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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude OCHSNER & ASSOCIES.

"Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s'il s'agit d'un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
- Protestation écrite
- Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
- Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu'elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s'est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l'immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d'un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l'agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d'une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit.... [Elle] continue et ne cesse d'agresser verbalement les enfants qui jouent à l'extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu'ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n'osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l'ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l'allée, claque violemment sa porte d'entrée lorsqu'elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu'elle à l'entrée et claque violemment la porte d'entrée prenant le risque de blesser des doigts d'enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n'avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée."

Me Sidonie MorvanAvocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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Actualité

Roshdy Zem : "Soyons délicats avec les nôtres"

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Les Miens

Le comédien et réalisateur français présente Les Miens, son dernier et sixième film, en salles le 23 novembre. L'histoire vraie d'une fratrie - la sienne - dont les relations se trouvent changées après le traumatisme crânien du frère aîné. Interview croisée pour La Journée Finit Bien.

Les Miens, ce sont les siens, les nôtres. L'histoire a été réellement vécue, elle suit Moussa (sublime Sami Bouajila), frère aîné attentif, doux, voire effacé. A la suite d'un traumatisme crânien que personne n'arrive à expliquer, son attitude et sa personnalité changent. Moussa n'a plus de filtre, dit haut ce que tout le monde pense bas et fait ressortir toutes les vérités et les non-dits d'une famille a priori normale et soudée.

Les Miens, Roshdy Zem

Grâce à une mise en scène réaliste et une direction d'acteurs très juste et très fine, Les Miens oscillent constamment entre fragilité et déchirure, simplicité et complexité, vérité et miroir. On trouve ici Ryad (Roshdy Zem), star de la télé à qui l'on passe tout, Samia (parfaite Meriem Serbah), la sœur qui remplace la mère ou encore Emma (Maïwenn) qui tente de recoller les morceaux mais qui n'y arrive pas.

On aime ici la crédibilité rare de chacun des personnages et des scènes de famille, à travers lesquelles le réalisateur parle bien plus en réalité de toutes nos familles que simplement de la sienne.

"Il faut savoir mettre des filtres avec ceux que l'on aime" confie Roshdy Zem, César en 2020 du meilleur acteur pour le film Roubaix, une lumière d'Arnaud Desplechin. On ne peut pas tout dire, et c'est bien normal. Il faut rester délicat."

Sortie en salles le 23 novembre 2022.

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la journée finit bien

Patrick Bruel : "Il faut savoir prendre le temps d'écouter"

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Patrick Bruel

La vie, tout simplement. Dans son nouvel et dixième album en studio Encore une fois, Patrick Bruel aborde des thèmes forts et universels, comme il l'explique à Benjamin Smadja et Elsa Duperray dans cette interview.

 

Ne pas toujours se fier ni aux apparences, ni aux premières secondes. Le dixième et nouvel album studio de Patrick Bruel , Encore une foiss'étoffe au fur et à mesure de l'écoute et des titres, dont chacun aborde un thème toujours fort, à la fois personnel et universel.

"On se rappelle majoritairement mes tubes radio qui parlent d'amour, confie le chanteur au micro de Benjamin Smadja et Elsa Duperray. Je parle pourtant souvent de chose plus large, de tout ce qui nous touche, tous, à un moment de notre vie, avec plus ou moins de force, comme la maladie, la drogue, et même la guerre. Le fil rouge de ce nouvel album, c'est la vie, tout simplement."

Patrick Bruel : « Encore une fois », nouvel album disponible

 

Egalement producteur de cet album, Patrick Bruel s'est entouré d'artistes, au gré de rencontres. Hoshi (J'avance), Mosimann (J'avance, Dernier verre premier café) ou encore Yuksek (Le Fil) signent ainsi parmi les meilleurs titres de Encore une fois. Mi-Stromae mi-Kool-Shen, Patrick Bruel prend des risques sur On en parle, mais le pari est gagné pour ce nouvel album qui vogue entre électro, disco et parfois chanson française.

Prendre le temps d'écouter, et réfléchir. Voilà ce que nous offre ce nouvel opus. Patrick Bruel était l'invité de Benjamin Smadja et Elsa Duperray sur Radio Lac.

 

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Actualité

Clovis Cornillac : "J'assume mon film jusqu'au bout"

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INTERVIEW. Avec Les Couleurs de l'incendie, Clovis Cornillac signe une fresque humaine et historique teintée de sujets toujours d'actualité. La place des femmes, la corruption et l'avidité sont au cœur de ce film romanesque, porté par Léa Drucker et Benoit Poelvoorde.

clovis cornillac

Clovis Cornillac, Les Couleurs de l'Incendie.

