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Le devoir de diligence du locataire

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La chronique de Me Sidonie Morvan, associée et responsable du département immobilier au sein de l’Etude OCHSNER & ASSOCIES.

« Bonjour Benjamin,

Alors d’abord j’aimerais m’excuser pour ma voix raillée qui est le résultat d’un petit refroidissement et qui n’est pas due au fait que j’ai hurlé sur mes voisins toute la journée contrairement au cas de la locataire dont on va parler aujourd’hui.

Il s’agit plus précisément d’une personne qui tyrannisait son voisinage, en particulier les enfants qui jouaient dans le jardin d’ un immeuble locatif de la Commune de Satigny. Au travers de cet arrêt récent du Tribunal fédéral, nous allons plus précisément nous intéresser à la question de l’obligation du locataire d’avoir des égards envers ses voisins et des conséquences en cas de violation de ce devoir.

Cette obligation, elle est prévue dans la loi ou dans le contrat ?

Alors ça peut être dans les deux mais le code des obligations prévoit que s’il s’agit d’un immeuble le locataire doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins (al. 2). Il s’agit du devoir de diligence du locataire.

Quelle est l’étendue de ces égards ?

En substance c’est s’abstenir de causer des nuisances excessives à ses voisins. Pour savoir ce que recouvre ces nuisances, on se réfère à la réglementation des droits de voisinage. Cela peut être des nuisances sonores en tout genre comme :

    • du tapage ou de la musique la nuit,
    • des scènes de ménage, des insultes envers les autres usagers,
    • des aboiements de chien,
    • des déchets dans les parties communes,
    • Tout comportement pénal ou les atteintes à la personnalité

Ces nuisances doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent les voisins.
Il ne peut pas s’agir d’un simple fait isolé.

Que dit la loi ?

Le bailleur prend souvent le soin de renforcer cette obligation par des clauses particulières dans le contrat.

Les conditions générales applicables dans le canton de Genève reprennent également cette obligation en stipulant par exemple pour les baux d’appartement que lorsque le comportement du locataire ou des personnes vivant en ménage avec lui donnent lieu à des plaintes fondées le bail peut être résilié de manière anticipée. Il doit y avoir un avertissement écrit.

Il est précisé dans ces conditions générales que le locataire ne doit pas faire un usage excessif d’appareils bruyants.
Sur le plan du droit public, il existe à Genève un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP).

Chapitre II Tranquillité publique

Section 1 Dispositions générales

Art. 16 Principes
1 Tout excès de bruit de nature à troubler la tranquillité publique est interdit.
2 L’interdiction des excès de bruit s’étend aussi bien à ceux qui prennent naissance sur le domaine privé qu’à ceux qui prennent naissance sur le domaine public.

Art. 17 Tranquillité nocturne
Entre 21 h et 7 h, tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne, notamment le repos des habitants, est interdit.

Quelle est la conséquence si le locataire viole son devoir ?

Il s’expose à une résiliation de son bail, voire à une résiliation anticipée si la violation du devoir est un motif suffisamment grave pour dénoncer le contrat prématurément.
Selon la loi, si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat; s’il s’agit d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois (al. 3).

3 conditions pour la résiliation extraordinaire :
– Protestation écrite
– Persistance du locataire à enfreindre son devoir de diligence
– Poursuite du bail est insupportable

Pour cette dernière condition, c’est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (les autres locataires).
Fait car sinon les autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur (prévalent des règles sur la garantie des défauts ).

Qu’en est-il de cette locataire tyrannique de Satigny alors ? son bail a été résilié ?

Tout à fait et ce fut l’occasion pour le Tribunal Fédéral de rappeler sa jurisprudence sur la violation de l’obligation de diligence dans un arrêt du 24 août 2018.
Il s’agit d’une locataire qui occupait depuis 2005 un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation dans la commune de Satigny
En 2007, 8 voisins se sont adressés à la régie pour se plaindre du comportement de cette locataire qui les accusait de faire du bruit alors qu’elle se montrait elle-même bruyante et irascible.

La locataire s’est ensuite plusieurs fois plainte de ses voisins auprès de la régie.

En 2007, la régie lui a enjoint par écrit de cesser un « harcèlement téléphonique concernant des broutilles se passant dans l’immeuble ».

