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La LDTR : bête noire de l’immobilier?

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Genève dispose d’une législation spécifique destinée à favoriser le maintien du parc d’appartements locatifs, la fameuse LDTR, qui agace beaucoup les professionnels de l’immobilier du canton.

Quelles sont les contraintes de cette loi ?

La LDTR, dont l’acronyme signifie « Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation », traite de quatre problématiques distinctes : les démolitions, les changements d’affectation, les transformations et rénovations et enfin la vente en PPE d’appartements qui étaient auparavant loués. C’est une loi plutôt méconnue du grand public car elle concerne essentiellement l’activité des professionnels de l’immobilier, bien qu’elle ait des conséquences très concrètes pour les locataires.

En quoi les locataires sont-ils concernés ?

Peu de gens le savent, mais lorsqu’un propriétaire rénove ou transforme un appartement au-delà de l’entretien courant, l’administration va fixer le loyer de l’appartement pour une période de trois ans. Ainsi et après travaux, le loyer ne pourra pas dépasser une fourchette située entre 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année, soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois, charges non comprises.

En pratique donc, les propriétaires doivent demander une autorisation pour réaliser de tels travaux. S’ils ne le font pas, ils s’exposent non seulement à une amende, mais également à devoir rembourser au locataire le trop perçu pendant la période de contrôle, ce qui peut représenter des sommes très importantes. Ces appartements sont donc une aubaine pour les locataires puisqu’en plus d’avoir été complètement rafraîchis, ils sont loués à un tarif extrêmement avantageux pendant trois ans. C’est ce que reprochent les milieux immobiliers à cette loi puisque les propriétaires auront davantage intérêt à garder des appartements vétustes mais loués au prix du marché plutôt que de les rénover et de subir un contrôle des loyers pendant trois ans.
A noter encore que pour les nouveaux logements, créés dans des combles d’un immeuble ou résultant d’une surélévation, les loyers peuvent être contrôlés pendant 5 à 10 ans.

Quelles sont les autres contraintes de la LDTR ?

En substance, la LDTR interdit par principe de démolir un immeuble, sauf s’il est trop vétuste pour être assaini. C’est aussi un reproche qui est fait contre cette loi qui favoriserait le maintien d’immeubles qui sont des passoires énergétiques plutôt que la réalisation d’immeubles neufs bien plus performants.La LDTR soumet également à autorisation le changement d’affectation d’un logement en une surface de bureau par exemple, ce qui est interdit par principe en vue de maintenir le parc de logements locatifs.
Enfin, la LDTR soumet à autorisation, à certaines conditions, la vente d’un appartement en PPE alors que ce logement était auparavant loué, là encore dans le but de maintenir un parc de logements locatifs important. Ce point est également critiqué puisqu’il restreint l’accès à la propriété pour les locataires qui souhaiteraient acheter un appartement pour y habiter.

Vous l’aurez compris, la LDTR est très contraignante pour les professionnels de l’immobilier et impose une certaine rigidité qu’ils considèrent comme nuisible au développement et à la modernisation du parc immobilier genevois. Elle résulte toutefois de diverses initiatives populaires lancées il y a une vingtaine d’année pour lutter contre certains abus.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-11012019-085628/

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Les taux hypothécaires continuent de baisser

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Les taux hypothécaires pour le financement d’un bien immobilier continuent de baisser à des niveaux historiquement bas. Quels sont les taux moyens actuels pour l’achat d’un bien immobilier ?
Le taux hypothécaire que la banque vous accordera pour l’achat d’un bien immobilier va dépendre de plusieurs facteurs mais essentiellement de votre solvabilité, de votre assise financière. Plus celle-ci sera importante, plus bas seront les taux accordés. Comme le dit le dicton, on ne prête qu’aux riches.

Si on parle de fourchettes, qui permettent de mieux discerner les taux applicables selon la qualité du dossier de crédit, les hypothèques à cinq ans oscillent entre 0.7% et 1.2% et les hypothèques à dix ans entre 1.15% et 1.6%.

Quelle est la tendance actuellement, s’agissant de la durée des emprunts ?

