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Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

Economie

Sulzer: l'IPO de Medmix devrait rapporter 300 millions de francs

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L'émission est constituée d'une offre publique en Suisse, ainsi que de divers placements à l'étranger (archives). (© KEYSTONE/MELANIE DUCHENE)

Le groupe Sulzer s'attend à lever 300 millions de francs avec l'introduction en Bourse (IPO) de sa division Applicator Systems (APS), autonomisée et rebaptisée Medmix pour l'occasion.

La fourchette de prix pour les 7 millions de nouvelles actions qui seront émises dans le cadre d'une augmentation de capital, validée le 20 septembre par les actionnaires de l'industriel winterthourois, a été fixée entre 37 et 47 francs par titre, selon le prospectus d'offre publié ce jour.

La période d'offre débute ce mercredi 22 septembre et devrait durer jusqu'au 29 septembre. Le prix final d'émission sera vraisemblablement communiqué le 30 septembre, premier jour de cotation à la Bourse suisse des actions Medmix résultant de la scission. Les actions nouvellement émises pourront quant à elles être négociées dès le lendemain.

Si les 7 millions de nouveaux titres trouvent preneur, Sulzer s'attend à un produit brut avoisinant les 300 millions de francs. L'émission est constituée d'une offre publique en Suisse, ainsi que de divers placements à l'étranger, précise le conglomérat zurichois.

L'émission vise à "financer la croissance future, accroître la liquidité des transactions grâce à un flottant plus élevé et attirer de nouveaux investisseurs en mettant l'accent sur les soins chez Medmix".

Et de rappeler que le principal actionnaire du candidat à la cotation et de la bientôt ex-maison-mère, Tiwel Holding - le véhicule d'investissement du milliardaire russe Viktor Vekselberg - ne participera pas à l'opération, ce qui devrait se traduire par une augmentation du flottant de Medmix.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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Politique

Le Conseil des Etats examine le recours au phénotypage

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Avec le phénotypage, la police arrive à réduire le cercle des suspects et à enquêter de manière plus ciblée (photo prétexte). (© KEYSTONE/AP/WINFRIED ROTHERMEL)

Les policiers doivent pouvoir recourir aux avancées scientifiques de profilage lors de certaines enquêtes criminelles. Le Conseil des Etats examine mercredi la loi sur les profils d'ADN. Il pourrait se montrer plus strict que le National sur le recours au phénotypage.

Actuellement, les enquêteurs peuvent comparer les relevés de la scène de crime avec celles des suspects, mais seul le sexe de l'auteur d'une trace peut être déterminé à travers l'ADN. Le phénotypage ouvre la voie à des informations supplémentaires: la couleur des yeux, des cheveux et de la peau, l'origine et l'âge.

Pour la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, le recours au phénotypage et la recherche en parentèle, lors d'enquêtes criminelles, devraient être limités à un petit nombre d'infractions. Elle craint des atteintes graves aux droits fondamentaux en utilisant ces méthodes.

Liste à établir

Pour elle, une liste d'infractions spécifiques doit être établie dans le cadre de la loi sur les profils ADN. Le phénotypage et la recherche en parentèle seraient limités aux enquêtes sur des crimes graves et violents contre la vie et l’intégrité corporelle ainsi qu'à quelques autres infractions comme le brigandage.

La recherche en parentèle ne devrait intervenir qu’à titre subsidiaire et n’entrer en ligne de compte que si les mesures prises jusqu’alors ou les recherches sont restées sans succès. Pour une minorité, cette approche est trop restrictive.

La commission ne veut pas non plus de la disposition introduite par le Conseil national pour que le prélèvement d'échantillons ADN soit autorisé en cas de suicide. Elle juge injustifié de mettre en relief le suicide par rapport à d’autres types de décès.

Crime non élucidé

Concernant les délais d’effacement des profils d’ADN en cas d’acquittement, de classement ou de non-entrée en matière, les profils ne doivent pouvoir être conservés et utilisés que sur décision d’un tribunal et durant dix ans au plus. Ils pourraient être effacés après 20 ans en cas d’irresponsabilité de l’auteur.

