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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude OCHSNER & ASSOCIES.

"Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s'il s'agit d'un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
- Protestation écrite
- Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
- Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu'elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s'est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l'immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d'un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l'agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d'une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit.... [Elle] continue et ne cesse d'agresser verbalement les enfants qui jouent à l'extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu'ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n'osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l'ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l'allée, claque violemment sa porte d'entrée lorsqu'elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu'elle à l'entrée et claque violemment la porte d'entrée prenant le risque de blesser des doigts d'enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n'avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée."

Me Sidonie MorvanAvocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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VIDEO - Un équipage pas comme les autres au Bol d'Or ce week-end

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L'association Healing Joy participe au Bol d'Or ce samedi 10 juin. Image Healing Joy

Sortir de la case "malade" pour se sentir "vivante", tel est le noble objectif de l'association Healing Joy. Sa fondatrice Delphine Lubomirski-Eggly en explique les bienfaits au micro de Benjamin Smadja et Elsa Duperray.

"Lorsque l'on souffre d'une maladie sévère, on a tendance à s'enfermer ou à se laisser enfermer dans un statut de souffrant, et l'on oublie parfois la partie vivante de soi-même, explique Delphine Lubomirski-Eggly. Le but de Healing Joy est d'aider à se soigner aussi grâce à des moments de joie, en dehors des soins, en dehors du cadre hospitalier, et de réapprendre à vivre aussi."

 

De l'art et du sport

Chant, sport, atelier de couture, théâtre, équithérapie, danse, nutrition.. c'est toute une palette de moments de joie et de bien-être que propose Healing Joy, soutenue tout autant par ses membres que par une vingtaine de médecins convaincus et engagés auprès de l'équipe. "Des médecins nous suivent depuis le début et suggèrent à leurs patients de venir nous voir, c'est un complément essentiel pour la tête et entendre parler d'autres choses que de la maladie !" s'enthousiasme Delphine Lubomirski-Eggly.

L'idée lui est venue alors qu'elle-même luttait contre un cancer des poumons, lors d'un cours de chant. "Tout tournait autour de mon cancer, j'avais donc envie de vivre autre chose, et de faire vivre d'autres moments à ma famille. Et aujourd'hui, je peux compter sur une équipe formidable et engagée!"

Preuve que la vie peut continuer, deux patientes participent ce week-end au Bol d'Or Mirabaud, sur le bateau du "Professeur Noble, un cardiolologue formidable qui nous accompagne depuis le début."

Pour plus de renseignements, rendez-vous sur le site Healing Joy

 

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VIDEO - Quelle est votre intuition de votre empreinte carbone ?

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photo d'illustration

Une fondue ou un aller-retour à Barcelone ? Deux chercheurs de l'EPFL ont développé un site interactif pour mesurer comment les gens perçoivent leur empreinte carbone. Benjamin Smadja et Elsa Duperray ont rempli le questionnaire en ligne qui permet de comparer différentes actions du quotidien.

L'achat de viande de poulet locale pendant un an libère-t-il plus ou moins de CO2 qu'une douche quotidienne de 10 minutes pendant une année ? En matière d'émissions sur une année, est-il préférable de jouer au tennis ou de consulter sa boîte e-mails ? La commande de chaussures en ligne pollue-t-elle plus ou moins que le visionnage d'une saison de la série "Game of Thrones" ?

Tel est le genre de questions contenues dans le quiz Climpact. L'objectif consiste à savoir comment les gens perçoivent l'empreinte carbone de leurs actions, indique mardi l'Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL).

"Le modèle que nous avons développé convertit les comparaisons de l'empreinte carbone de différentes actions en une échelle absolue. Nous pouvons ainsi comparer la perception à celle de l'empreinte carbone réelle", explique l'un des chercheurs à l'origine du projet, Victor Kristof, cité dans le communiqué.

Impact sous-estimé

Il souligne que si l'on sait que la Suisse produit 45 millions de tonnes de CO2 par an, cela ne révèle pas grand-chose "sur les détails de la vie quotidienne des gens et sur la manière dont ils peuvent réduire leur impact."

Au total, Victor Kristof et son compère Lucas Maystre ont effectué leurs calculs pour 52 actions, soumises aux visiteurs du site web Climpact. Outre un volet éducatif, le quiz vise à démontrer que la perception de l'impact carbone n'est pas toujours bonne.

"Nous espérons montrer aux pouvoirs publics que nombreuses sont les personnes à sous-estimer l'impact de certaines de leurs actions qui ont une empreinte carbone importante", indique Victor Kristof. Et d'ajouter que cela est particulièrement vrai, selon les premiers résultats du quiz, pour le chauffage des logements.

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VIDEO - La Suisse pas très active pour le climat ? Genève s'active pourtant

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La Suisse est en retard sur l'UE en matière de réduction des émissions de CO2, estime Reto Knutti (archives). (© KEYSTONE/ANTHONY ANEX)

L'absence de centrales à charbon en Suisse ne fait pas du pays un modèle pour la baisse des émissions de CO2, indique le climatologue Reto Knutti. Des actions sont pourtant prises du côté de Genève, nous expliquent Benjamin Smadja et Elsa Duperray.

Elle se trouve même derrière l'Union européenne (UE), ajoute-t-il dans un entretien diffusé dimanche par la SonntagsZeitung. "Au cours des 30 dernières années, nous avons réduit le CO2 d'environ 20%. Pour arriver à zéro en à peine 30 ans, il faut aller quatre fois plus vite".

