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Economie

L'Office du logement ouvre la porte à un renchérissement des loyers

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Les locataires peuvent toujours exiger des baisses de loyer si celui-ci est encore fondé sur un ancien taux de référence de 2,0% ou plus. (KEYSTONE/Salvatore Di Nolfi) (© KEYSTONE/SALVATORE DI NOLFI)

Les bailleurs pourront invoquer un relèvement du taux de référence hypothécaire en décembre pour augmenter d'environ 3,0% quatre mois plus tard les loyers indexés sur cet instrument. Après une première hausse de 25 points de base à 1,50% en juin, puis un statu quo en septembre, l'Office fédéral du logement (OFL) annonce vendredi une nouvelle escalade de 25 points de base.

Le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires s'établissait au 30 septembre - jour de référence - à 1,69%, contre 1,59% un trimestre auparavant. Le passage au-dessus de 1,62% de cette valeur calculée trimestriellement a déclenché le passage du taux de référence au quart de pour cent le plus proche, à savoir à 1,75%, à compter du 2 décembre.

Il faudra, pour que le taux de référence évolue, que le taux moyen pondéré constaté pour les hypothèques franchisse 1,87% ou s'affaisse sous 1,63%.

Les locataires peuvent toujours exiger des baisses de loyer si celui-ci est encore fondé sur un ancien taux de référence de 2,0% ou plus. L'OFL rappelle que le contrat de bail ou la dernière adaptation de loyermentionne généralement le taux de référence en fonction duquel il été établi.

Introduit en septembre 2008, le taux de référence s'établissait alors à 3,5%. Il n'a eu de cesse de reculer jusqu'en juin dernier. Le premier relèvement annoncé par l'OFL avait alors mis fin au plus bas de 1,25% en cours depuis mars 2020.

Rappelant que les bailleurs sont aussi en droit de répercuter l'inflation à hauteur de 40% sur le calcul des loyers, le chef stratégiste d'Oddo BHF Suisse Arthur Jurus devise à 4% en moyenne la hausse des loyers concernés par le nouveau taux de référence. Le phénomène devrait rester circonscrit à 40% de l'ensemble des baux. Il n'en contribuera pas moins à hauteur d'une quarantaine de points de base à une inflation attendue à 2,1% sur un an fin 2023.

Rester locataire ou devenir propriétaire

N'excluant pas une nouvelle hausse de 25 points de base au premier semestre 2024, l'expert de la banque privée anticipe une nouvelle progression moyenne des loyers d'environ 3,7% l'an prochain.

L'Association de défense des locataires Asloca dénonce préventivement une intention des parties bailleresses de profiter de la hausse du taux de référence pour augmenter les loyers, "sans toujours respecter la loi et en profitant souvent de rendements abusifs". Les mesures annoncées par le Conseil fédéral la semaine dernière pour atténuer le renchérissement du logement locatif surviennent trop tard pour modérer les prochaines hausses qui, sans contestation de la part des locataires dans les 30 jours, constitueront la base pour de prochains renchérissement.

"Il n'y a aucune automaticité dans l'application de la hausse", souligne Olivier Feller auprès de l'agence AWP. Pour le secrétaire général de la Fédération romande immobilière (FRI), "chaque bail doit être examiné individuellement et il y a des règles à respecter pour appliquer une augmentation des loyers. Les locataires dont le contrat de bail est basé sur un taux égal ou supérieur à 1,75% sont d'ailleurs à l'abri d'une notification de hausse, qui peut être contestée".

La fédération alémanique des propriétaires HEV rappelle pour sa part que le nouveau taux de référence se situe toujours à un très faible niveau, comparé aux taux hypothécaires. "Les coûts de financement représentent depuis toujours les charges les plus importantes pour les bailleurs privés. Il est donc important pour eux d'ajuster les loyers à l'évolution des coûts de financement", estime-t-elle dans un communiqué.