La loi sur les profils d'ADN date de 2005. Depuis, la science a fait des progrès considérables. Plusieurs pays recourent déjà au phénotypage, dont les Pays-Bas. La révision répond à une motion du Conseil national déposée suite au viol non élucidé d'une jeune femme en 2015 à Emmen (LU).

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Suisse Romande

Aucun joueur ne devine la bonne combinaison de l'Euro Millions

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140 millions de francs seront en jeu vendredi à l'Euro Millions (archives). (© KEYSTONE/LAURENT GILLIERON)

Personne n'a trouvé la combinaison gagnante à l'Euro Millions mardi soir. Pour empocher le gros lot, il fallait jouer les numéros 20, 25, 26, 30 et 38, ainsi que les étoiles 2 et 8.

Lors du prochain tirage vendredi, 140 millions de francs seront en jeu, indique la Loterie Romande.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Actualité

Roue de vélo pour Genève-Servette

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Le Bernois Timothy Kast inscrit le 2-0 contre Ajoie. Un doublé pour lui. (© KEYSTONE/MARCEL BIERI)

Genève-Servette a concédé une large défaite en National League. Les Genevois se sont inclinés 6-0 à Bienne.

Face à des Biennois en verve, les joueurs de Patrick Emond ont été complètement dépassés. Ils ont pris une roue de vélo sans montrer de signe de révolte. Certes, la liste des blessés est impressionnante, le portier Descloux a, lui aussi, rejoint l'infirmerie, du côté des Vernets, mais elle ne saurait tout expliquer.

Les joueurs traînent comme des âmes en peine sur la glace, à l'image de Joël Vermin, qui fait un très mauvais choix qui a conduit au 2-0 de Michael Hügli. Les Seelandais, eux aussi amoindris par les blessures de Haas, Cunti ou Fey, poursuivent pourtant leur cavalier seul en tête du classement (20 points sur 21 possibles). Lööv, Schlaepfer et Yakovenko ont profité de l'euphorie générale pour marquer leur premier but en National League.

Les Ajoulots ont connu un début de match difficile dans la capitale; par la faute d'un seul homme: Timothy Kast. Le Genevois, qui n'avait disputé qu'un match jusque-là avec les Bernois, a connu sa minute de gloire. Au cours de ses deux premières apparitions, il a inscrit un doublé sur ses deux premiers tirs. Il s'agit du quatrième doublé dans la longue carrière de l'ancien Zougois. Un bon vieux tir de Daugavins (13e) a donné une large avance aux joueurs de l'entraîneur Johan Lundskog. Pourtant, les Jurassiens ont fait frémir la patinoire à plusieurs reprises en se créant de belles occasions. Mais le réalisme est leur mal le plus criant des joueurs de Gary Sheehan.

L'exploit de la soirée est à mettre à l'actif des Langnau Tigers. Menés 4-1 à la 44e, les Emmentalois ont arraché l'égalisation à la 58e par Pascal Berger avant que le Suédois Jesper Olofsson ne donne la victoire 5-4 aux Bernois. Le gardien Simon Rytz, débarqué dans la journée d'Olten pour pallier l'incroyable série de blessures des portiers des Tigers, a été élu homme du match.

Lugano s'est imposé 3-2 après prolongation contre Zoug, qui avait égalisé à 1 seconde du temps réglementaire. Bertaggia a donné un deuxième point aux joueurs de Chris McSorley.

Troisième revers de rang pour Ambri-Piotta, battu 3-0 sur la glace de sa nouvelle patinoire par les Rapperswil-Jona Lakers. Le Tchèque Roman Cervenka s'est fait l'auteur d'un doublé pour les St-Gallois.

Classement: 1. Bienne 7/20 (30-13). 2. Zoug 7/17 (25-15). 3. Zurich Lions 5/11 (20-13). 4. Lugano 6/11 (21-16). 5. Ambri-Piotta 6/8 (12-15). 6. Fribourg-Gottéron 6/8 (17-21). 7. Davos 5/7 (13-17). 8. Genève-Servette 6/6 (14-22). 9. Berne 6/6 (22-16). 10. Langnau Tigers 6/6 (17-27). 11. Rapperswil-Jona Lakers 6/6 (16-17). 12. Lausanne 5/5 (11-14). 13. Ajoie 5/3 (9-21).

