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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude OCHSNER & ASSOCIES.

"Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s'il s'agit d'un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
- Protestation écrite
- Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
- Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu'elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s'est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l'immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d'un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l'agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d'une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit.... [Elle] continue et ne cesse d'agresser verbalement les enfants qui jouent à l'extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu'ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n'osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l'ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l'allée, claque violemment sa porte d'entrée lorsqu'elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu'elle à l'entrée et claque violemment la porte d'entrée prenant le risque de blesser des doigts d'enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n'avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée."

Me Sidonie MorvanAvocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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Genève

(Re)découvrez le Salève de A à Z

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S' il y a une montagne qui est dans le cœur des Genevois.ses, c’est bien le Salève. Situé en Haute-Savoie, le Salève raconte l’histoire de notre région du haut de ses 1379 mètres. Le journaliste Dominique Ernst lui consacre tout un dictionnaire à travers un ouvrage qui se picore au fil des envies, de vos balades, mais aussi de votre curiosité. Une masse d’informations qui n’a d’égale que l’ampleur de la tâche: rendre un hommage curieux à la montagne des Genevois.ses. Benjamin Smadja et Laurie Selli avaient des questions de A jusqu’à Z pour Dominique Ernst.

Le Salève de A à Z est édité chez Slatkine

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Qui est vraiment Johan Nikles, sensation du Gonet Geneva Open?

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Parfois, comme ça, un nom ressort. Une personne dont on avait peu entendu parler il y a quelques semaines encore devient un sujet de conversation quotidien. Le Gonet Geneva Open 2022 a été l’occasion d’apprendre le nom de Johan Nikles. A 25 ans, le Genevois qui a fait ses armes aux Eaux-Vives aura été la surprise du tournoi ATP 250 grâce à un parcours sans faute jusqu’au portes des quarts de finale. De quoi le faire basculer définitivement dans la cour des grands, et au micro de Benjamin Smadja accompagné de Sébastien Telley.

Johan NiklèsTennisman

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Faisons le bien autour de nous, à l'occasion de la Journée de la Bonne Action !

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Depuis 2019, Coop organise chaque année la Journée de la Bonne Action. En cette période spéciale, nous avons plus que jamais besoin de solidarité et de bonnes actions. Participez vous aussi et montrez à la Suisse votre volonté d'agir !

La Journée de la Bonne Action en partenariat avec Coop

Comme son nom l'indique, la Journée de la Bonne Action vous incite à oeuvrer pour le bien de tous. Afin de célébrer la solidarité et l'entraide, Coop et ses six principaux partenaires organisent la troisième édition de la Journée de la Bonne Action.

La devise de cette journée de solidarité est "Faisons le bien autour de nous et encourageons les autres à faire de même". Familles, associations et organisations, collaborateurs et collaboratrices de Coop et personnalités suisses sont appelés à accomplir de belles actions.

Pour en savoir plus sur cette belle initiative, rendez-vous sur la page officielle de l'opération

Partagez vos bonnes actions sur Radio Lac

Du 16 au 20 mai, partagez avec nous vos plus belles actions ! Gardez en tête que chaque geste compte.

Vous aidez votre voisine à porter ses courses ? Vous êtes bénévoles dans une association ? Vous participez à une collecte pour les sans-abris ? Vous avez fait un don ? Envoyez-nous une note vocale par Whatsapp au +44799183000 et racontez-nous votre bonne action à vous. Toute la semaine, nous les partageons sur notre antenne pour encourager tous nos auditeurs à faire de même.

N'hésitez pas à partager vos actions sur les réseaux sociaux avec le hashtag #JourneeDeLaBonneAction.

Crédit : Pexels

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Comment, mais aussi pourquoi faire du tri chez soi?

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Parfois, on ne sait pas vraiment pourquoi, l’envie nous prend de faire du tri. Dans nos vêtements, nos objets, voir nos relations. Et si tout cela signifiait aussi quelque chose de plus profond?

Avec sa sœur, Eliette Staub a co-fondé Clarity (membre de Swiss Apo, l'association suisse des profesionnel.les de l'organisation). Cette spécialiste du désencombrement se positionne aussi en “initiatrice de clarté”. Si Benjamin Smadja et Laurie Selli ont voulu en savoir plus, c’est peut être l'occasion pour vous de suivre cet entretien en ouvrant grand vos placards!

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Vivez la Journée Intercantonale de la Formation professionnelle sur Radio Lac

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A l’occasion de la 14ème Journée Intercantonale de la Formation Professionnelle, qui a lieu le 4 mai 2022, 28 radios régionales se mobilisent dans divers cantons pour traiter du sujet. Découvrez toute la journée des interviews et reportages sur la thématique de la formation.