Le 8 juin 2015, à la suite d’un incident, la régie lui a adressé un avertissement formel dans lequel elle indiquait :

« Il nous a été rapporté que vous exerciez une certaine tyrannie, que vous intimidiez et montriez de l’agressivité principalement auprès des enfants qui jouent dans les jardins »

La locataire a été sommée de mettre fin à ce comportement, sous menace d’une résiliation de son bail avec effet immédiat.

A-t-elle cessé ?

Visiblement non puisque le 16 novembre 2015, la régie a reçu une pétition souscrite par onze voisins de la locataire, rédigée comme suit:

Madame X. continue à se comporter de façon incivile avec son voisinage en général avec lequel elle est en conflit…. [Elle] continue et ne cesse d’agresser verbalement les enfants qui jouent à l’extérieur en les effrayant également par ses gestes et expressions. Nos enfants vivent dans un climat de peur alors qu’ils jouent normalement. Ce comportement traumatisant provoque des peurs et traumatismes intolérables à tel point que certains enfants n’osent plus passer devant sa porte de palier qui est un passage obligatoire pour arriver à l’ascenseur au rez-de-chaussée ou se mettent à chuchoter par peur des représailles.

[Elle] appelle régulièrement la police pour déposer des plaintes, hurle dans nos interphones et/ou en dedans et dehors de l’allée, claque violemment sa porte d’entrée lorsqu’elle rentre et sort, tape violemment contre son carrelage pour [signaler] son mécontentement, bouscule les personnes qui entrent et sortent en même temps qu’elle à l’entrée et claque violemment la porte d’entrée prenant le risque de blesser des doigts d’enfants, agresse verbalement les gens, ne respecte pas les jours et horaires de la buanderie, fait ses lessives la nuit, espionne son voisinage, les allées et venues des gens, les voisins en passant sa tête par-dessus les arbustes, ce qui est une atteinte à la vie privée des personnes.

Le 24 du même mois, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2016.

La locataire a contesté la résiliation ?

Oui, elle a perdu devant le TBL et a fait appel.
La Cour de justice a d’abord rappelé que le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
Elle est parvenue à la conclusion que les faits dénoncés dans la pétition remise à la régie le 16 novembre 2015 étaient avérés.

La Cour a encore estimé que la locataire n’avait pas donné suite à la sommation qui lui avait été adressée le 8 juin 2015 et que son comportement était suffisamment nuisible pour justifier la résiliation du bail.

Elle a recouru au TF et a été déboutée. »

Me Sidonie Morvan
Avocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés
Me Sidonie MorvanAvocate associée et responsable du département immobilier au sein de l'Etude Ochsner & Associés

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Actualité

VIDEO – Les autotests anti-Covid, comment ça marche ?

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Test rapide
Depuis le 7 avril, des autotests sont disponibles en pharmacie, avec une limite de 5 par personne. Malgré des problèmes d'approvisionnement, les Suisses sans symptômes sont incités à les utiliser afin de dissiper tout doute alors que la demande d'un retour à une forme de normalité se fait de plus en plus entendre.

Mais sont-ils simples à utiliser et quel bilan après le résultat? Benjamin Smadja et Laurie Selli ont testé les tests!

Les autotests ne doivent être utilisés que quand l'accès à un test antigénique n'est pas possible. Il n'est pas nécessaire de fournir plus de cinq autotests par mois, a indiqué Patrick Mathys, responsable de la section Gestion de crise et collaboration internationale à l'Office fédéral de la santé publique (OFSP).

Les tests antigéniques rapides sont plus fiables que les autotests à faire chez soi. Et une personne qui obtient un résultat positif avec un autotest doit le faire confirmer par un test PCR, a précisé M. Mathys. Un autotest dont le résultat est négatif n’est pas une carte blanche pour ne plus respecter les gestes barrières.

Confirmation par test PCR nécessaire

Pour le président de la Conférence des directrices et directeurs cantonaux de la santé, Lukas Engelberger, ces autotests ont le potentiel de changer fondamentalement la situation. Si tout le monde peut régulièrement effectuer un autotest dans sa salle de bain le matin, la charge sur les pharmacies et les centres de tests s'en verrait allégée, a-t-il indiqué à la Sonntagszeitung.

Depuis la mi-mars, la Confédération prend en charge les coûts de tous les tests, même s'il n'y a pas de symptômes présents. Son but est que 40% de la population soit testée chaque semaine.

Grosses arrivées mercredi et jeudi

Après des demandes répétées au groupe bâlois, Roche lui a indiqué qu'une grande quantité devrait arriver mercredi et jeudi, selon Mme Ruggli. "Après, ça devrait aller mieux", a-t-elle ajouté.