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Suisse

Guy Parmelin appelle à "cultiver un monde résilient"

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"Il faut retrouver le sens de l'anticipation et la conscience qu'il y a toujours des coups du sort", a relevé Guy Parmelin devant l'ONU (archives). (© KEYSTONE/PETER KLAUNZER)

Dans une allocution devant l'Assemblée générale des Nations Unies à New York, Guy Parmelin a appelé mardi à "cultiver un monde résilient comme sa propre vigne". Il faut tirer des leçons de la pandémie de coronavirus pour anticiper la prochaine crise.

Le président de la Confédération, qui rappelle avoir été vigneron, compare dans son discours la pandémie de Covid-19 à la grêle ou au gel qui peut soudainement ravager les vignes: elle est imprévue et déstabilisante. Elle est une catastrophe humaine, sociale et économique, dont les effets se font également ressentir sur la paix et la sécurité internationales.

"Les leçons à tirer de ces développements nous font réaliser qu'il faut anticiper les prochaines crises, nous préparer à y faire face et faire preuve de solidarité afin de bâtir un monde résilient", a souligné Guy Parmelin devant l'ONU.

"Retrouver le sens de l'anticipation"

Trop souvent, nous nous laissons emporter par des visions à court terme et la perspective de gains rapides. "Il faut retrouver le sens de l'anticipation et la conscience qu'il y a toujours des coups du sort", a-t-il relevé.

A ce titre, il faut donc se préparer aux risques et investir dans la prévention. "La recherche, l’éducation et la formation professionnelle, tout particulièrement celle des filles et des femmes, doivent être au centre afin de développer l’accès au savoir, de promouvoir l'innovation et de rendre l'action possible".

Lorsqu'une crise touche des régions entières, voire la planète, la solidarité doit être mondiale et les solutions communes, a noté Guy Parmelin. "Les Nations Unies sont le lieu où les connaissances et les ressources sont mises en commun. L'organisation elle-même est une leçon tirée des crises passées".

Le président de la Confédération a donc appelé à continuer de défendre un multilatéralisme fondé sur des règles. La Suisse oeuvre pour une ONU efficace et soutient les réformes visant à améliorer la prévention des conflits. "Vingt ans après avoir rejoint les Nations Unies, nous sommes prêts à contribuer aux travaux du Conseil de sécurité pour la période 2023-24". La Suisse sera vraisemblablement élue en juin prochain au Conseil de sécurité, organe le plus puissant de l'ONU.

Cinq priorités pour la Suisse

Face aux nombreux défis mondiaux, comme les tendances protectionnistes, le bouleversement du climat, les rivalités entre puissances ou les conflits armés, la Suisse insiste sur cinq points. Il s'agit tout d'abord de garantir que la vaccination soit accessible à tous dans le monde.

Il faut par ailleurs renforcer la résilience des chaînes de valeur internationales, sans recourir à des mesures protectionnistes menaçant la reprise économique mondiale, a déclaré le Vaudois. En outre, l'évolution technologique et la numérisation offrent des solutions à de nombreux défis. Il faut donc développer des approches technologiques innovantes, tout en s'impliquant pour l'application du droit international dans le cyberespace et en luttant contre la cybercriminalité.

Quatrièmement, Guy Parmelin appelle les pays à prendre le changement climatique au sérieux, en visant la neutralité climatique au plus tard d'ici 2050. Enfin, dans un monde polarisé, il souligne l'importance de revenir au dialogue. Il rappelle à ce titre le rôle de la Genève internationale.

"Inspirons-nous de l'½uvre éphémère "World in Progress" de l’artiste Saype actuellement exposée sur la pelouse nord. Prenons exemple sur ces deux enfants, qui construisent le monde tel qu'ils l’ont imaginé. Et cultivons ce monde qui est le nôtre comme j'ai appris à prendre soin de ma vigne", a conclu le Vaudois.

Avec le chef du Département des affaires étrangères Ignazio Cassis, M.Parmelin représente la Suisse jusqu'à mercredi à l'Assemblée générale à New York

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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