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Un avocat et une régie sont soupçonnés d’avoir falsifié des baux

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La presse a révélé cette semaine qu’un avocat genevois et une régie immobilière auraient falsifiés des baux pour éviter que les locataires ne puissent contester le loyer initial. Cédric Lenoir vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous le contexte juridique de cette affaire.

Les cantons qui connaissent une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire l’usage de la formule officielle lors de la conclusion d’un bail. C’est le cas de Genève, Vaud, Fribourg et Neuchâtel notamment. Il s’agit d’un formulaire qui doit être remis au plus tard lors de la remise des locaux et qui indique le montant du loyer payé par le précédent locataire, le nouveau loyer et parfois les motifs de l’augmentation du loyer.

Ce formulaire indique aussi que le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours auprès de la commission de conciliation du Tribunal des baux et loyers.

Dans quels cas le locataire peut-il contester le loyer initial :

Trois situations peuvent justifier une contestation du loyer :

  • Le loyer a été sensiblement majoré par rapport à l’ancien locataire, la jurisprudence présumant que l’augmentation est sensible si elle excède 10%.
  • Le locataire a été contraint de signer le bail par nécessité personnelle ou familiale.
  • Le locataire a été contraint de signer le bail en raison de la pénurie de logements, ce qui n’a plus besoin d’être démontré dans les cantons où la formule officielle est utilisée.

Le droit du bail a donc ceci de particulier que vous pouvez remettre en cause un contrat que vous avez sciemment conclu, le principe général du droit des obligations (pacta sunt servanda) voulant en principe que l’on s’en tienne aux termes du contrat.

Le législateur a cependant voulu protéger les locataires qui sont parfois contraints de signer un bail compte tenu de la rareté des biens offerts à la location.

Dans le cas révélé cette semaine, que s’est-il passé ?

Il faut parler au conditionnel, l’instruction pénale étant en cours. La régie aurait falsifié les formules officielles en indiquant un loyer précédent bien supérieur à ce qu’il était réellement pour laisser croire que le loyer avait en fait baissé ou augmenté très légèrement seulement, avec pour effet de dissuader les locataires de contester le loyer initial.

Comment vérifier que le formulaire indique le loyer correct ?

Le moyen le plus simple est de demander à l’ancien locataire combien il payait. Un autre moyen pourrait être de comparer le loyer avec ceux pratiqués dans le quartier ou dans le même immeuble. L’ASLOCA propose de contester systématiquement le loyer initial ce que je trouve, à titre personnel, irresponsable puisque cela conduirait à un engorgement complet des tribunaux et à une judiciarisation des relations contractuelles entre bailleurs et locataires, ce qui me paraît malsain et peu souhaitable, même si, en tant qu’avocat, je devrais m’en réjouir.

S’il est avéré que le formulaire a été falsifié, que dois-je faire ?

Il y a un premier aspect pénal puisque de tels faits pourraient constituer une infraction de faux dans les titres et tentative d’escroquerie et un deuxième aspect civil vous permettant de récupérer le trop-perçu s’il apparaît que votre loyer est abusif selon les critères du droit des obligations. Pour cela il vous faudra saisir les tribunaux comme expliqué précédemment ou tenter de trouver un accord amiable avec le bailleur, ce qui est toujours préférable en termes de coûts pour toutes les parties.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric LenoirImmobilier

Suisse

Les accords avec l'UE devraient être soumis à la double majorité

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Le paquet d'accord entre la Suisse et l'Union européenne devrait être soumis à la double majorité (archives). (© KEYSTONE/MICHAEL BUHOLZER)

Le paquet d'accords Suisse-UE doit être ancré dans la Constitution fédérale via une disposition transitoire. La commission des institutions politiques du National soutient une initiative de sa commission soeur impliquant la double majorité du peuple et des cantons.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Suisse

Le second plan d'action durabilité raboté de 3 millions à Fribourg

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Après le compromis avalisé par les députés fribourgeois, le second plan d'action en matière de développement durable pour la période allant de 2027 à 2031 devra se déployer avec moins de moyens financiers (archives). (© KEYSTONE/JEAN-CHRISTOPHE BOTT)

La stratégie de développement durable 2021-2031 du canton de Fribourg subit un revers devant le Grand Conseil. Le montant en faveur du second plan d'action pour la période 2027-2031 a été raboté de 3 millions de francs, après une fronde menée par le PLR et l'UDC.

Au final, une enveloppe de 12,3 millions de francs a passé la rampe par 66 voix contre 27 et 5 abstentions. Elle est le fruit d'un compromis proposé par Le Centre, premier groupe au parlement, visant à sauver la poursuite de la stratégie de durabilité, après un premier plan d'action pourtant salué par beaucoup de députés.

Deux amendements ont été confrontés, l'un à 12,3 millions, venant des centristes Bojan Seewer et Eric Collomb, l'autre à 10 millions, soumis par le PLR Benoît Glasson, qui siégeait dans la commission ad hoc. Le premier l'a emporté par 54 voix contre 44 voix et 1 abstention, avec le soutien de la gauche et d'une majorité du Centre.

Les députés devaient se prononcer initialement sur un crédit de 15,3 millions de francs, selon le message du Conseil d'Etat.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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International

Alvaro Arbeloa ne sera plus l'entraîneur du Real Madrid

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Alvaro Arbeloa a confirmé vendredi son départ prochain du Real. (© KEYSTONE/EPA/Javier Lizon)

L'entraîneur du Real Madrid Alvaro Arbeloa, arrivé en janvier pour remplacer Xabi Alonso, a confirmé vendredi qu'il allait quitter son poste. Le Portugais José Mourinho devrait lui succéder.

