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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l’Etude OCHSNER & ASSOCIES.

« Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s’il s’agit d’un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s’il s’agit d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
– Protestation écrite
– Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
– Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu’elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s’est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l’immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d’un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l’agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d’une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit…. [Elle] continue et ne cesse d’agresser verbalement les enfants qui jouent à l’extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu’ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n’osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l’ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l’allée, claque violemment sa porte d’entrée lorsqu’elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu’elle à l’entrée et claque violemment la porte d’entrée prenant le risque de blesser des doigts d’enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n’avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée. »

Me Sidonie Morvan Avocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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L'invité de Radio Lac Matin

Éducation: Des enseignants Romands partent bénévolement former leurs homologues africains

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Durant les vacances d’été, certains enseignants en profitent pour partir en Afrique afin de former leurs collègues africains grâce à la fondation Coopération Pédagogique en Afrique (CPA).

 

Les vacances d’été sont dans la grande majorité des cas synonymes de repos pour élèves et professeurs. Durant ces 8 semaines de congé, certains en profitent pour partir en bord de mer ou à la montagne afin de recharger les batteries avant la reprise des cours le 26 août prochain. Mais d’autres prennent quelques semaines de ces congés pour partir en Afrique, et ce n’est pas pour faire du tourisme.

Certains professeurs prennent quelques semaines sur leurs vacances pour aller former leurs homologues africains ayant reçu une formation sommaire. La Coopération Pédagogique en Afrique (CPA) est une fondation qui organise depuis plus de 50 ans ces voyages de formation éducative.

Emilie Groebli, directrice d’un établissement scolaire et volontaire pour la fondation CPA, va partir dans quelques jours pour le Togo avec la CPA. Elle explique à Benjamin Smadja quels sont les objectifs de ces voyages humanitaires.

 

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Un Genevois écope de 20 ans de prison au Maroc

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Le procès s'est tenu devant le tribunal antiterroriste de Salé, près de la capitale Rabat. (©KEYSTONE/AP/MOSA'AB ELSHAMY)

Un Hispano-Suisse converti à l’islam a été condamné à 20 ans de prison pour « constitution de bande terroriste » dans le cadre de l’assassinat de deux touristes scandinaves décapitées au Maroc au nom du groupe Etat islamique (EI). Il a toujours clamé son innocence.

Un tribunal antiterroriste marocain a par ailleurs condamné jeudi trois hommes à la peine de mort. Le premier, un marchand ambulant de 25 ans, avait avoué avoir organisé l’expédition meurtrière avec deux compagnons, un menuisier de 27 ans, et un troisième homme, âgé de 33 ans, qui avait filmé la scène.

Une étudiante danoise de 24 ans, et son amie, une Norvégienne de 28 ans, ont été tuées alors qu’elles campaient sur un site isolé dans le Haut-Atlas, une région montagneuse du sud du Maroc prisée des randonneurs.

Groupe de 24 hommes

Un groupe de 24 hommes soupçonnés d’être liés à ces meurtres et/ou d’appartenir à une cellule djihadiste était jugé depuis début mai à Salé, près de Rabat. Les 21 autres accusés ont écopé de peines allant de cinq ans de prison à la perpétuité.

Le tribunal a également condamné les trois hommes reconnus coupables d’assassinat, ainsi qu’un de leurs complices, à verser deux millions de dirhams (environ 210’000 francs) de dédommagements aux parents de la Norvégienne.

Mais il a refusé la demande de la famille de la Danoise, qui réclamait 10 millions de dirhams de la part de l’Etat marocain pour sa « responsabilité morale ».

Source: ATS

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Wimbledon: Cruel échec pour le Maître

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Djokovic a triomphé pour la 5e fois à Wimbledon (©KEYSTONE/EPA POOL/WILL OLIVER)

Roger Federer (no 2) a subi la plus cruelle défaite de sa carrière dimanche en finale à Wimbledon.

L’octuple vainqueur du tournoi a manqué deux balles de titre face à Novak Djokovic (no 1), qui s’est imposé 7-6 (7/5) 1-6 7-6 (7/4) 4-6 13-12 (7/3) après 4h55′ d’une lutte à couper le souffle.

Cette défaite laissera des traces. Plus que celle subie sur le même Centre Court onze ans plus tôt face à Rafael Nadal, qui avait mis fin au règne de Roger Federer en s’imposant 9-7 au cinquième set en finale. Plus encore que celle essuyée également en cinq manches face au Majorquin, en finale à Melbourne en 2009, alors que le Bâlois avait l’occasion d’égaler Pete Sampras avec un 14e titre majeur.

Bien sûr, Roger Federer a démontré une nouvelle fois (mais en avait-il besoin?) qu’il était toujours capable de rivaliser pendant 5 heures avec le meilleur joueur du monde. Mais il ne saura s’en satisfaire. Car, à bientôt 38 ans – il les aura le 8 août -, les occasions de cueillir un 21e trophée du Grand Chelem se feront de plus en plus rares.

Trop passif dans les moments décisifs

Et celle-ci était vraiment unique. Comme dans sa finale de l’Open d’Australie 2017 gagnée face à Rafael Nadal, Roger Federer a comblé un retard d’un break dans le cinquième set. Mené 2-4 par Novak Djokovic, il a trouvé les ressources pour recoller à 4-4. Le scénario semblait même trop parfait lorsqu’il est parvenu à s’emparer du service du Serbe pour mener 8-7.