De la qualification professionnelle des adultes au choix professionnel en passant par les SwissSkills, de nombreux sujets sont abordés tout au long de la journée sur Radio Lac.

La qualification professionnelle des adultes

Aujourd'hui dans le canton, de nombreux professionnels exercent leur métier depuis plusieurs années sans avoir passé un diplôme en amont. Afin de reconnaître la valeur de cette expérience, l'OFPC offre désormais la possibilité aux adultes possédant plus de cinq d'expérience de la faire reconnaître et d'obtenir ainsi un titre fédéral et officiel, AFP ou CFC, sans effectuer l'intégralité de l'apprentissage. Il s'agit du dispositif Qualification + et il existe dans plus de 200 métiers dont fleuriste, horloger, cuisinier, peintre...

La directrice du service formation continue à l'OFPC, Dao NGuyen nous explique quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif et comment celui-ci fonctionne.

 

L'importance de la qualification dans les domaines de la santé et du social

Il existe des nombreuses formations professionnelles dans ces deux domaines qui donnent accès à des diplômes certifiants. Ces diplômes permettent de valoriser les compétences professionnelles de l'employé et de revaloriser également son salaire mais ils permettent aussi de créer une plateforme commune de connaissance et de compétences pour les secteurs de la santé et du social.

La qualification dans les domaines de la santé et du social est très importante, en particulier aujourd'hui alors que le secteur est confronté à un problème de relève. Le contexte des dernières années a mis en évidence la difficulté de ce secteur. Le recrutement est donc clé pour le secteur afin de remplacer les départs et de maintenir les effectifs, l'enjeu est de créer des vocations et donc d'assurer la formation des futurs professionnels de la santé.

Dominique Roulin, directrice de l'Ortra Santé-Social nous explique l'importance de la qualification dans ces domaines.

Choisir un métier ou une formation

Le choix d'une formation et d'une orientation est une étape charnière dans la vie et le parcours des élèves. Au Cycle d'orientation, à l'âge de 15 ans, les adolescents doivent faire de choix pour leur orientation. Ce choix, bien qu'il intervienne tôt dans la vie des élèves, est important car il leur permet de se donner un objectif et de se motiver. L'école a pour mission d'aider les élèves à faire ses choix, cela passe par un accompagnement, un accès à de la documentation mais aussi au possibilité de réaliser un stage.

Lisa Roulet, psychologue conseillère en orientation à l'OFPC nous parle de ce choix crucial pour les élèves mais aussi pour leurs parents.

 

Go-Apprentissage: un dispositif inédit pour la formation professionnelle

Une fois le choix de la formation fait, la seconde étape pour les jeunes est de trouver une place d'apprenti en entreprise. C'est à ce stade qu'intervient le dispositif Go-Apprentissage, un dispositif de soutien à la formation Dual qui accompagne les jeunes dans leurs recherches.

Go-Apprentissage propose un accompagnement individuel avec un.e conseiller.e en placement qui comprend une aide pour préparer un dossier de candidature, la mise en lien des élèves avec des entreprises et du coaching pour les entretiens. Le.a conseiller.e. en placement a un rôle complémentaire à celui du psychologue conseiller en orientation. Ce dernier accompagne l'élève dans la validation de son projet puis le conseiller en placement intervient pour la concrétisation du projet.

L'OFPC organise également des événements dans le cadre du dispositif Go-Apprentissage dans le but de faire le lien entre les futur.e.s apprenti.e.s et les entreprises.

Florence Suter, conseillère en placement pour la formation Dual à l'OFPC nous parle de ce dispositif.

Les SwissSkills: la compétition des apprentis en Suisse

Chaque année, les meilleurs apprentis de toute la Suisse s'affrontent lors d'une compétition inédite, les SwissSkills. Plus de 150 métiers sont représentés lors de cette compétition dont l'objectif est de mettre en avant le savoir-faire des apprentis de tous les cantons suisses.

Matéo Kolle a représenté Genève aux SwissSkills en 2018 alors qu'il était apprenti mécanicien motocyle. Il nous parle de cette expérience qui lui a apporté de la confiance en lui, de la fierté mais qui lui a aussi permis d'être contacté par des entreprises et de trouver un employeur.

En 2022, les SwissSkills se dérouleront du 7 au 11 septembre. Nous avons eu la chance d'échanger avec Oscar Dubouloz, apprenti spécialiste en restauration et représentant du canton de Genève pour cette édition. Il nous raconte sa préparation et nous explique ce que représente cette opportunité pour lui.

 

Gagnez votre tablette d'écriture LCD à l’occasion de la journée intercantonale de la formation professionnelle

Dans le cadre de cette journée dédiée à la formation professionnelle, nous vous offrons vos tablettes d'écriture ! Pour participer, il vous suffit de remplir le formulaire ci-dessous.

20220506

Ce concours n'est plus en ligne.

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