Face à la hausse des loyers, "la question de rester locataire ou de devenir propriétaire pour les personnes qui le peuvent est à nouveau d'autant plus d'actualité, en regard notamment de la baisse des taux d'intérêt hypothécaire de ces dernières semaines", a ajouté Boris Rechberger, responsable des solutions de financement à la banque Piguet Galland.

Le "laissez-faire" du Conseil fédéral

L'Union syndicale suisse (USS) se montre critique face au relèvement du taux de référence hypothécaire, qui "va encore renforcer la crise du pouvoir d'achat", écrit-elle. Et de critiquer le "principe du laissez-faire" du gouvernement en matière de loyers alors qu'il aurait été possible d'éviter cette situation, selon l'USS.

Au lieu de soulager la population, le gagnant est à nouveau le secteur immobilier, dénonce l'USS dans un communiqué. Selon la faîtière syndicale, les mesures annoncées sont timides et insuffisantes. Or les loyers pèsent toujours plus lourd sur le budget des ménages et atteignent un niveau difficilement supportable. Pour les salariés ordinaires et les retraités, il reste de moins en moins à la fin du mois, souligne l'USS.

Alors que la dernière augmentation du taux d’intérêt hypothécaire de référence s’est fait sentir dans le portemonnaie de millions de ménages suisses il y a tout juste un mois, l'USS évoque une spirale infernale, sachant que les loyers pourront à nouveau être majorés de 3% dans quatre mois. Comme elle ne compte pas sur les grandes régies immobilières pour s'abstenir à répercuter la hausse du taux sur les loyers, l'USS juge que des mesures politiques rapides et efficaces dans le secteur des baux à loyer sont nécessaires.

Trop tard

Les modifications d’ordonnance présentées la semaine dernière par le Conseil fédéral vont certes dans la bonne direction, mais sont absolument insuffisantes aux yeux de l'USS. Il faudrait d'abord les introduire immédiatement, ce qui est dans une large mesure possible. Or à la place, il est prévu d’ouvrir une procédure de consultation en été 2024, une lenteur jugée incompréhensible par l'USS.

L'Union syndicale propose de commencer par procéder sans attendre à la vérification et à la refonte annoncées du modèle de calcul des loyers en vigueur. Ce modèle part toujours de l’idée que la part de financement externe des logements se situe à 60%, alors que plus de la moitié du parc immobilier suisse est entre les mains d’investisseurs institutionnels, qui ne font que très peu appel à des capitaux de tiers. Leurs coûts restent donc inchangés.

Retraités prétérités

"La deuxième augmentation du taux d’intérêt de référence hypothécaire en un an plonge les personnes vivant avec le minimum vital dans la détresse", réagit vendredi Pro Senectute. Aujourd'hui en Suisse, une personne à la retraite sur six vit déjà à la limite du seuil de pauvreté.

Les quelque 220'000 bénéficiaires de prestations complémentaires (PC) à l’AVS seront lourdement impactés, poursuit l'organisation. Les aides prévues dans ce cadre pour les loyers ne sont plus en phase avec le rythme de l’augmentation des coûts, dénonce-t-elle.

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Recettes de certains supports publicitaires publics trop basses

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Pour la Cour des comptes, la Ville et le canton de Genève n'exploitent pas assez le potentiel du marché des 550 panneaux peints sur leur territoire. (© KEYSTONE/SALVATORE DI NOLFI)

La Ville et le canton de Genève pourraient encaisser davantage de recettes des 550 panneaux peints sur leur territoire. Pour la Cour des comptes, le potentiel du marché d'affichage de ces supports publicitaires en toile, apposés sur des mâts des TPG ou d'éclairage public, n'est pas exploité.

Dans un audit de conformité rendu public mardi, la Cour des comptes relève que le processus d'autorisation et de gestion des emplacements destinés aux panneaux peints présente des faiblesses et non-conformités. Elle a émis cinq recommandations qui ont été acceptées tant par le département de la sécurité et des sports de la Ville de Genève que par celui de la santé et des mobilités de l'Etat de Genève.

