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Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

International

En Guinée équatoriale, le pape appelle au "droit" et à la "justice"

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En Guinée équatoriale, Léon XIV doit trouver un équilibre délicat: soutenir les fidèles sans être perçu comme un soutien au régime. (© KEYSTONE/AP/Misper Apawu)

Le pape Léon XIV a exhorté mardi la Guinée équatoriale à se mettre "au service du droit et de la justice". Il a prononcé ces paroles au premier jour de sa visite dans ce pays très autoritaire d'Afrique Australe.

Le pontife américain est arrivé à la mi-journée dans le pays hispanophone, quatrième et dernière étape d'une tournée marathon de 11 jours en Afrique.

A Malabo, ancienne capitale située sur l'île de Bioko, dans le golfe de Guinée, il a été accueilli par Teodoro Obiang Nguema, 83 ans, au pouvoir depuis 1979 et détenteur du record mondial de longévité au pouvoir pour un chef d'Etat hors monarchies.

Lors d'un premier discours au palais présidentiel, au ton moins tranchant que lors des trois précédentes étapes, il a appelé les autorités du pays à "réexaminer" les "opportunités positives de se positionner sur la scène internationale au service du droit et de la justice".

"Il est encore plus évident aujourd'hui qu'il y a quelques années que la prolifération des conflits armés a parmi ses principales motivations la colonisation des gisements pétroliers et miniers, au mépris du droit international et de l'autodétermination des peuples", a-t-il lancé.

La production d'hydrocarbures représente 46,1% du PIB et plus de 90% des exportations, selon la Banque africaine de développement en 2024. Selon Human Rights Watch, "les revenus pétroliers financent des modes de vie somptueux pour la petite élite entourant le président, tandis qu'une grande partie de la population vit dans la pauvreté".

Le pape s'est ensuite rendu à l'université nationale de Guinée équatoriale où il a prononcé un discours devant des représentants du monde de la culture, avant de visiter un hôpital psychiatrique.

Mercredi, lors d'une journée à la cadence infernale avec trois vols prévus, il se rendra à Mongomo, fief natal du président Obiang, puis à Bata, la capitale économique, où il visitera l'une des trois prisons du pays et s'entretiendra avec des détenus.

Délicat équilibre

Attendu sur les terrains sensibles du pluralisme politique et des libertés publiques, Léon XIV a regretté que "le fossé entre une 'petite minorité' - 1 % de la population - et la grande majorité" se soit "considérablement creusé", alors que le pays est plongé dans une corruption endémique.

Devant lui figurait notamment Teodorin, fils du président et également vice-président, réputé pour son train de vie très luxueux qu'il exhibe sur les réseaux sociaux, dans un pays où la majorité de la population vit sous le seuil de pauvreté, et condamné par la justice française en 2019 pour blanchiment et détournement de fonds publics.

En Guinée équatoriale, Léon XIV doit trouver un équilibre délicat: soutenir les fidèles sans être perçu comme un soutien au régime, régulièrement accusé d'autoritarisme et d'atteintes aux droits humains, notamment sur le traitement des opposants et des médias, avec des détentions arbitraires et des entraves aux libertés publiques selon les ONG internationales.

Quarante-quatre ans après, il marche sur les traces de Jean-Paul II, premier pape à avoir foulé le sol du pays pétrolier de deux millions d'habitants, dont 80% de catholiques, héritage de la colonisation espagnole.

Pendant le vol de Luanda à Malabo, Léon XIV a rendu hommage au pape François, un an jour pour jour après sa mort. "Il a vécu au plus près des plus pauvres, des plus vulnérables, des malades, des enfants, des personnes âgées", a-t-il déclaré.

"Nos souffrances"

Au grand marché Semu, en centre-ville de Malabo, les réactions sont mitigées: certains commerçants espèrent tirer des bénéfices de cette visite, tandis que d'autres expriment des réticences.

"Le pape vient pour les dirigeants du pays. Sa visite ne nous servira à rien, car il ne viendra pas convaincre la classe dirigeante de prendre en compte nos souffrances et nos doléances, au détriment de leur enrichissement avec les biens du pays", estime Anita Oye, vendeuse de tomates.

La majorité de la population demeure pauvre en dépit d'un revenu par habitant parmi les plus élevés d'Afrique, dû notamment aux revenus tirés du pétrole.

"Que le pape vienne parmi nous (...) est une bénédiction divine, sans distinction de race, d'appartenance politique...", a déclaré à l'AFP Jovino Abaga, jeune militant du parti au pouvoir, le Parti démocratique de Guinée équatoriale (PDGE).

