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Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

International

Messi débutera sur le banc contre la Jordanie

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Lionel Messi débutera sur le banc samedi face à la Jordanie (© KEYSTONE/AP/Charlie Riedel)

"Leo sera sur le banc (...) et il entrera en cours de match", a déclaré le sélectionneur argentin Lionel Scaloni en conférence de presse au stade d'Arlington, près de Dallas où se disputera la rencontre.

La présence de Messi, 39 ans, était la grande incertitude pesant sur l'Albiceleste qui, avec la 1re place du groupe déjà assurée, peut faire souffler ses titulaires face à l'équipe la plus faible de la poule.

L'ex-artificier du FC Barcelone et du PSG, qui évolue actuellement à l'Inter Miami, a marqué les cinq buts argentins lors des victoires contre l'Algérie (3-0) et l'Autriche (2-0). Avec désormais 18 réalisations au total en Coupe du monde, il a détrôné l'Allemand Miroslav Klose, précédent détenteur du record avec 16 réalisations.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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International

Séismes au Venezuela: accès restreint à la zone la plus touchée

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Le double séisme au Venezuela a fait au moins 920 morts et plus de 50'000 disparus. (© KEYSTONE/AP/Fernando Vergara)

Le Venezuela a restreint vendredi soir l'accès à la zone la plus touchée par les puissants séismes survenus mercredi, a annoncé le ministre de l'intérieur, Diosdado Cabello à la télévision. La catastrophe a fait au moins 920 morts et plus de 50'000 disparus.

L'accès à l'Etat de La Guaira (nord) sera "restreint à partir de 20h00", (02h00 en Suisse), a-t-il déclaré. Un peu plus tôt, la présidente par intérim Delcy Rodriguez avait demandé à la population de ne pas se déplacer vers La Guaira, à environ 40 kilomètres de Caracas, afin de faciliter les opérations de sauvetage.

Un groupe de riverains et de proches de personnes prises au piège sous les décombres d'un immeuble de Caraca a hué Mme Rodriguez, a constaté une journaliste de l'AFP.

"Ça suffit de faire campagne politique au milieu d'une tragédie comme celle que nous vivons", ont-ils lancé à la dirigeante, en visite dans un quartier aisé de la capitale, près d'un immeuble qui s'est effondré mercredi, en accusant le gouvernement de ne "rien faire pour le peuple".

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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International

Washington répondra à toute attaque iranienne, avertit Vance

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Les Etats-Unis ont déployé deux porte-avions dans la région du golfe Persique, dont l'USS Abraham Lincoln (archives). (© KEYSTONE/AP U.S. Central Command)

Le vice-président américain JD Vance a averti vendredi que les Etats-Unis répondront à toute attaque de l'Iran par "la violence". L'armée américaine a annoncé peu avant avoir frappé des cibles en Iran après l'attaque par Téhéran d'un cargo dans le détroit d'Ormuz.

"L'Iran a signé un accord de cessez-le-feu. Nous l'avons respecté. [Si les Iraniens] ont des désaccords sur la mise en oeuvre du protocole d'accord, ils peuvent décrocher leur téléphone. Mais la violence n'engendrera que la violence", a écrit M. Vance sur le réseau social X.

Le commandement central américain avait indiqué auparavant sur X qu'il avait mené des frappes contre l'Iran en réponse à l'attaque de la veille contre un navire commercial qui transitait dans le détroit d'Ormuz. Il a précisé avoir ciblé "des lieux de stockage de missiles et de drones" et "des sites de radars côtiers".

Il s'agit de la première attaque américaine connue depuis la signature du protocole d'accord entre Washington et Téhéran le 17 juin.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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International

Pas de verdict pour le suspect d'un des incendies de Los Angeles

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Le feu avait ravagé le quartier huppé de Pacific Palisades, où des milliers d'habitations avec vue sur l'océan Pacifique ont été détruites et douze personnes sont mortes (archives). (© KEYSTONE/EPA/ALLISON DINNER)

Les jurés chargés d'évaluer la responsabilité d'un Américain soupçonné d'avoir volontairement déclenché l'un des incendies meurtriers de Los Angeles en 2025 ont déclaré vendredi être incapables de rendre un verdict. Le parquet fédéral a réclamé un nouveau procès.

Le procès, qui a duré un peu plus de trois semaines, a permis de mettre en lumière les soupçons pesant sur Jonathan Rinderknecht, un chauffeur Uber de 30 ans que les procureurs accusent d'être à l'origine d'un incendie déclaré dans la nuit du Nouvel An 2025.

Les pompiers pensaient avoir initialement maîtrisé ce foyer, mais il est reparti six jours plus tard, ravageant le quartier huppé de Pacific Palisades, où des milliers d'habitations avec vue sur l'océan Pacifique ont été détruites et douze personnes sont mortes, sur les 31 victimes ayant péri au total dans les incendies de janvier 2025.