Au niveau juridique, la Ville est invitée à décider si elle veut maintenir ses restrictions qui sont discutables sous l'angle de la liberté économique. En effet, seules les activités culturelles peuvent figurer sur ces panneaux qui doivent être en sérigraphie. Les appels d'offres sont biaisés par le plafonnement, dans la loi, de la redevance exigible, et les tarifs n'ont pas été indexés depuis 2000.

Valorisation du marché

La Cour recommande aussi à la Ville de procéder à un appel d'offres pour la mise à disposition de mâts. Les 300 mâts sur son territoire sont exploités par deux entreprises privées au bénéfice d'une convention jusqu'en 2027. Quant à l'Etat, qui compte 213 mâts sur les routes cantonales, il devrait accorder un droit d'usage aux communes lors d'un appel d'offres, au lieu de contracter directement avec les deux entreprises.

La Ville de Genève est encore incitée à réaliser l'inventaire des mâts destinés à ces panneaux et à s'assurer du respect de la sécurité routière, de la protection du patrimoine et de l'accord du propriétaire. Enfin, la Municipalité, qui a fixé un montant forfaitaire de la redevance, doit analyser le potentiel de valorisation de ce marché situé sur le domaine public.

Selon une estimation de la Cour des comptes, le gain financier de la Ville de Genève pourrait tripler voire atteindre plus de 2,7 millions, contre 135'000 francs en 2022. La même année, l'Etat a encaissé 42'800 francs pour 107 mâts, et les recettes des autres communes genevoises se sont élevées à 18'360 francs.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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L'argent liquide continue de perdre de son attrait (étude)

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La carte de débit supplante l'argent liquide dans le portefeuille des Suisses (archives). (© KEYSTONE/GAETAN BALLY)

Les paiements en numéraire continuent de reculer au bénéfice des règlements électroniques. Même si pièces et billets demeurent importants, la carte de débit reste le moyen de paiement préféré des Suisses et Suissesses.

La carte de débit totalise 29,3% des transactions, suivie avec 25% par l'argent liquide et avec 23,3% par les paiements avec des appareils mobiles comme le portable, la tablette et la smartwatch, selon une étude de l'Université de St-Gall et de l'Ecole de gestion et de droit (ZHAW) de Winterthour.

Le sondage, publié jeudi et réalisé dans toute la Suisse auprès de 1700 personnes, a également démontré que les paiements en numéraire ont reculé de 3,2 points de pourcentage par rapport à 2020.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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Zurich Insurance a accru son bénéfice net en 2023

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Les actionnaires de Zurich auront droit à un dividende amélioré et à un rachat d'actions (archives). (© KEYSTONE/ENNIO LEANZA)

L'assureur Zurich Insurance a bénéficié l'an dernier d'une amélioration des primes brutes, de la rentabilité opérationnelle et du bénéfice net.

Le profit net a grossi de 10% à 4,35 milliards de dollars, indique jeudi le géant zurichois de l'assurance, qui présentait pour la première fois sa copie selon la norme IFRS 17.

Le bénéfice opérationnel (BOP) du groupe a bondi de 21% à 7,4 milliards de dollars.

Les primes brutes dans l'assurance dommages (P&C) ont crû de 9% sur une base comparable à 44,0 milliards de dollars. Le ratio combiné de cette activité, soit le rapport entre les primes encaissées et les prestations versées, s'est stabilisé à 94,5%.

Dans l'activité assurance vie (Life), les nouvelles primes ont bondi de 26%, tandis que le bénéfice opérationnel s'est envolé de plus de moitié à 2,0 milliards, un "record", s'enorgueillit la société.

Pour les affaires avec le partenaire américain Farmers, les primes brutes ont grossi de 5% à 27,3 milliards.

Le conseil d'administration propose le versement d'un dividende de 26 francs, contre 24 francs l'année précédente. Un rachat d'actions de jusqu'à 1,1 milliard de francs est aussi prévu.

Les chiffres publiés par Zurich sont mitigés par rapport au consensus AWP. Si le bénéfice opérationnel fait mieux que la moyenne des attentes, le dividende comme le bénéfice net ratent le coche.

