bourgeois est la présidente du comité fondateur de ce Làc et Agnès Schmidlin, membre du comité, expliquent à Benjamin Smadja et Laurie Selli l'importance d'avoir un nouveau festival du Livre à Genève.

 

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Actualité

À Genève, premier bilan positif pour le salaire minimum

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©RADIOLAC/MIGUELHERNANDEZ

À Genève, un an après la votation sur le salaire minimum, les syndicats tirent un premier bilan positif. Selon eux, les prophéties catastrophistes du patronat ne se sont pas réalisées. Dans l'ensemble, les entreprises ont joué le jeu.

À Genève, les syndicats tirent un premier bilan positif de l'instauration du salaire minimum un an après sa votation. Selon eux les mauvaises prophéties du patronat qui annonçaient entre autres des licenciements et le blocage des salaires ne se sont pas réalisées. Les syndicats n'ont pas constaté d'effets négatifs sur l'emploi, le chômage ou de baisse généralisée des salaires ni une hausse du travail au noir. L'évolution du chômage à Genève est similaire à l'évolution du chômage en Suisse y compris dans les secteurs à bas salaires touchés par l'introduction du salaire minimum. Les initiants indiquent que la crise sanitaire est même sensiblement plus forte dans d'autres cantons urbains comme Zurich ou Bâle-Ville. Par ailleurs, la masse salariale n'a cessé de progresser et les emplois sont à nouveau à la hausse. Pour autant, les entreprises genevoises ont-elles joué le jeu? La réponse de Joël Varone, secrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale.

Joël Varone
Secrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale
Joël VaroneSecrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale

Les syndicats regrettent toutefois l'attitude de certaines organisations patronales qui refusent d'admettre le verdict des urnes. Plusieurs recours patronaux ont été déposés, notamment sur l’indexation de la rémunération ou la période de transition, et aucun n'a abouti à ce jour. Des entreprises ont refusé d'appliquer le salaire minimum en prétextant ces recours. Les associations de défense des travailleurs déplorent le fait que certains patrons bloquent les négociations par "pure idéologie". En raison de ces blocages, les salaires restent bloqués au minimum légal. Dans le secteur du nettoyage par exemple, le personnel non-qualifié, payé auparavant  20 fr. de l’heure, et les travailleurs qualifiés, rémunérés eux à 21 fr. de l’heure, gagnent aujourd’hui les 23 fr. imposés par la loi. Et ce peu importe leur formation. La non-introduction du salaire minimum dans les textes empêcherait les contrôles des inspecteurs paritaires. Ecoutez Joël Varone.

Joël Varone
Secrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale
Joël VaroneSecrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale

Revoir les CCT

Lors de la prochaine réunion du Conseil de surveillance du marché de l'emploi, (CSME) les syndicats attendent de l'organisme qu'il revalorise les salaires de l'agriculture et de la floriculture. Le salaire minimum n'est pas encore appliqué dans ces deux secteurs d'activité. Les explications de Joël Varone.

Joël Varone
Secrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale
Joël VaroneSecrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale

Autre revendication: les syndicats attendent des autorités un changement de cap en matière de politique des contrats types de travail afin d'augmenter le salaire des employés plus qualifiés. Les explications de Joël Varone

Joël Varone
Secrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale
Joël VaroneSecrétaire syndical à la Communauté genevoise d'action syndicale

Les syndicats ont également informé qu'une manifestation aura lieu le 30 octobre prochain à Genève pour demander une revalorisation des salaires pour l'ensemble des travailleurs.

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Coronavirus

Une commission tient à maintenir la gratuité des tests

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Les tests rapides antigéniques doivent rester gratuits aussi longtemps que le certificat Covid est obligatoire, estime la commission de la santé du National (archives) (© KEYSTONE/GAETAN BALLY)

Les tests rapides antigéniques doivent rester gratuits aussi longtemps que le certificat Covid est en vigueur. La commission de la santé du Conseil national a à nouveau émis lundi cette recommandation dans une lettre au Conseil fédéral.