Poursuites maintenues

L'accusation l'a dépeint en chauffeur VTC en colère contre la société capitaliste et désireux de brûler un quartier de riches, où il avait un temps habité. Mais sa défense a argué qu'il n'était qu'un bon samaritain qui avait appelé les secours pour signaler l'incendie originel, tout en assurant que les flammes auraient été créées par des feux d'artifice.

Son avocat l'a également dépeint comme un bouc émissaire utilisé pour masquer l'échec des pompiers de Los Angeles à éteindre le feu initial, en pointant leur responsabilité dans la catastrophe.

Après deux jours de délibérations, les jurés ont reconnu vendredi matin ne pas pouvoir "parvenir à un verdict unanime". Dix souhaitaient l'acquitter, tandis que deux voulaient le condamner.

Le procureur fédéral a immédiatement annoncé que ses services maintenaient les poursuites et allaient réclamer l'organisation d'un nouveau procès.

"Les preuves sont solides que Jonathan Rinderknecht est responsable de l'embrasement du feu le 1er janvier 2025, qui est finalement devenu l'incendie des Palisades", a écrit le magistrat sur le réseau social X.

Poursuivi entre autres pour incendie criminel, M. Rinderknecht risquait jusqu'à 45 ans de prison. L'enquête n'a jamais fourni de preuves scientifiques établissant qu'il était à l'origine du feu. Les données de son téléphone ont montré qu'il était proche du point de départ des flammes.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Dembelé offre la tête du groupe I à la France

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Ousmane Dembele a inscrit un triplé face à la Norvège. (© KEYSTONE/AP/Martin Meissner)

La France a remporté le groupe I du Mondial à Boston. Elle s'est imposé 4-1 face à la Norvège, portée par un Ousmane Dembelé déchaîné qui s'est offert un triplé en première période.

L'équipe de France affrontera donc l'un des meilleurs troisièmes mardi à East Rutherford en 16es de finale. Deuxièmes, les Norvégiens disputeront leur 1er match de phase à élimination directe de Coupe du Monde depuis 1998 face à la Côte d'Ivoire à Dallas.

Kylian Mbappé a donné le ton d'entrée après vingt secondes de jeu, en trouvant la barre transversale d'une équipe de Norvège largement remaniée (dix changements par rapport à la rencontre face au Sénégal, dont Erling Haaland). Le capitaine des Bleus a ensuite délivré deux passes décisives à Dembelé, qui a marqué à deux reprises en moins d'un quart d'heure (7e/20e).

Thelo Asgaard a ramené les "Vikings" à 2-1 dans la minute qui a suivi, mais l'attaquant français a frappé une 3e fois à la 32e pour porter son total de buts à quatre dans ce Mondial. Le Ballon d'or 2025 est le troisième Français à réaliser un triplé en Coupe du monde, imitant Just Fontaine (en 1958) et Mbappé, qui s'était illustré en finale du Mondial 2022, perdue face à l'Argentine.

Malgré l'absence du sélectionneur des Bleus Didier Deschamps suite au décès de sa mère, son remplaçant et assistant Guy Stéphane a pu se réjouir d'une première mi-temps maîtrisée par ses protégés, avec pas moins de 14 tirs, dont huit cadrés.

Au retour des vestiaires, la Norvège s'est procuré un penalty, mais Mike Maignan a eu la main ferme face à Jorgen Larsen (50e). Les Nordiques n'ont pas abdiqué dans le jeu, mais c'est finalement Désiré Doué qui a inscrit le 4-1 de la tête en fin de rencontre (90e+4).

Depuis 2012 et le début de l'ère Deschamps, l'équipe de France a toujours terminé en tête de son groupe en Coupe du monde, une performance qu'elle n'avait accompli qu'à trois reprises auparavant. Elle n'avait plus remporté son troisième match de phase de groupes depuis 2006, Coupe du monde et Euro confondus.

Le Sénégal fait un carton et espère

Le Sénégal s'est lui offert sa première victoire dans ce Mondial face à l'Irak. Les Lions de la Teranga se sont imposés 5-0 à Toronto, un carton qui pourrait leur ouvrir les portes des 16es de finale.

Habib Diarra a donné l'avantage aux siens dès la 4e, neuf minutes avant que les Irakiens soient réduits à 10 avec l'expulsion de Rebin Sulaka. Les Sénégalais ont attendu la 2e période pour s'assurer une large victoire grâce à Ismaila Sarr (56e), Pap Gueye (59e/71e) et Iliman Ndiaye (82e). C'est la première équipe africaine à inscrire cinq buts dans le même match dun Mondial.

Avec trois points au compteur, la sélection de Pape Thiaw n'est pas encore assurée de terminer parmi les huit meilleurs troisièmes. Elle figure actuellement au 5e rang de ce classement, mais des nations comme la Belgique ou le Cap-Vert peuvent lui passer devant en cas de succès d'ici à dimanche. L'Irak termine à la dernière place du groupe avec cette troisième défaite.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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