Les amateurs de Au revoir là-haut seront ravis. Adapté du roman éponyme de Pierre Lemaître, Les Couleurs de l'incendie constitue la suite de ce premier volet, réalisé en 2017 par Albert Dupontel. Clovis Cornillac, qui réalise ici son 5ème film, en reprend quelques uns des codes et n'a en rien à rougir de sa mise en scène feutrée et engagée.

"C'est avant tout la trajectoire d'une femme qui va se révolter contre un paquet de salopards", confie Clovis Cornillac, au micro de Benjamin Smadja et Elsa Duperray dans une version longue de l'entretien à écouter.

 

Les Couleurs de l'incendie suit l'histoire de Madeleine (Léa Drucker), dont l'héritage de feu son père Marcel Péricourt attise les convoitises. Jalousie, cupidité, relégation de la place des femmes au fin fond du salon, Clovis Cornillac aborde des thèmes fondamentalement d'actualité.

Dans les habits d'un industriel avide et implacable, Benoît Poelvoorde offre un registre qui lui va bien, loin de l'autodérision et de la comédie qui ont un temps marqué son style. Pour lui faire face et tenir les cordons de la bourse familiale, Léa Drucker incarne très justement une femme fragile qui va puiser en elle la force de survivre et de préparer une vengeance que beaucoup dégusteront froide.

 

Les couleurs de l'incendie, de Clovis Cornillac, avec Léa Drucker, Benoît Poelvoorde, Olivier Gourmet, Fanny Ardant, Alice Isaaz, Clovis Cornillac. Durée : 135 mintes

Sortie sur les écrans le 9 novembre.

Regarder le trailer.

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Expositions et spectacles

Répétition générale : quand les coulisses de l'OSR bruissent

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OSR

A quelques heures de la représentation de "Philosophie musicale" de l'OSR, sous la direction de Jonathan Nott, les coulissent bruissent de violons accordés et de belles notes envolées. Petit tour dans les coulisses pour prendre la température. 

OSR Jonhathan Nott

Jonathan Nott et les musiciens de l'OSR, lors de la répétition générale de Philosophie musicale, le lundi 07 novembre. Crédit Photo OSR.

"Lorsque l'on joue des morceaux connus, il faut chercher du côté de la magie et de ce que chacun a en soi, explique le maestro des lieux Jonathan Nott. Ce soir, nous allons déconstruire ce que les gens connaissent, casser les codes." Il existe toujours une part d'imprévu dans les concerts du directeur musical et artistique. Si les partitions sont répétées et cadrées, "Jonathan nous laisse toujours donner quelque chose en plus au public" confie Gabrielle Doret, seconde violoniste et 31 années passées à l'OSR. De l'improvisation, de l'amour, de la puissance, cet espace d'improvisation est propre à chacun des 112 musiciens de l'Orchestre de la Suisse Romande.

A quelques heures de la représentation, dans une ambiance étonnamment légère, Benjamin Smadja et Elsa Duperray sont allés à la rencontre du maestro et de ses musiciens, dans les coulisses du Victoria Hall. Des violons se rangent dans leurs étuis, l'orgue résonne, les noms s'affichent sur les loges... Rencontre Jonathan Nott, maestro, Gabrielle Doret, seconde violoniste et Bogdan Zvoristeanou, violoniste soliste.

 

Une philosophie musicale, sous la baguette de Johnattan NOTT, Lundi 07 novembre, à l’OSR, 19h30.

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Expositions et spectacles

Jérémy Vaillot : "il faut se sentir libre de pouvoir tout dire"

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L'humoriste Jérémy Vaillot remonte (enfin) sur scène, dans le cadre du Swiss Comedy Club & Friends. Celui qui "presse l'info" tous les matins à 8h55 sur Radio Lac ne s'impose aucune barrière quand il s'agit d'écrire ses sketches.

"Je ne m'interdit aucun sujet, détaille Jérémy Vaillot au micro de Benjamin Smadja et Elsa Duperray. On peut rire de tout, tout est une question de savoir comment on aborde le sujet." Comédien - l'humoriste a étudié au Cours Florent, Jérémy Vaillot retrouve avec plaisir les planches. Une façon pour lui de pouvoir faire passer des messages et de permettre la réflexion.

 

Rendez-vous au MAD de Lausanne le vendredi 28 octobre à 20h.

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