Actuellement les acquéreurs privilégient nettement les hypothèques à échéance longue puisqu’elles représentent une part de 78% des hypothèques, contre 17.4% pour les échéances moyennes et 4.6% pour les prêts à court terme.

Les analystes pensent majoritairement que les taux devraient légèrement évoluer à la hausse d’ici la fin de l’année, bien qu’il ne soit pas exclu que la baisse continue compte tenu du ralentissement attendu de la conjoncture mondiale.

Rappelez-nous à quelles conditions on peut emprunter pour l’achat d’un immobilier ?

Comme chacun le sait probablement, au moins 20% de la valeur du bien doit être financée par des fonds propres. Parmi ces 20%, seuls 10% peuvent provenir des avoirs de prévoyance (caisse de pension, 3ème pilier etc.)

Ensuite, il vous faudra amortir une partie de l’emprunt, donc le rembourser. Les règles de la FINMA imposent que l’emprunt soit ramené de 80% à 66% de la valeur du bien en 15 ans, bien que certaines banques exigent un amortissement plus court de 10 ans. Si vous empruntez CHF 800’000 pour l’achat d’un bien à CHF 1’000’000, il vous faudra ramener l’emprunt à CHF 666’666 en 15 ans, ce qui représente environ CHF 8’900 par an.

Quelles sont les contraintes liées au revenu minimum pour emprunter ?

La charge mensuelle totale de l’emprunt ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. Pour calculer cette charge, la banque va utiliser un taux théorique de 5% sur le montant emprunté (donc CHF 40’000 pour un emprunt de CHF 800’000), rajouter l’amortissement (CHF 8’900), et 1% de la valeur du bien au titre des frais d’entretien (CHF 10’000). On arrive à un total de CHF 58’900 pour l’achat d’un appartement d’un million. Il vous faudra donc gagner au moins CHF 177’000 par an pour emprunter cette somme. Si vous achetez en couple et empruntez en commun, c’est naturellement les revenus du couple qui seront considérés pour calculer la charge théorique.

C’est donc généralement l’application de ce taux théorique de 5% qui péjore la capacité d’emprunt puisqu’en réalité, pour le moment, les taux réels n’excèdent pas 1.5% à 2%. L’idée de ce taux théorique est cependant de s’assurer que les acquéreurs puissent supporter une hausse des taux sans être pris à la gorge et devoir vendre leur bien.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-18012019-081037/

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Lex Weber – peut-on encore se faire construire un chalet ?

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Le 11 mars 2012 était adoptée l’initiative constitutionnelle de l’écologiste Franz Weber intitulée « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ». Peut-on encore se faire construire un chalet en Suisse ?

Les plus chanceux de nos auditeurs auront le privilège de pouvoir se rendre dans leur chalet pour y passer les fêtes et profiter de la neige, privilège d’autant plus important que la fameuse Lex Weber a porté un coup d’arrêt très net à la construction de résidences secondaires dans les vallées alpines. Vous vous souviendrez en effet que cette loi interdit tout simplement de construire des résidences secondaires dans les communes qui en comptent déjà plus de 20%. On entend par résidence secondaire un logement qui ne sert pas de domicile à son occupant.

Prenons des exemples concrets. Lucas, domicilié à Genève, est propriétaire d’un chalet à Nendaz acheté en 2002. Peut-il le revendre comme résidence secondaire à un acquéreur potentiel ?

La réponse est oui, car la Lex Weber ne s’applique qu’aux logements construits ou autorisés après le 11 mars 2012. Son chalet peut donc indifféremment être revendu comme résidence principale ou secondaire, sous réserve d’éventuelles réglementations communales et des contraintes liées à l’acquisition d’immeubles par des étrangers.

Nicolas, domicilié à Aigle, est propriétaire d’un vieux chalet à Gryon construit au 19ème siècle. Peut-il le rénover ou le transformer ?

Oui, dans une certaine mesure. L’art. 11 al. 3 de la loi sur les résidences secondaires précise en effet que l’agrandissement des logements créés selon l’ancien droit ne peut excéder 30 % des surfaces utiles qui existaient le 11 mars 2012, dans la mesure où il n’en résulte aucun logement supplémentaire. Si l’agrandissement dépasse cette proportion ou qu’un logement est créé, le logement ne pourra être utilisé que comme résidence principale.