Au 1er janvier, le taux de solvabilité (SST) s'est fixé à 233%, après 267% à la même date en 2023, restant "largement au-dessus de la cible du groupe de 160% ou plus".

Le conseil d'administration propose d'élire John Rafter, qui a travaillé pour Goldman Sachs, lors de l'assemblée générale du 10 avril.

Zurich Insurance attend désormais, pour la période 2023-2025, une croissance composée du bénéfice par action de plus de 10%, soit au-dessus de la cible de 8% annoncée en journée des investisseurs en 2022.

Pour 2024, l'entreprise vise une croissance autour de 5% dans les revenus d'assurance dommages P&C et un bénéfice opérationnel de Life au moins aussi élevé qu'en 2023. Elle donnera plus de détails lors de la téléconférence.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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La hausse des loyers s'est poursuivie en janvier (Homegate)

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Les loyers ont bondi à Zurich (+11,5%), mais aussi à Genève (+5,2%), ainsi qu'à Lucerne et Berne (archives). (© KEYSTONE/LAURENT GILLIERON)

Les loyers proposés ont connu une nouvelle augmentation en Suisse en janvier, tant en variation mensuelle qu'annuelle. L'indicateur présente toutefois de sensibles différences selon les cantons.

En moyenne, la hausse se monte à 0,3% en rythme mensuel et à 1,9% sur un an, selon l'indice des loyers publié lundi par la plateforme immobilière Homegate, élaboré en collaboration avec la Banque cantonale de Zurich (ZKB).

Par rapport à décembre, l'indice a progressé de 0,4 point pour s'établir à 125,6 points. En variation mensuelle, les cantons de Schwyz (-2,6%), Glaris (-1,7%) et Zurich (-0,4%), ce dernier affichant son premier repli depuis août 2023, ont échappé à la hausse en janvier. Il en est allé de même dans le demi-canton de Bâle-Ville (-0,4%).

Malgré le recul enregistré en janvier, le canton de Zurich continue d'afficher une vive hausse de loyers proposés en glissement annuel, soit de 7,1%. Seuls Zoug (+7,3%) et les Grisons (+8,5%) ont présenté une croissance plus élevée. Aucun canton n'a affiché de repli.

Au niveau des villes passées sous revue, les loyers proposés ont diminué sur un mois à Lausanne (-2,1%) et Lugano (-0,8%). Ils ont en revanche crû de 0,5% à Berne et à Zurich. En variation annuelle, la ville des bords de la Limmat a continué d'enregistrer la plus forte croissance avec un bond de 11,5%. Des augmentations importantes ont aussi été constatées en particulier à Genève (+5,2%), ainsi qu'à Lucerne et Berne (4,8% chacune).

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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Swiss Re a fortement accru sa rentabilité en 2023

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Evoquant l'actuel exercice, Swiss Re se veut confiant. Le groupe, qui a adopté depuis le début de l'année la norme comptable IFRS, continue de viser un bénéfice net de 3,6 milliards de dollars, comme annoncé début décembre. (KEYSTONE/Steffen Schmidt) (© KEYSTONE/STEFFEN SCHMIDT)

Swiss Re a enregistré une solide performance en 2023. Avec des charges moins élevées liées aux dommages des catastrophes naturelles et une embellie de ses placements, le réassureur affiche un bénéfice net de 3,21 milliards de dollars, contre 472 millions en 2022.

Le rendement des fonds propres s'est lui envolé à 22,3%, contre 2,6% en 2022. Soutenu par un environnement de marché attrayant, les hausses des taux d'intérêt ayant entraîné une augmentation des revenus des placements récurrents, le résultat illustre aussi l'amélioration des marges de souscription, a indiqué vendredi Swiss Re.

