Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.
Les promoteurs et régies immobilières proposent régulièrement à la vente des villas ou des appartements neufs, à acheter « sur plans ».
On distingue globalement deux modes d’acquisition d’un logement sur plan. Pour faire simple, dans la première variante le promoteur vous promettra la livraison d’un logement neuf qu’il construira lui-même, alors que dans la seconde, c’est vous qui allez faire construire le logement et financer sa construction.
Je m’explique : dans la première hypothèse, le promoteur va vous proposer un appartement neuf que vous allez dans un premier temps promettre d’acheter. Concrètement cela veut dire que vous irez chez un notaire pour signer une promesse de vente, en versant un acompte qui équivaut généralement à 10% du prix de l’appartement. Ensuite, le promoteur s’occupera lui-même de construire et financer l’appartement en intégrant éventuellement vos choix pour les matériaux, l’agencement de la cuisine, les salles de bain etc. Une fois terminé et les clés remises, vous allez exercer la promesse de vente, c’est-à-dire retourner chez le notaire pour signer cette fois-ci un acte de vente à teneur duquel vous deviendrez propriétaire de l’appartement.
Dans la deuxième hypothèse, le promoteur va d’abord vous vendre le terrain sur lequel sera construit la maison, ou une quote-part terrain si vous achetez un appartement en propriété par étage. En principe vous allez payer le terrain, ou en tous cas une partie, avec vos fonds propres. En même temps que l’achat du terrain, vous signerez un contrat d’entreprise totale avec le promoteur qui va vous promettre de construire votre logement pour un prix qui est généralement forfaitaire. La construction sera alors financée par un crédit de construction que vous devrez contracter avec la banque partenaire du promoteur. Au fur et à mesure de l’avancement de la construction, la banque va libérer les fonds nécessaires pour payer l’entreprise générale et ses sous-traitants.
Quelle est la principale différence entre ces deux modes d’acquisition ?
C’est le risque lié à la construction du logement. Dans la deuxième hypothèse, vous prenez le risque que l’entrepreneur général fasse faillite en cours de chantier et vous laisse en rade avec une demie-maison, vous prenez le risque du retard éventuel dans la livraison de l’ouvrage, vous prenez également le risque d’avoir de nombreuses malfaçons une fois l’ouvrage terminé, bien que ce risque existe aussi partiellement dans le cas d’un achat clés en main. L’autre désavantage c’est que vous devez financer vous-même le chantier ce qui vous oblige à payer les intérêts du crédit de construction avant de pouvoir emménager, alors que vous payez encore le loyer ou les intérêts hypothécaires de votre logement actuel. L’avantage par contre c’est que l’achat d’un appartement avec contrat d’entreprise reviendra en principe moins cher dans la mesure où vous supportez plus de risques. Comme toujours en économique, le prix est corrélé au risque.
Peut-on réduire les risques liés à la construction de l’appartement, dans le cas d’un achat du terrain avec un contrat d’entreprise ?
Dans une certaine mesure oui, par le biais d’un contrat d’entreprise bien négocié contenant des clauses qui protègent bien l’acquéreur, en prévoyant par exemple des pénalités de retard, une garantie financière qui couvre le coût éventuel de réfection des défauts pendant le délai de garantie après la livraison de l’ouvrage etc. etc. Comme toujours, mieux vaut investir un peu d’argent dans la relecture du contrat avant sa signature que de faire face à un litige à la fin du chantier qui vous coûtera bien plus cher.
Moralité : l’achat d’un logement sur plan peut être une très bonne affaire pour autant que les contrats aient été bien négociés au préalable et vous protègent suffisamment des risques inhérents à la construction.