Mais Roger Federer a flanché au moment de porter l’estocade, à 40/15 sur son propre service dans le 16e jeu de la cinquième manche. Il a manqué le coche sur sa première balle de match, commettant la faute en coup droit, avant d’être crucifié par un passing de Novak Djokovic sur la seconde.

Le Bâlois a pourtant su digérer ces deux balles de match gâchées. Il est reparti de l’avant, se procurant deux nouvelles balles de break à 11-11. Mais Novak Djokovic a tenu bon. Et il a aisément fait la différence dans le troisième tie-break, comme dans les deux premiers, face à un adversaire bien trop passif dans les moments décisifs d’une finale hors norme.

« Essayer de l’oublier »

Roger Federer se serait bien passé de vivre de la sorte cette finale historique, qui est le seul match de simple dans lequel un tie-break a été nécessaire à 12-12 au cinquième set. « Je vais essayer de l’oublier », a d’ailleurs souri (jaune) le Bâlois, qui fut le meilleur joueur (94 coups gagnants contre 54 pour Novak Djokovic, 61 fautes directes contre 52).

Mais pas le plus efficace. Novak Djokovic (32 ans), qui avait déjà battu deux fois Roger Federer en ayant sauvé deux balles de match au passage (dans les demi-finales des US Open 2010 et 2011), a ainsi inscrit au final 14 points de moins que son adversaire. Mais il a témoigné d’une grande solidité dans le « money time ».

Le Serbe de 32 ans a conclu cette partie sur sa première balle de match, profitant d’un coup droit « boisé » par Roger Federer pour cueillir un cinquième titre à Wimbledon. Il revient ainsi à quatre longueurs du Bâlois avec ce 16e trophée majeur, et à deux de Rafael Nadal. La lutte pour le titre de plus grand joueur de tous les temps est décidément sublime.

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Logements surveillés pour drogués à Zurich

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Les studios rénovés sont simples, voire spartiates, mais propres. Leur but est d'offrir une situation stable aux toxicomanes refusant toute aide médicale. (©KEYSTONE/WALTER BIERI)

Zurich innove une fois de plus en matière d’infrastructures pour les toxicomanes. Dès la semaine prochaine, jusqu’à 44 personnes refusant toute aide médicale pourront emménager dans un immeuble équipé d’une réception et de caméras de surveillance.

L’immeuble se trouve dans le quartier chaud de la Langstrasse, le long des voies d’accès à la gare centrale de Zurich. Il vient d’être rénové après que les autorités l’ont découvert en état d’insalubrité en 2015. Son propriétaire avait été arrêté pour avoir profité de la détresse des locataires marginaux en encaissant des loyers surélevés.

En main de la ville de Zurich, le bâtiment comporte désormais des studios simples mais propres. Ses couloirs ont été peints en rose.

Caméras et contrôles

L’immeuble dispose certes d’une réception, mais il n’a rien d’un hôtel: les couloirs sont surveillés par des caméras et le personnel garde à l’oeil la consommation de drogue et l’état de santé des locataires. Les studios sont contrôlés chaque jour pour éviter que leur propreté ne se détériore.

Car les habitants sont en partie les mêmes que ceux qui y vivaient en pleine insalubrité il y a quelques années: des toxicomanes et des personnes ayant des problèmes psychiques, refusant tous de se faire aider.

Stabilité malgré la drogue

La nouvelle structure autorise les locataires à consommer leur drogue chez eux. Il n’ont en revanche pas le droit de consommer de la drogue avec des personnes n’habitant pas dans l’immeuble. Toute violence, arme et prostitution y est également proscrite.

« Le but est d’offrir à ces personnes une situation stable avec un minimum de surveillance », explique vendredi Raphael Golta (PS), chef du dicastère des affaires sociales de la ville aux médias conviés sur place. Aucun locataire n’y suivra une thérapie. Il n’y a pas non plus de réfectoire pour se nourrir, les personnes concernées ne souhaitant pas vivre en communauté.

Première en Suisse

Cette nouvelle expérience est une première en Suisse. Aucune ville n’a proposé une offre de ce type jusqu’à présent, souligne Raphael Golta. L’avenir montrera si les personnes dépendantes accepteront la surveillance qui régit les lieux. Douze studios sont attribués pour l’instant. La ville est en contact avec 60 autres locataires potentiels.

« Il est important que ce projet s’insère bien dans le quartier », insiste Raphael Golta. « La situation connue ici il y a quelques années en était très éloignée. La police devait y intervenir presque quotidiennement. »

Les autres immeubles anciennement insalubres du quartier ont également été rachetés par la ville. Dans l’un d’entre eux, rénové lui aussi, les autorités proposent 30 appartements comme solution provisoire à des personnes ne trouvant pas de logement.

Source: ATS

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Fête des Vignerons: l’investissement des acteurs-figurants

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5'500 acteurs-figurants ont donné de leur temps pour rendre possible la Fête des Vignerons. (photo: kjo)

La Fête des Vignerons aura lieu du 18 juillet au 11 août à Vevey. Un événement qui ne serait pas possible sans les 5’500 acteurs-figurants bénévoles.

L’ampleur de l’événement est impressionnante : la Fête des Vignerons qui aura lieu à Vevey du 18 juillet au 11 août, va attirer quelque 800’000 personnes durant l’été, avec un spectacle démesuré. Mais que serait la fête des Vignerons sans ses 5’500 acteurs-figurants, tous bénévoles ? C’est avec eux qu’on termine notre série.

Acteurs-figurants de la Fête des Vignerons

La première représentation de la Fête des Vignerons aura lieu le jeudi 18 juillet à 19h.

 

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