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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude OCHSNER & ASSOCIES.

"Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s'il s'agit d'un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
- Protestation écrite
- Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
- Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu'elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s'est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l'immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d'un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l'agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d'une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit.... [Elle] continue et ne cesse d'agresser verbalement les enfants qui jouent à l'extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu'ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n'osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l'ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l'allée, claque violemment sa porte d'entrée lorsqu'elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu'elle à l'entrée et claque violemment la porte d'entrée prenant le risque de blesser des doigts d'enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n'avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée."

Me Sidonie MorvanAvocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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Chappatte revisite les "fins de règne" dans un beau livre qui fait rire-fléchir (VIDEO)

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Dans un monde où l'information circule à la vitesse de la lumière et où les nouvelles peuvent être aussi accablantes que fréquentes, il existe des oasis qui offrent une pause bienvenue. C'est dans cet esprit que le dessinateur Chappatte s'illustre son dernier ouvrage, "Fins de règne". Ce beau livre est une compilation qui est à la fois un miroir de notre temps et un exutoire pour les frustrations collectives, en utilisant l'humour comme un moyen de provoquer la pensée et de susciter le dialogue. Il était mon invité.

Le dessinateur Chappatte est reconnu pour sa capacité à distiller des questions complexes en images simples mais puissantes. Ses dessins sont parus dans des journaux et magazines de renom tels que "Le Canard enchaîné", "Der Spiegel", et "The Boston Globe", témoignant de son attrait international et de son habileté à transcender les barrières linguistiques et culturelles. Son humour, provoquant parfois une réaction de malaise qui fait réfléchir, est une caractéristique de son style unique.

Ce que Chappatte réussit si bien à faire, c'est de rappeler à chacun l'importance de l'humour, même en période de trouble. Son travail sert de rappel que, malgré les défis auxquels nous sommes confrontés, il est essentiel de maintenir notre capacité à rire et à sourire. L'humour devient ainsi un mécanisme de défense, une forme de résilience et un moyen de confronter les absurdités de la vie tout en étant lucide sur l'avenir et les défis de l'humanité, comme l'obscurantisme ou l'intelligence artificielle.

Des artistes comme Chappatte, dans un climat où la liberté d'expression est parfois menacée, sont aussi confronté à des défis. En tant que dessinateur de presse, il est souvent en première ligne face à la censure ou à la répression. Cependant, c'est précisément cette position qui rend son travail vital et pertinent. En bravant ces défis, Chappatte et ses collègues dessinateurs de presse défendent la liberté d'expression et maintiennent vivant le débat démocratique.

Le dessinateur ne se contente pas de la page imprimée pour exprimer son art. Il a récemment élargi son horizon en se produisant sur scène avec son spectacle "Chappatte en scène". Cette nouvelle aventure combine narration, humour et dessin en direct, offrant une expérience dynamique qui repousse les limites traditionnelles du dessin de presse. En incarnant ses idées sur scène, il offre à son public une nouvelle façon d'interagir avec son travail.

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Valérie Lemercier et Finnegan Oldfield gèrent la touchante "Arche de Noé" de Bryan Marciano (VIDEO)

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Si "L'Arche de Noé", premier long métrage de Brian Marciano, parle d'un sujet qui peut être dramatique. Avec un casting mené par Valérie Lemercier dans le rôle de Noëlle, la directrice d'une association, et Finnegan Oldfield en jeune employé confronté à des difficultés personnelles, le film explore les thèmes de l'acceptation, du rejet, de l'amour et de la reconstruction à travers le prisme d'une association dédiée à l'aide des jeunes LGBT rejetés par leur entourage familial. Ils étaient mes invités pour une interview folle, drôle, sérieuse et touchante... comme le film.

"L'Arche de Noé", le premier long-métrage de Brian Marciano, ne tourne pas autour du pot et parle sans détours de thèmes profonds et universels tels que l'acceptation, le rejet, l'amour et la reconstruction. Le film se déroule principalement au sein d'une association dédiée à l'aide des jeunes LGBTQIA+ rejetés par leur famille, un contexte qui offre une toile de fond riche et complexe pour l'exploration de ces thèmes.

Au cœur de ce film, on trouve la performance de ces jeunes, issus de castings sauvages, autour de pointures du cinéma.

Valérie Lemercier incarne le personnage de Noëlle, la directrice de l'association. Lemercier, apporte toute sa gamme de talents à ce rôle, créant un personnage qui est à la fois drôle, touchant, déterminé et profondément humain. Noëlle est le cœur battant de l'association, une force qui pousse à l'action et à la compréhension. Elle est une femme pragmatique, pleine d'humour et de sincérité, qui n'hésite pas à se mettre en première ligne pour défendre ceux qui sont rejetés par leur famille en raison de leur identité de genre ou de leur orientation sexuelle.

Valérie Lemercier offre une performance remarquable, jonglant habilement entre les moments de légèreté et d'humour et les scènes plus graves et émotionnelles. Elle apporte une dimension d'humanité permettant au public de s'identifier à elle et à la cause qu'elle défend.

Finnegan Oldfield, qui joue un jeune homme confronté à des difficultés personnelles, est l'autre force du film. Son personnage est complexe et nuancé, illustrant la manière dont les circonstances peuvent mener à la formation de liens familiaux non conventionnels. Il apporte une touche de réalisme à son personnage, rappelant que la vie peut parfois nous placer dans des situations inattendues où l'on trouve une famille de cœur.