Selon Pharmasuisse, les pharmacies ont reçu huit millions de tests. Roche écrit pour sa part en avoir fourni neuf millions à des grossistes et des pharmacies. Vendredi, plus d'un demi-million ont été distribués aux clients en Suisse. La demande a donc été "en grande partie" satisfaite, selon l'entreprise.

Benjamin Smadja avec ATS

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Parlons économie

Situation de l’hôtellerie Genevoise, transition énergétique dans les bâtiments et digitalisation de la banque.

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Cette semaine dans Parlons Economie, votre rendez-vous en partenariat avec la Chambre de commerce, d’industrie et des services de Genève, nous évoquons les conséquences directes de la crise sanitaire sur l'hôtellerie Genevoise et ses moyens de rebondir, avec Gilles Rangon, directeur de l’hôtel Eden, président de la Société des Hôteliers de Genève et Samuel Koenig, PDG du Holiday Inn Express Geneva Airport. Nous abordons le sujet de la transition énergétique de nos bâtiments avec Didier Faure, EPS Sales Manager de Siemens. Pour finir nous nous intéressons à la digitalisation de la banque pour les particuliers en compagnie de Marcel Schmutz, responsable digital banking pour la Suisse romande chez Crédit Suisse.

 

3 minutes pour comprendre: Comment l'hôtellerie Genevoise peut-elle rebondir?

Depuis plus d'un an maintenant, les temps sont difficiles pour l'hôtellerie genevoise. Genève possède une infrastructure hôtelière d’importance avec pas moins de 126 établissements dont 30 à 40 sont encore fermés et le constat est préoccupant concernant le nombre de nuitées effectuées en 2020, avec une chute de 67%, soit environ 1 million de nuitées péniblement atteintes contre plus de 3 millions les années précédentes.

Bénéficiaires de l'aide aux cas de rigueur, les hôteliers sont dans l'attente d'aides supplémentaires pour couvrir les pertes, maintenir l'équilibre et conserver les emplois qualifiés.

Dans l'attente d'une reprise de l'activité au cours de l'été, la reconversion reste compliquée pour le secteur, d'autant que la rentabilité émane des chambres.

Le passeport vaccinal reste le sésame selon nos invités, nous en parlons avec Gilles Rangon, directeur de l’hôtel Eden, président de la Société des Hôteliers de Genève, et Samuel Koenig, PDG du Holiday Inn Express Geneva Airport.

 

Genève bouge pour la planète: Comment rendre nos bâtiments moins énergivores?

La crise sanitaire a engendré une réduction des émissions de CO2 de 4 à 5% au niveau mondial. Pour atteindre la Stratégie énergétique 2050 de la Suisse, il s'agirait de renouveler l'équivalent de ce type de crise annuellement pendant 30 ans.

Une réduction durable des coûts énergétiques des bâtiments est donc essentielle. Didier Faure, EPS Sales Manager de Siemens, nous parle du contrat de performance mis en place par son entreprise. Il s'agit d'un modèle d’affaire garantissant la performance en accompagnant les propriétaires de biens immobiliers sur 10 à 15 ans: la garantie d'un retour sur investissement.

Le détail du contrat avec notre invité.

 

Genève innove: Demain, quelle relation avec votre banquier?

Le secteur bancaire ne cesse d'évoluer depuis l'arrivée du smartphone en 2007. Les besoins des clients changent, l'interaction numérique est de mise et le marché est prêt.

La crise sanitaire a évidemment accéléré le processus, notamment au niveau des paiements, mais elle a également eu un impact sur la diversification et la tarification des offres proposées. Notre invité, Marcel Schmutz, responsable digital banking pour la Suisse romande chez Crédit Suisse, nous parle de l'émergence des offres digitales gratuites ou personnalisées, en fonction des expériences clients souhaitées.

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Actualité

Anya della Croce, coordinatrice romande de Petzi

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Un nouveau coup de massue pour le monde des festivals: le Paléo a annoncé, mardi, l'annulation de l'édition de cet été. La faute aux trop nombreuses incertitudes autour de la situation sanitaire et un risque trop grand en cas d'annulation de dernière minute.

Après le Caribana ou Festi'neuch, le Paléo s'ajoute donc à la longue liste des festivals déjà annulés avec la possibilité d'un nouvel été, sans open air. Anya della Croce, coordinatrice romande de Petzi, la fédération Suisse des clubs et festivals de musique actuelle, était invitée de Béatrice Rul, à 7h35, dans Radio Lac Matin, pour faire un point sur un secteur de plus en plus sinistré.

