Nous parlons aujourd'hui de servitude avec Nathalie Eckert, notre notaire. La question était de savoir si les "tartampions" allaient enfin pouvoir passer. Le Tribunal Fédéral a effectivement tranché en leur faveur, confirmant ainsi leur droit d'utiliser leur chemin. La servitude est donc bien effective.

La décision du Tribunal est motivée par trois points. Tout d'abord, pour qu'il y ait renonciation, celle-ci doit être claire, sans réserve et sans condition. Elle doit être prouvable; il faut vraiment qu'il y ait quelque chose qui puisse justifier que cette renonciation était évidente. Le simple non-usage, même prolongé, ne prouve pas une volonté de renoncer. Dans ce cas précis, l'absence de construction sur le fonds dominant jusqu'en 2019 explique naturellement le non-usage.

Ensuite, le non-usage n'entraîne pas automatiquement la perte d'utilité que la partie adverse alléguait, en référence à l'article 736 du Code Civil. En effet, le droit suisse ne connaît pas l'extinction des servitudes par prescription extinctive, ce que l'on nomme l'«usucapio libertatis». Cela peut être utile si vous voulez briller en société.

Enfin, l'article 737 du Code Civil protège l'exercice de la servitude par le bénéficiaire. Même si la loi prévoit qu'il doit exercer son droit de la manière la moins dommageable pour le fonds servant (pour la parcelle de la partie adverse), ce dernier ne peut pas lui imposer de tolérer les obstacles en imposant un rétrécissement unilatéral du passage, par exemple. Ceci serait possible uniquement s'il y a un accord entre les parties ou un abus avéré de la part des bénéficiaires.

Concrètement, la décision pour ce cas bien précis dit ce qui suit. Le non-usage pendant 40 ans est justifié par l'absence de construction jusqu'en 2018-2019, et il n'y a donc aucune preuve de volonté d'abandonner le droit. La construction récente prouve que la servitude est toujours non seulement utile, mais nécessaire, et la partie adverse n'a pas pu apporter la preuve de l'inutilité de la servitude. Les "tartampions" ont agi avec diligence dès qu'ils ont eu besoin du passage avec la nouvelle construction. Leur inaction ou silence antérieur s'explique tout simplement par l'absence de besoin à l'époque. Les obstacles doivent donc être enlevés et la servitude est maintenue.

La morale de cette histoire, pour moi, est que la partie adverse n'a pas vraiment fait attention à la servitude quand elle a acheté, et surtout à son assiette particulière. Il y a en effet des plans avec des mètres à respecter, des assiettes à respecter, qui sont très précises. Quand elle a acheté, elle n'a peut-être pas fait bien attention. En même temps, je ne sais même pas, et l'histoire ne le dit pas, si le chemin était vraiment visible sur place. Cela peut arriver, un chemin n'existe pas concrètement, mais la servitude existe.

Donc, même si le vendeur vous dit que les voisins ne viennent jamais, que le passage n'est pas un problème, il faut toujours penser que ce qui est écrit est acquis et opposable à tous. A contrario, si le vendeur vous dit que vous avez le droit de passer chez le voisin (qui est très sympa) et que c'est un raccourci, mais qu'il n'y a pas de servitude inscrite, c'est qu'il n'y a pas de droit. Le droit n'existe que si l'on peut prouver la prescription acquisitive, c'est-à-dire l'exercice paisible et ininterrompu pendant 30 ans.

Le bénéficiaire peut alors faire constater son droit par le juge, et s'il peut prouver que les conditions sont bien remplies, faire inscrire ainsi une servitude qui existera formellement. Mais cela impliquera évidemment une procédure qui pourra être longue et coûteuse, sans garantie de succès. La seule manière d'être sûr d'avoir ce passage est s'il est nécessaire (c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autres accès possibles), et dans ce cas-là, une indemnité sera due au fonds servant.

Il faut donc bien se faire conseiller par un notaire. Comme toujours, Frédéric, pour les conseils, n'oubliez pas qu'il y a toujours la permanence des notaires de Genève tous les jeudis à la Rue Verdaîne numéro 13. C'est sans rendez-vous, de 10h à 18h30.

Merci Nathalie infiniment. On se retrouve dans un mois, vacances obligent, c'est ça? Très bonnes vacances Frédéric. Merci à vous aussi, bye-bye! À bientôt.