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Sport

Débordements à la Pontaise: le SLO dépose une plainte pénale

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Les fans zurichois ont lancé de nombreux fumigènes sur la pelouse à la fin du match. (© KEYSTONE/SALVATORE DI NOLFI)

Le Stade Lausanne-Ouchy ne laisse pas passer les débordements des fans de Grasshopper à la Pontaise lors de la demi-finale de Coupe de Suisse. Le club a annoncé mardi avoir déposé une plainte pénale.

"Il est essentiel que toute la lumière soit faite sur les agissements de certains groupes. De tels individus n'ont pas leur place dans un stade et sont incompatibles avec les valeurs du football", écrit le SLO dans un communiqué.

Des incidents ont éclaté samedi après la défaite de GC contre le pensionnaire de Challenge League (2-0). Le lendemain, le SLO listait les déprédations: "mise en danger de spectateurs, tentatives d'intrusion, dégradations matérielles importantes, bâches incendiées, sièges brûlés et détruits ainsi que des vols, notamment des caisses de buvettes."

De son côté, Grasshopper avait également réagi dimanche en condamnant ces agissements. "Nous comprenons la déception de nos supporters. Mais un petit groupe a dépassé toutes les limites. Nous sommes en contact avec les autorités pour étudier la possibilité d’engager des procédures judiciaires contre les fautifs", avait écrit le club.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Economie

Temenos choisit l'ex-chef des finances de SIX comme CFO

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Daniel Schmucki, ancien responsable des finances de l'opérateur de la Bourse suisse SIX, s'occupera de celles du genevois Temenos dès cet été (archives). (© KEYSTONE/EPA EFE/DAVID FERNANDEZ)

Temenos a choisi Daniel Schmucki comme responsable des finances et membre de la direction à partir du 3 août prochain. Le poste est actuellement occupé en intérim par le directeur général (CEO) Takis Spiliopoulos.

M. Schmucki dispose "de plus de trente ans" d'expérience de direction "dans les infrastructures des marchés financiers, les marchés des capitaux et les activités internationales complexes", souligne le communiqué de l'éditeur genevois de logiciels bancaires publié mardi soir, en marge des résultats du premier trimestre.

Le dirigeant a notamment travaillé neuf ans comme chef des finances de SIX Group. En janvier dernier, l'opérateur de la Bourse suisse avait fait part du départ surprise de Daniel Schmucki, qui souhaitait "poursuivre de nouvelles opportunités professionnelles en dehors" du groupe zurichois.

Auparavant, M. Schmucki a passé plus de 17 ans chez Flughafen Zürich, l'opérateur du tarmac de Kloten, au sein duquel il a été responsable des cordons de la bourse de 2008 à 2017.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp

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Economie

Présidence de la Fed: Kevin Warsh assure de son indépendance

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Kevin Warsh a assuré qu'"une politique monétaire indépendante est essentielle". (© KEYSTONE/EPA/WILL OLIVER)

Kevin Warsh a cherché mardi à convaincre les sénateurs américains qu'il n'est pas "la marionnette du président". Il a assuré qu'il comptait défendre l'indépendance de la Réserve fédérale américaine (Fed), s'il est confirmé à la tête de l'institution.

La chambre haute doit valider sa nomination pour qu'il succède à Jerome Powell dans un mois mais la date du vote n'est pas encore connue.

L'audition de M. Warsh a commencé à 10h00 locales (16h00 en Suisse) et a montré l'opposition des élus démocrates à sa prise de fonction.

Il a défendu sa volonté d'être un "acteur indépendant", rejetant l'idée qu'il puisse s'engager auprès de Donald Trump sur le fait d'abaisser les taux de la Fed: "je ne m'y suis pas engagé", a-t-il assuré.

Attentes de Trump

Lors d'une interview accordée à CNBC, avant le début de l'audition, Donald Trump n'a pas caché ses attentes, assurant qu'il serait déçu si Kevin Warsh, une fois à son poste, n'abaissait fortement les taux d'intérêt de la Fed.

Dans sa déclaration préliminaire, M. Warsh a assuré qu'"une politique monétaire indépendante est essentielle".

Cette indépendance "dépend avant tout de la Fed" elle-même, selon lui, ajoutant: "je ne crois pas que l'indépendance opérationnelle de la politique monétaire est particulièrement menacée quand des élus s'expriment sur les taux d'intérêt".

Une référence claire aux commentaires de Donald Trump, qui considère que la banque aurait d'ores et déjà dû largement abaisser les taux d'intérêt afin de soutenir sa politique économique et accuse sans arrêt Jerome Powell d'agir trop peu et trop tard.