 

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On fait la route ensemble

Des idées originales pour le week-end de Pâques !

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Le week-end de Pâques approche à grands pas et avec le temps printanier annoncé, nous avons tous envie de profiter de ces quatre jours à fond ! Benjamin et Laurie vous donnent quelques idées originales à découvrir à Genève !

 

Pâques à Genève: des idées originales pour toute la famille !

Pandémie oblige, Pâques 2021 ne ressemblera à aucun autre (si ce n'est peut-être à Pâques 2020) mais hors de question de ne pas profiter de ce week-end ! Benjamin et Laurie sont partis à la chasse aux idées pour vous proposer des idées à la fois originales et familiales à découvrir pour l'occasion. Le tout, à Genève. Une occasion donc de redécouvrir notre ville !

 

Parcourir les vignoble en TukTuk

On commence avec une idée de TaxiBike qui mêle originalité, sensation de voyage et plaisir du terroir ! Ils vous proposent d'embarquer à bord d'un tuktuk et de partir à la découverte du vignoble genevois. Au programme, balade au soleil, dégustation chez un vigneron pour les grands et chasse aux oeufs pour les plus jeunes ! Un belle façon de se sentir dépayser tout en redécouvrant notre belle campagne genevoise !

 

Une chasse aux oeufs dans les hôtels genevois.

Vous connaissez le principe du "staycation" ? Partir en vacances tout en restant chez soi ? Et bien c'est ce que vous proposent les hôtels genevois ce week-end à travers une grande chasse aux cadeaux. Cette opération à deux buts: soutenir les acteurs ayant souffert de la pandémie comme les hôtels, les chocolatiers, les musées... mais aussi donner envie aux vacanciers de revenir à Genève.

Comment ça se passe ? L'hôtel dans lequel vous séjournez va vous fournir une carte avec les lieux à parcourir dans la ville dont de grands chocolatiers de Genève ou des musées comme le Musée d'Ethnographie ou le Musée d'Art et d'Histoire et à chaque étape de votre parcours, un cadeau ou un chocolat vous sera remis !

 

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Radio Lac Matin

Mardi c’est Casile: Henry Dunant, l’ange gardien

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Xavier Casile est de retour dans notre rendez-vous du mardi avec Made In Geneva. Ce matin, nous parlons d'Henri Dunant, l'homme d'affaire humaniste genevois qui a créé la Croix-Rouge.

Le mardi, c'est Casile
Henry Dunant, l'ange gardien
Le mardi, c'est CasileHenry Dunant, l'ange gardien

Un genevois sur le champ de bataille de Napoléon III.

Le 24 juin 1859, la bataille fait rage entre les soldats français et piémontais menés par Napoléon III et l'armée autrichienne. C'est dans ce contexte qu'Henri Dunant (1828-1910) décide de se rendre à Solférino, en Lombardie pour rencontrer l'Empereur qui y livre bataille.

Arrivant sur place au soir du 24 juin, après une journée sanglante, le jeune homme se rend compte que personne ne porte assistance aux nombreux blessés ou ne s'occupe des morts. Porté par son éducation humaniste, Henri Dunant organise alors la prise en charge des soldats blessés, sans faire de différence entre français et autrichiens, avec l'aide de volontaires issus de la population et met en place un hôpital de fortune dans l'église du village.

Portrait d'Henri Dunant

La création de la Croix-Rouge.

A son retour à Genève, Henri Dunant est révolté par cette expérience et il développe, dans son livre Un Souvenir de Solférino, l'idée d'une organisation humanitaire, neutre et formée de volontaires qui serait autorisée à soigner les blessés en cas de guerre, sans risque de se faire tuer ou enlever.

Cette réflexion va ouvrir la porte à la création d'une organisation bien connue aujourd'hui. Le 17 février 1863, le futur Comité International de la Croix-Rouge (CICR) se réunit pour la première fois. Le 26 octobre de la même année, la première Conférence internationale approuve la création d'un secours universel pour les blessés. Pour les identifier sur les champ de bataille, ils porteront la croix rouge sur fond blanc (l'inverse du drapeau suisse).

En 1901, Henri Dunant est l'un des deux lauréats du Prix Nobel de la Paix pour son travail sur la création de la Croix-Rouge.

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