"Regardez la Chine ou les Etats-Unis. Les deux ont reconnu depuis longtemps que le tournant énergétique est un gain économique", relève le scientifique, soulignant que la Chine deviendra probablement neutre en CO2 plus rapidement que la Suisse.

Selon le professeur de physique climatique à l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (EPFZ), il ne faut pas parler uniquement des coûts en matière de protection du climat, mais aussi des avantages. "C'est comme si un patient en phase terminale refusait un médicament parce qu'il pourrait avoir des effets secondaires".

Source : ats

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Attractivité de Genève : Quel impact auront les votations ?

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Le 18 juin prochain, nous sommes amenés à voter sur divers sujets cantonaux de grande importance concernant l’attractivité de Genève.

Afin de résumer les enjeux qui planent autour de ces votations, la Fondation pour l’attractivité du canton de Genève (FLAG) est venue spécialement déchiffrer les effets que celles-ci pourraient avoir sur l’attraction du canton.

La thématique clé des finances et de l’imposition

La répartition des finances publiques et l’imposition de la population constituent un véritable enjeu pour le canton de Genève afin de satisfaire ses habitants, en leur fournissant des prestations publiques de qualité et en suffisance, mais également de maintenir son attractivité. Jusqu’à présent, les recettes fiscales du canton, qui sont parmi les plus importantes de Suisse, lui permettent d’assurer ces deux aspects, selon Arnaud Bürgin, directeur de la FLAG :

Arnaud BürginDirecteur de la FLAG

Alors quel impact pourraient avoir les prochaines votations sur cet aspect ?

IN 181 : Initiative 1'000 emplois

Le 18 juin, nous choisirons si nous sommes favorables ou non à l’initiative 1'000 emplois. En quelques mots, cette votation vise à créer, chaque année, de nouveaux emplois dans la fonction publique, de manière proportionnelle au taux de chômage. Etant donné la non-nullité de ce dernier, des postes seraient ouverts toutes les années.

Néanmoins, selon la FLAG, cette mesure s’avèrerait très coûteuse pour le canton et creuserait un peu plus la dette genevoise, qui est déjà la plus élevée de Suisse. Le directeur de la FLAG, Arnaud Bürgin nous explique :

Arnaud BürginDirecteur de la FLAG

L’initiative 181 propose également de réduire le temps de travail des employés à 32h, soit l’équivalence d’un temps partiel à 80%, sans baisse de salaire relative.

Karine Curti, responsable de la communication et des relations publiques nous parle des conséquences d’une telle mesure, à savoir l’augmentation du coût du travail à Genève, notamment des professions publiques, qui est déjà parmi l’un des plus élevés au monde. Le canton devra puiser dans les finances et ainsi possèdera moins de ressources pour financer d’autres prestations à destination de la population :

Karine CurtiResponsable de la communication et des relations publiques

IN 185 : Pour une contribution temporaire de solidarité sur les grandes fortunes

Cette autre initiative qui consiste à augmenter le taux d’imposition des contribuables possédant une fortune de plus de 3 millions de 50% interpelle également la FLAG.

Comme nous l’explique le directeur, Arnaud Bürgin, elle représente un pari risqué, puisque cette augmentation taxerait encore davantage les contribuables alors que Genève est déjà le canton qui impose le plus sa population, avec le taux d’imposition sur la fortune le plus élevé :

Arnaud BürginDirecteur de la FLAG

Comme le confirme Karine Curti, responsable de la communication et des relations publiques, cela risquerait donc de faire fuir les contribuables les plus aisés dans d’autres pays où ils payeraient moins de taxes et finalement, au lieu de créer des recettes supplémentaires pour le canton, de lui faire perdre des millions :

Karine CurtiResponsable de la communication et des relations publiques

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Actualité

Tremblez, Lausan'noir nous fait lire des polars tout le week-end

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La cathédrale de Lausanne et la ville de Lausanne avec le lac Léman en arrière-plan photographie dans la nuit le dimanche, 21 aout 2022 a Lausanne . (KEYSTONE/Gaetan Bally)
Après l'annulation de plusieurs éditions, le festival Lausan'noir est de retour. Même pas peur ! , pour Benjamin Smadja et Elsa Duperray.

 

Rencontres avec des auteurs, dédicaces, débats et autres animations sont au programme du 2 au 4 juin au Théâtre 2.21 à Lausanne. Le Prix du polar romand sera remis en ouverture.

Le festival vise à valoriser la scène littéraire et éditoriale du polar en Suisse romande, qui est particulièrement dynamique depuis quelques années, relève mardi un communiqué. Une quarantaine d'auteurs seront présents cette année, dont Nicolas Feuz, Joseph Incardona, Marlène Charine ou encore Laurence Voïta.

En marge des rencontres et dédicaces, les organisateurs proposent des animations en tous genres, comme la visite d'un salon Sherlock Holmes pour découvrir la vie de Conan Doyle en Suisse ou encore l'impression quotidienne de la Gazette du crime sur une presse historique. Il sera aussi possible de déambuler sur les traces de Traclette, l'Arsène Lupin lausannois, ou de l'inspecteur Perrin, en compagnie de son auteur l'ancien journaliste Michel Bory.

Durant le festival, six courtes pièces noires seront jouées plusieurs fois par jour. Ces pièces de théâtre sont les lauréates d'un concours d'écriture lancé par l'espace mont-blanc. Pour sa part, la Cinémathèque suisse proposera en mai et en juin des programmations consacrées à Sherlock Holmes et à Georges Simenon.

Avec ATS

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