Les propos introductifs, notamment de la sénatrice démocrate Elizabeth Warren rappelant que "tous les démocrates de cette commission ont demandé de retarder l'audition" tant que les poursuites visant M. Powell n'étaient pas abandonnées, ont donné le ton de cette audition.

"Le Sénat ne doit ni aider ni encourager la prise de contrôle illégale de la Fed par Donald Trump en installant la marionnette qu'il a choisie comme président", a-t-elle ajouté, au sujet de M. Warsh.

Présenté comme "la marionnette du président" par la sénatrice démocrate, Kevin Warsh s'est défendu en assurant que ce ne sera "absolument pas" le cas.

Blocage

En face, et c'est assez exceptionnel, le camp présidentiel ne présente pas un front uni, le sénateur de Caroline du Nord Thom Tillis ayant déjà prévenu qu'il ne voterait pas pour M. Warsh dans l'immédiat.

Durant son intervention, M. Tillis a rappelé que les états de service du candidat désigné - il a été l'un des gouverneurs de la Fed de 2006 à 2011 et est un candidat sérieux aux yeux des républicains - n'étaient pas en cause mais bien la procédure judiciaire qui plane au-dessus de Jerome Powell, avec l'aval de Donald Trump.

En cause, les travaux engagés au siège de la Banque centrale, dont les coûts ont explosé mais que Thom Tillis a défendu durant son intervention.

La majorité présidentielle est ténue au Sénat, et un seul membre républicain de la commission des affaires bancaires peut bloquer la nomination.

Le chef de l'Etat rêve depuis des mois d'accélérer le départ de M. Powell, dont le mandat prend fin le 15 mai. Or, tant que Kevin Warsh n'est pas confirmé, Jerome Powell peut rester à la tête de la Fed.

La banque centrale des Etats-Unis est considérée comme la plus puissante du monde, ce qui fait peser une lourde responsabilité sur son président, nommé pour quatre ans.

Quand il faisait campagne pour le poste à coups d'interventions dans les médias, l'ancien gouverneur s'était montré plutôt "colombe", comme sont désignés les banquiers centraux plus soucieux de soutenir la croissance que de lutter contre l'inflation.

Mais la situation a changé en quelques mois.

La guerre au Moyen-Orient fait grimper les prix et risque de peser sur la croissance. Les responsables monétaires de la Fed se disent prêts à geler leurs taux le temps qu'il faudra pour évaluer les répercussions pour la première économie mondiale et la réponse appropriée.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Economie

Volkswagen veut diminuer sa capacité de production mondiale

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Volkswagen a déjà annoncé 50'000 suppressions d'emplois en Allemagne d'ici 2030, touchant sa marque éponyme mais aussi Audi et Porsche (archives). (© KEYSTONE/DPA/MORITZ FRANKENBERG)

Le premier constructeur européen Volkswagen prévoit une nouvelle réduction de sa capacité de production mondiale, jusqu'à un million de véhicules, face à un marché mondial en recul, a annoncé mardi son patron Oliver Blume dans la presse.

"Nous travaillons actuellement sur une réduction pouvant aller jusqu'à un million de capacités supplémentaires afin de refléter la situation du marché mondial", a-t-il déclaré dans une interview au Manager Magazin.

Selon M. Blume, cela ramènerait le groupe à une capacité d'environ 9 millions de véhicules par an, un niveau jugé plus soutenable.

Aucun détail n'a pour le moment été révélé sur les pays du monde qui pourraient être touchés par cette coupe drastique.

Ces ajustements s'inscrivent dans un contexte de ventes en baisse depuis la pandémie, avec un volume annuel stabilisé autour de 9 millions de véhicules, contre environ 11 millions en 2019.

Le groupe de Wolfsburg (nord) a déjà réduit d'un million de véhicules par an sa production en Chine, son premier marché où il est en perte de vitesse face à la féroce concurrence locale.

En Europe, ses capacités sont également en voie d'être réduites d'un million de véhicules environ.

La marque premium Audi a fermé en 2025 une usine à Bruxelles, qui fabriquait le SUV électrique haut de gamme Q8 e-tron.

En Allemagne, la marque Volkswagen va diminuer de plus de 700'000 ses capacités, avec à la clé un arrêt de production complet à Dresde, pour la première fois en 90 ans d'histoire.

Le site, surnommé la "Manufacture de verre", s'est arrêté fin 2025 et va être transformé en centre de livraison de véhicules et de lieu d'expérience pour les clients.

En mars, Volkswagen a aussi annoncé un renforcement de ses réductions de coûts, avec 50'000 suppressions d'emplois en Allemagne d'ici 2030, touchant sa marque éponyme mais aussi Audi, Porsche et la filiale informatique Cariad, afin de renforcer ses marges après une année 2025 difficile.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp / afp

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