Le gouvernement a proposé vendredi dernier de financer jusqu'à fin novembre les tests rapides antigéniques et tests PCR salivaires groupés des personnes ayant reçu une première dose de vaccin. Pour la commission, on ne peut pas imposer une obligation vaccinale, même si le vaccin est essentiel pour lutter contre la pandémie.

Par 17 voix contre 7, la commission recommande par conséquent au Conseil fédéral de prévoir la prise en charge des coûts des tests rapides antigéniques aussi longtemps que le certificat Covid sera exigé à l'intérieur des restaurants, des lieux de culture et de loisirs, ainsi que lors des manifestations se déroulant à l'intérieur, indique-t-elle dans un communiqué.

Elle recommande aussi aux cantons de délivrer un certificat Covid aux personnes qui prennent part à un dépistage groupé (en entreprises et dans les établissements de formation) et dont le test PCR est négatif. La décision a été prise cette fois à l'unanimité.

Elle a par contre renoncé à obliger le Conseil fédéral à maintenir la gratuité des tests aussi longtemps que l'obligation de présenter un certificat Covid sera en vigueur. La motion envisagée a été rejetée par 11 voix contre 11, 2 abstentions et avec la voix prépondérante de sa présidente.

Elle renonce également à proposer elle-même des modifications urgentes de loi pour changer les règles de prise en charge des coûts des tests. Deux propositions d'initiatives parlementaires ont été repoussées par 15 voix contre 9 et 11 voix contre 9 et 4 abstentions.

Le Conseil fédéral se décidera vendredi prochain.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Economie

UBS: la décision en appel reportée au 13 décembre

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L'état de santé d'un des trois juges de la Cour d'appel de Paris explique le report de décision annoncé lundi. (archive) (© KEYSTONE/DOMINIC STEINMANN)

La cour d'appel de Paris a repoussé lundi au 13 décembre sa décision concernant UBS, poursuivie pour blanchiment aggravé de fraude fiscale et démarchage bancaire illégal en France entre 2004 et 2012.

La banque s'était vu infliger en février 2019 une amende de 3,7 milliards d'euros, soit la plus lourde sanction jamais prononcée dans l'Hexagone pour une affaire d'évasion fiscale.

Le plus gros gestionnaire de fortune au monde avait aussi été condamné à verser 800 millions d'euros de dommages et intérêts à l'État français.

La banque aux trois clés, qui a toujours affirmé ne pas avoir enfreint la loi, avait fait appel et, après un deuxième procès en mars, la décision était attendue lundi.

Cette dernière n'a néanmoins pas pu être "finalisée" du fait "de l'arrêt maladie" d'un des trois magistrats de la cour, a expliqué le président François Reygrobellet, dans une petite salle d'audience totalement remplie par certains prévenus et de nombreux avocats.

UBS est soupçonnée d'avoir illégalement envoyé ses commerciaux en France entre 2004 et 2012 pour "chasser" des riches clients de sa filiale, lors de réceptions, tournois sportifs ou concerts, afin de les convaincre d'ouvrir des comptes non déclarés en Suisse.

UBS France a comparu pour complicité, aux côtés de six ex-cadres.

Lors du procès en appel, le parquet général a requis une amende d'"au moins" deux milliards d'euros, bien en-deçà de la sanction de première instance.

Entre les deux procès, la Cour de cassation, plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français, a en effet rendu plusieurs décisions susceptibles de modifier la peine encourue par UBS.

Le ministère public a aussi requis la confirmation de l'amende de 15 millions d'euros pour UBS France, ainsi que des peines d'emprisonnement avec sursis et d'amende pour les six anciens responsables, dont un avait été relaxé par le tribunal.

La défense de la banque a plaidé la relaxe, affirmant qu'UBS avait "respecté scrupuleusement les dispositions du droit national et européen" en vigueur à l'époque des faits et critiquant un dossier sans "le début d'une preuve".

L'État français, partie civile, a demandé un milliard d'euros de dommages et intérêts.

Fin 2015, quelque 4.000 clients d'UBS avaient régularisé leur situation auprès d'une cellule dédiée ouverte au ministère français de l'Économie, pour 3,7 milliards récupérés - sur une dizaine de milliards d'avoirs dissimulés estimés dans ce dossier par l'accusation.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp / afp

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