Lucie, domiciliée à Carouge, est propriétaire d’un terrain non-construit à Crans-Montana. Peut-elle construire des appartements de vacances ou un chalet pour les vacances ?

Sur le principe non, car la commune compte déjà une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%. La Lex Weber aménage des exceptions si les logements sont proposés pour de l’hébergement touristique avec des locations de courte durée et que le domicile du propriétaire est situé dans le même bâtiment. Un établissement avec des résidences hôtelières pourrait éventuellement être envisagé à certaines conditions.

Il faut savoir que la création de résidences principales est aussi soumise à certaines conditions depuis des arrêts rendus par le Tribunal fédéral à ce sujet. Ce dernier a en effet imposé que le propriétaire démontre qu’il existe une demande réelle pour des logements en résidence principale dans la commune concernée.

Cette restriction jurisprudentielle vient notamment du fait que la Lex Weber permet de convertir une nouvelle résidence principale en résidence secondaire si le propriétaire ne parvient pas à louer ou vendre le bien au prix du marché pendant deux ans. Compte tenu de cette exception, des promoteurs ont construit d’énormes complexes de résidences principales dans des stations touristiques où il n’y aucune demande pour cela, pour pouvoir ensuite les convertir après deux ans et les vendre en résidences secondaires. Le Tribunal fédéral a ainsi voulu éviter mettre un frein à cette pratique.

Merci Philippe, bonnes fêtes à toutes les auditrices et tous les auditeurs, que je me réjouis de retrouver à la rentrée pour de nouvelles chroniques sur l’actualité juridique immobilière !

Cédric Lenoir Immobilier

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Achat:comment bénéficier d’une réduction des droits de mutation ?

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Acheter un bien immobilier à Genève, ça coûte cher. Cependant, l’acquéreur peut à certaines conditions obtenir une réduction du montant des droits d’enregistrement prélevés par l’administration lors du changement de propriétaire.

Il faut d’abord rappeler que la vente d’un bien immobilier implique des frais de transaction importants qui sont principalement constitués des taxes fiscales, des émoluments du registre foncier ainsi que ceux du notaire. A titre d’exemple, la vente d’un appartement d’un million de francs entraînera des frais de transaction d’environ CHF 39’000 composés pour CHF 31’000 des droits de mutation, pour CHF 2’500 des émoluments du registre foncier et pour CHF 5’200 des frais du notaire. On dit en général que les frais de transaction oscillent entre 3% et 4% du montant de la transaction. A cela s’ajoutent encore les frais relatifs à la création éventuelle d’une cédule hypothécaire liée à l’emprunt nécessaire à l’acquisition. En reprenant l’exemple précédent, si l’acquéreur emprunte CHF 800’000, les frais relatifs à la création de la cédule hypothécaire s’élèveront à environ CHF 16’000, soit 2% du montant de la cédule.

Comment peut-on réduire ces montants, qui sont importants ?

Pour favoriser l’accession des classes moyennes à la propriété, la loi prévoit un système de réduction des droits d’enregistrement dénommé CASATAX. Pour en bénéficier, quatre conditions doivent être réunies.

Premièrement, il faut que le logement soit destiné au domicile principal de l’acquéreur, les résidences secondaires ou les appartements de rendement étant donc exclus.

Il faut ensuite que l’acquéreur prouve, dans les deux ans à compter du transfert de propriété, qu’il est domicilié dans le logement en question.

Troisièmement, il faut que l’acquéreur conserve son domicile principal dans ce logement pendant au moins trois ans.

Enfin, la valeur du bien acquis ne doit pas excéder CHF 1’172’986, montant qui est indexé annuellement à l’indice genevois de la construction.

Quelle réduction obtient-on si ces conditions sont réunies ?

Si toutes les conditions sont réunies, les droits d’enregistrement sur la vente en elle-même seront réduits de CHF 17’595 et les droits perçus pour la création d’une cédule hypothécaire seront réduits de moitié. Dans l’exemple que j’ai cité tout à l’heure, les droits d’enregistrement passeraient de CHF 39’000 à
CHF 21’500 et les frais relatifs à la cédule hypothécaire de CHF 16’000 à
CHF 8’000, ce qui fait donc une économie totale de plus de CHF 25’000.