Le retour sur investissement s'est nettement redressé, passant de 2,0% à 3,4% d'une année à l'autre. Celui des revenus récurrents s'est étoffé à 3,6%, contre 2,6% douze mois auparavant. L'environnement de taux d'intérêt devenu plus attrayant à la faveur des resserrements des politiques monétaires des banques centrales dans un contexte d'inflation a bénéficié aux réinvestissements. Côté revenus, les primes nettes encaissées et les commissions se sont hissées à 45,03 milliards de dollars, gagnant 4,4% sur un an. A taux de change constants, la croissance s'est fixée à 4,9%.

La performance a peu ou prou correspondu aux attentes des analystes, les revenus des primes et le dividende les ayant toutefois dépassées. Sondés par AWP, les experts avaient anticipé en moyenne des primes de 44,76 milliards de dollars, un bénéfice net de 3,29 milliards ainsi que des ratios combinés de 94,4% pour P&C et de 92,2 pour Corso.

Sinistres moins onéreux

Dans le secteur de l'assurance dommage et responsabilité civile (PS&C), les primes nettes acquises se sont étoffées de 3,9% à 22,9 milliards de dollars. A taux de change constants, elles ont augmenté de 4,3%. Inférieures aux 1,7 milliards inscrits au budget, les charges des sinistres liés aux grandes catastrophes naturelles, notamment le tremblement de terre en Turquie et en Syrie au début de l'année, l'ouragan Otis au Mexique au 4e trimestre, ainsi que plusieurs tempêtes et les inondations intervenues en Europe tout au long de l'année, ont pesé à hauteur de 1,3 milliard, contre 2,6 milliards en 2022.

Le ratio combiné de P&C Re, soit le rapport entre les primes encaissées et les remboursements, s'est amélioré à 94,8%, contre 102,4% affichés douze mois auparavant, un niveau supérieur à 100% étant synonyme d'une activité non rentable. L'unité a au final vu son bénéfice net décoller à 1,9 milliard de dollars, contre 312 millions en 2022.

Les affaires vie, L&H Re, ont dégagé un bénéfice net de 976 millions de dollars, contre 416 millions l'année précédente. Les primes nettes acquises et les commissions ont augmenté de 4,4% à 15,6 milliards de dollars en 2023. A taux de change constants, elles ont crû de 5,6%. La gestion active des portefeuilles en vigueur et un résultat d'investissement solide ont compensé les sinistres de mortalité élevés aux États-Unis.

Les solutions réservées aux entreprises (Corso) ont poursuivi leur croissance, le bénéfice net passant d'un exercice à l'autre de 486 à 678 millions de dollars, quand bien même ls primes nettes acquises sont restées stables à 5,5 milliards. À taux de change constants et en excluant l'activité elipsLife vendue mi-2022, ces dernières ont augmenté de 7,3%. Le ratio combiné de Corporate Solutions s'est élevé à 91,7%, contre 93,1% en 2022.

Optimisme de mise

La jeune branche des marques blanches IptiQ, a poursuivi son développement, les primes brutes bondissant de près de 30% à 1,1 milliard de dollars. La perte nette s'est elle contractée à 247 millions, contre 362 millions auparavant.

Les actionnaires du réassureur bénéficieront du bon résultat dégagé l'an dernier, le conseil d'administration leur proposant lors de la prochaine assemblée générale le versement d'un dividende augmenté de 40 cents, à 6,80 dollars par action. Swiss Re note à cet effet disposer d'une dotation en capital toujours très robuste, le réassureur, estimant son taux de solvabilité (SST) à 300% au début de l'année 2024, bien au-delà de la cible de 200 à 250%.

Evoquant l'actuel exercice, Swiss Re se veut confiant. Le groupe, qui a adopté depuis le début de l'année la norme comptable IFRS, continue de viser un bénéfice net de 3,6 milliards de dollars, comme annoncé début décembre. Dans un contexte de prix favorable au secteur de la réassurance, Swiss Re note avoir augmenté le volume de primes en attente de renouvellement en ce début d'année de 9% à 13,1 milliards dans les affaires P&C Re. Dans l'ensemble, une hausse tarifaire de 9% a été obtenue.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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