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Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

Genève

Les larmes d'Eliot Berthon

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Eliot Berthon a contribué au premier titre de champion d'Europe du GSHC (© KEYSTONE/CYRIL ZINGARO)

Après la remise de la Coupe de champion d'Europe, les joueurs sont restés sur la glace pour communier avec le public et partager leur bonheur en famille. Et Eliot Berthon était très heureux.

On a souvent évoqué Valtteri Filppula, Sami Vatanen, Teemu Hartikainen, Daniel Winnik et les autres grands noms de cette équipe de Genève. Mais il y a aussi les guerriers de l'ombre, ceux qui jouent sur la quatrième ligne comme Eliot Berthon.

Le Français à licence suisse a ouvert le score et a participé au titre européen de Genève-Servette. Sur la glace, le petit numéro 92 a enlacé sa femme enceinte avant de serrer fort son père dans ses bras avec des larmes plein les yeux.

A voir ces larmes, est-ce que le sentiment est descriptible? "Je vois mon père, donc forcément, il y a tout qui lâche, répond-il. C'est lui qui m'a toujours supporté. Je pense bien à ma mère aussi, mon frère, ma soeur et mes grands-parents. Ce sont de beaux moments et puis on ne vit ça qu'une fois dans une carrière en général, donc... bein les larmes quoi Parce que c'est beaucoup de travail. Je suis passé par des moments vraiment durs, mais d'être là, avec ma famille, ma femme, c'est indescriptible."

Blessé lors du titre de champion

Si le Tricolore savoure ce titre, c'est parce qu'il n'avait pas franchement pu profiter de celui de champion au printemps dernier. Prêté à La Chaux-de-Fonds puis blessé, il n'avait pas pu amener sa pierre à l'édifice grenat. "J'étais là, j'étais en tenue, avec l'équipe, mais je n'ai pas vécu ça de la même manière parce que je n'ai pas joué. Le titre de champion m'appartient, mais ce soir, c'est différent. J'ai essayé de contribuer à ma manière et voilà, je suis juste content. Je n'imaginais pas vraiment ce scénario en ouvrant le score. Je voulais juste travailler fort et amener de l 'énergie. Et c 'est vrai, je pense que ça a donné une bonne impulsion et je suis fier."

Depuis les tribunes, le sentiment qui prédominait c'était que l'expérience du titre de Genève il y a dix mois allait servir dans un match comme celui-ci. "Je pense qu'on a géré le match, explique Eliot Berthon. Mais vers la fin c'était dur. Seulement défensivement, on a été solides. On a laissé quelques chances, mais ce n 'était pas des grosses chances. Et notre gardien a fait des gros arrêts à des moments-clés. Je pense que pour gérer dans ces instants où il y a beaucoup de pression et de stress, c'est sûr que ça nous a aidés."

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Politique

RUAG MRO: le président du conseil d'administration s'en va

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Le président du conseil d'administration de la fabrique d'armement Ruag MRO a démissionné (archives). (© KEYSTONE/ANTHONY ANEX)

Le président du conseil d'administration de RUAG MRO, Nicolas Perrin, va démissionner. Le Département de la défense l'annonce au moment où l'entreprise d'armement est épinglée par un audit du Contrôle des finances pour sa gestion de la vente des chars Leopard 1.

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Politique

RUAG MRO: le président du conseil d'administration s'en va

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Le président du conseil d'administration de la fabrique d'armement Ruag MRO a démissionné (archives). (© KEYSTONE/ANTHONY ANEX)

Le président du conseil d'administration de RUAG MRO, Nicolas Perrin, va démissionner. Le Département de la défense l'annonce au moment où l'entreprise d'armement est épinglée par un audit du Contrôle des finances pour sa gestion de la vente des chars Leopard 1.

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RUAG MRO: le président du conseil d'administration s'en va

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Le président du conseil d'administration de la fabrique d'armement Ruag MRO a démissionné (archives). (© KEYSTONE/ANTHONY ANEX)

Le président du conseil d'administration de RUAG MRO, Nicolas Perrin, va démissionner. Le Département de la défense l'annonce au moment où l'entreprise d'armement est épinglée par un audit du Contrôle des finances pour sa gestion de la vente des chars Leopard 1.

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Suisse

La cagnotte de 70,17 millions est tombée à l’Euro Millions

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La loterie transnationale Euro Millions est proposée dans douze pays européens, dont la Suisse. (© Keystone/SALVATORE DI NOLFI)

Une personne a trouvé la combinaison gagnante du tirage de l’Euro Millions de mardi. Elle remporte au total 70,17 millions de francs. Pour gagner, il fallait jouer les numéros 23, 31, 37, 42 et 48 et les étoiles 3 et 7.

Lors du prochain tirage vendredi, 16 millions de francs seront en jeu, indique la Loterie Romande.

https://jeux.loro.ch/games/euromillions

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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