"J'espère que ce ne sera qu'un au revoir. Le Real est ma maison depuis vingt ans, à différentes fonctions. Ce sera mon dernier match cette saison sur le banc, je ne sais pas si ce sera le dernier de ma vie, car on ne sait jamais. Mais je vais essayer d'en profiter, en espérant le gagner", a déclaré Arbeloa en conférence de presse.

Passé de l'équipe réserve à l'équipe première après le licenciement de Xabi Alonso début janvier, Arbeloa avait regretté la semaine passée de ne pas être parvenu à aider le Real, condamné à une saison blanche, à "gagner des titres".

Son court mandat d'intérimaire a été marqué par une élimination précoce en huitièmes de finale de la Coupe du Roi contre Albacete (D2) et plusieurs défaites douloureuses en Liga (Getafe, Osasuna, Majorque) qui ont mis fin aux espoirs de titres du Real, distancé par le FC Barcelone qui a été sacré champion d'Espagne pour la deuxième année de suite.

Son bilan est plus honorable en Ligue des champions dans laquelle son équipe a été éliminée avec les honneurs par le Bayern Munich en quarts de finale, après avoir écarté Manchester City et Benfica aux tours précédents.

Avec Mourinho?

Interrogé sur la possibilité d'épauler son ancien coach José Mourinho, qui devrait lui succéder sur le banc madrilène treize ans après son premier passage à Madrid, l'ex-latéral droit de 43 ans a estimé que le technicien portugais n'avait pas besoin de lui.

"Il a un très bon staff technique, il est très bien entouré. S'il revient à Madrid, il le fera avec ses gens de confiance. Je ne pense pas qu'il y ait de place pour moi", a-t-il expliqué.

Le champion du monde espagnol s'est dit "reconnaissant" d'avoir pu entraîner son club de coeur "pendant quatre mois", affirmant qu'il se sentait "meilleur entraîneur" que lors de son arrivée début janvier pour remplacer Xabi Alonso.

"Durant ces quatre mois, j'ai plus pensé au Real Madrid qu'à moi et je l'ai fait pour le bien du club. Il n'y a pas de retour en arrière, ni de place pour les regrets. J'ai fait de mon mieux, pas forcément à ma manière, mais de la meilleure façon possible. Le club ne m'a jamais posé des conditions, j'ai fait ce que je pensais bien, personne ne m'a demandé quoi que ce soit", a-t-il affirmé.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Suisse

Vaud: le directeur de l'EVAM quittera ses fonctions en 2027

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Après quinze années à la tête de l'EVAM, Erich Dürst quittera sa fonction de directeur en 2027 (archives). (© Keystone/VALENTIN FLAURAUD)

Le directeur de l'Etablissement vaudois d'accueil des migrants (EVAM) Erich Dürst quittera sa fonction en 2027, à l'âge de 64 ans révolus, a indiqué vendredi l'Etat de Vaud dans un communiqué. Le poste de directeur ou directrice de l'EVAM sera prochainement mis au concours.

Après une carrière au Comité international de la Croix-Rouge (CICR), M. Dürst a rejoint l'Etat de Vaud en qualité de chef de la division asile du Service de la population (SPOP). Il a occupé cette fonction jusqu'à sa désignation, en juin 2012, à la direction de l'EVAM, rappelle le Canton.

"Durant quinze années à la tête de l'établissement, il aura accompagné l'EVAM avec succès dans un contexte marqué par des évolutions importantes des politiques migratoires et par plusieurs périodes de fortes pressions sur les dispositifs d'accueil. Le Conseil d'Etat relève à cet égard son engagement constant, sa connaissance approfondie des enjeux migratoires ainsi que son sens du service public", écrit le gouvernement cantonal.

Entre 2018 et 2019, Erich Dürst a conduit une restructuration de l'EVAM qui a permis à l'établissement de faire face aux crises du Covid-19 puis de la guerre en Ukraine. Il a également accompagné deux révisions de la Loi sur l'aide aux requérants d'asile et à certaines catégories d'étrangers (LARA) et renforcé la politique d'intégration, notamment en favorisant l’insertion professionnelle des bénéficiaires, est-il encore souligné.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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Genève

G7: pas encore d'accord sur le tracé de la manifestation à Genève

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La coalition NoG7 va rencontrer à nouveau mardi la conseillère d'Etat Carole-Anne Kast pour parler de la manifestation du 14 juin à Genève contre le sommet du G7 (archives). (© KEYSTONE/SALVATORE DI NOLFI)

La coalition NoG7 souhaite toujours pouvoir franchir le pont du Mont-Blanc lors de la manifestation contre le Sommet d'Evian (F) le 14 juin à Genève. Après une rencontre jeudi soir sans accord, sa délégation va revoir mardi la conseillère d'Etat Carole-Anne Kast.

"Toujours pas d'accord et surtout toujours aucune proposition concrète du Conseil d'Etat" pour un tracé, a affirmé vendredi à Keystone-ATS une responsable de la coalition No-G7, Françoise Nyffeler. Et elle reproche à la ministre en charge de la sécurité "des arguments qui varient d'heure en heure".

Le gouvernement avait annoncé mercredi qu'il autorisait une manifestation, mais seulement sur la rive droite. Et d'expliquer cette décision par la jauge supérieure à 10'000 personnes, la présence de moins de commerces dans cette partie de la ville et l'arrivée probable de nombreux manifestants par la gare de Cornavin.

De son côté, la coalition souhaite défiler autour de la rade. Elle a mis en demeure le Conseil d'Etat avec un ultimatum jusqu'à vendredi 15h00 avant de saisir la justice.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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