Le réalisateur Brian Marciano pose la question de ce qui définit une famille, suggérant que la famille peut être constituée de liens créés par choix et par nécessité, plutôt que par le sang seul. "L'Arche de Noé" est une œuvre qui invite le spectateur à reconnaître la valeur des relations humaines et à percevoir la beauté dans les défis de la vie. Le film encourage à adopter une perspective bienveillante et aimante envers autrui, et à apprécier les liens qui se forment dans les moments difficiles.

Avec IA

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Idée cadeau - Le beau livre des "champions" du GSHC

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Le livre "Champions" nous replonge dans saison hors du commun dont le point culminant, le 27 avril 2023, a vu le GSHC inscrire son nom dans l'histoire en devenant champion Suisse. Mes invités Sebastien Telley et Nicolas Puchat étaient "sur un nuage".

Dans les coulisses de la victoire

Sébastien Telley et Nicolas Puchat, reconnaissables pour leurs voix commentant les matchs du club, se sont vu confier la tâche de rédiger cet ouvrage historique. Leur récit dévoile les dessous de la création du livre, une aventure qui leur est en quelque sorte "tombée dessus". L'idée d'écrire un livre sur cette victoire n'était pas de leur propre initiative, mais ils ont rapidement accepté cette opportunité inédite.

Lorsque le livre est finalement sorti, les auteurs ont ressenti un mélange d'excitation et d'étonnement en voyant leur travail exposé dans les librairies et en observant les réactions des gens le feuilletant, témoignant de leur implication et de leur fierté dans ce projet.

Le livre "Champions" ne se contente pas de relater l'exploit sportif. Il nous plonge dans les détails de cette victoire historique en révélant des anecdotes, des préparations inaperçues et des moments forts qui ont conduit à ce triomphe.

Les auteurs ont mis un point d'honneur à donner une vision complète et émouvante de cette saison, sollicitant même les joueurs pour qu'ils partagent leurs ressentis depuis la patinoire. Ils ont ainsi réussi à créer un récit qui va au-delà de la simple description des matchs, permettant de revivre les émotions fortes associées à chaque événement marquant.

Entre témoignages et récits personnels

Au cœur de cette expérience narrative, Sébastien et Nicolas ont su trouver l'équilibre entre les témoignages des joueurs et leurs propres ressentis. Ils ont partagé des moments où leur tension pendant les matchs contrastait avec le calme apparent des joueurs sur le terrain, dévoilant ainsi les deux perspectives parallèles de cet exploit.

Ce livre, "Champions", se veut donc être bien plus qu'un simple récit de victoire. Il propose une plongée immersive dans les coulisses du club, des moments de tension palpable et des instants d'émotion inoubliables, le tout présenté de manière à captiver autant les passionnés que les novices du Genève-Servette Hockey Club.

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Le futur du MAH, c'est aussi celui de la société

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Le Musée d'Art et d'Histoire de Genève (MAH) accueil un cycle de conférences abordant une question fondamentale, voir philosophique: "Le futur à t'il de l'avenir?". Bertrand Mazeirat, chef du projet d'agrandissement et de restauration du musée, nous partage sa vision et les idées qui façonneront les institutions culturelles et une société en perpétuelle mutation.

Un lieu de réflexion architecturale et sociale

Bertrand Mazeirat souligne la nature évolutive des musées, les décrivant comme des reflets de la société et des porteurs d'histoires. Il met en lumière leur adaptation aux tendances numériques tout en conservant leur essence fondamentale de gardiens de notre patrimoine et de nos identités, réaffirme leur rôle en tant que lieux de transition entre le passé et le présent.

Le MAH fait partie de l'identité de Genève et, comme la ville, il est amené à évoluer. Bertrand Mazeirat rappel l'importance de l'accessibilité, des espaces d'exposition supplémentaires et de l'intégration des services, visant à offrir une expérience plus conviviale et engageante pour les visiteurs.

Le musée du futur: Anticipation et Évolution

La projection vers l'avenir du MAH se dessine progressivement, avec un processus de réflexion complexe impliquant une vision commune, des partenariats, et un projet architectural à venir. Le chef du projet d'agrandissement et de restauration décrit l'importance de s'adapter à l'évolution des références culturelles et sociales pour répondre aux attentes des générations futures, tout en renforçant le rôle essentiel des musées dans la société.

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Avec « Oh dear feelings », l'art contemporain rencontre les soins

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L'exposition «Oh dear feelings», présentée à l'espace de coworking HiFlow à Genève, permet un échange avec Sarah Petrotti et Séverine Catin, co-commissaires de cette exposition singulière. Ces professionnelles passionnées par la thématique du soin et de l'art contemporain ont convoqué une vingtaine d'artistes pour explorer les liens entre l'art et le soin.

5 salles, 5 ambiances

HiFlow, initié en pleine pandémie en mars 2020, offre un espace unique pour cette exposition qui se veut une expérience totale. Divisée en cinq stations exploratoires, allant d'un laboratoire du sommeil à une salle d'expériences sensorielles et thérapeutiques, nous passerons également par une exploration de l'imaginaire et des objets médicaux confrontés à des œuvres artistiques contemporaines.

Art, soin et relation humaine

L'exposition réunit une diversité d'artistes, tant genevois qu'internationaux, offrant des interprétations multiples de la relation entre l'art et le soin. Cette vision holistique s'étend au-delà du domaine médical, explorant également la relation de l'être humain à son propre corps, à l'environnement et à l'émotion, symbolisée par le titre évocateur « Oh dear feelings ». Ajoutons à cela une collaboration avec les Hôpitaux Universitaires de Genève (HUG) et les expériences personnelles liées au sujet des co-commissaires, ce subtil mélange d'artistique et médical offre ainsi une perspective unique.

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