Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.
Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.
Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?
En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».
Comment définit-on un immeuble ancien ?
Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.
Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?
Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.
Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?
Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.
Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.
Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !
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