C’est une économie substantielle sachant que les banques exigent généralement que les frais de transaction soient financés par des fonds propres. Concrètement donc, si vous empruntez le maximum possible, soit 80% de la valeur du bien, il faudra encore rajouter environ 3% de fonds propres pour les frais de transaction.

Sachez encore que si vous revendez votre logement ou changez de domicile avant les trois ans requis par la loi, vous devrez rembourser le rabais d’impôt accordé par le système Casatax. Il en ira de même si vous ne prenez pas domicile dans votre logement dans les deux ans suivant l’acquisition.

Cédric Lenoir Immobilier

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La propriété par étage en droit de superficie

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Il a beaucoup été question de la « propriété par étage en droit de superficie » dans le cadre de la votation genevoise sur la loi dite « PAV », Praille-Accacias-Vernet, en juin dernier. L’enjeu était important mais la notion juridique est plutôt méconnue du grand public. 

Pour rappel, l’enjeu de cette votation était de déterminer, notamment, la proportion de logements, respectivement d’emplois, à créer sur ce secteur important de Genève dont les terrains sont actuellement principalement voués à des activités industrielles et artisanales.

Dans ce contexte, la loi soumise au vote proposait qu’au moins 88% des logements construits soient des logements locatifs, et au maximum 12% soient des logements en propriété par étage (PPE) sur des terrains de l’Etat, et c’est là toute la subtilité car l’Etat veut garder la propriété de ces terrains.

Quelle est la différence entre une PPE usuelle et une PPE en superficie ?

Vous connaissez tous certainement la propriété par étage usuelle (PPE), dans le cadre de laquelle vous achetez un appartement, un bout de terrain et des parties communes (couloirs, buanderies etc.).

Le droit de superficie va en réalité permettre de dissocier la propriété du terrain de celle des constructions qui sont érigées au-dessus ou au-dessous. Dans le cas d’une villa, si vous l’achetez en droit de superficie, vous n’allez acheter que la maison (les murs), mais pas le terrain, qui va rester propriété du propriétaire initial. Vous allez alors payer une rente de superficie au propriétaire pour avoir le droit de construire une maison sur son terrain. Si on schématise à l’extrême vous allez acheter une maison mais louer le terrain qui est au-dessous.

Comme acquéreur d’une PPE en superficie, vous serez propriétaire de votre appartement mais pas du terrain sur lequel repose l’immeuble. L’ensemble de la copropriété sera titulaire d’un droit de superficie, qui sera constitué pour minimum 30 ans et au maximum 100 ans. A l’échéance de ce droit, la copropriété devra soit restituer le terrain sans les constructions, soit elle percevra une indemnité équivalant à la valeur des constructions.

Pourquoi est-ce que cette forme de propriété est décriée par les milieux immobiliers ?

Là où cela pose une certaine difficulté, qui a été décriée par la droite lors des votations, c’est que le propriétaire d’une PPE en superficie ne l’acquière pas pour toujours, puisque le droit est limité à 100 ans, et qu’il ne s’agit donc pas d’une vraie propriété.

Par ailleurs, comme vous n’achetez pas le terrain sur lequel est construit la PPE, vous ne pouvez pas bénéficier de la plus-value foncière éventuelle lors de la revente.

L’avantage, c’est que vous n’avez pas à acheter le terrain et que le prix de votre appartement sera donc sensiblement inférieur à une PPE en pleine propriété. Cela facilite donc l’accession à la propriété à un prix abordable en évitant une forme de spéculation sur la valeur du terrain lors des reventes successives.

Il y a donc des avantages et des inconvénients à cette forme de propriété qu’il faudra pondérer en fonction des contraintes et des besoins de l’acquéreur. Il faudra cependant bien s’assurer, lors de l’acquisition d’un lot de PPE en superficie, de connaître les conditions auxquelles le droit de superficie a été accordé, notamment s’agissant de la durée. Cela aura une influence déterminante sur la valeur de bien.

Moralité : l’acquisition d’une PPE en superficie peut-être une bonne opportunité d’achat mais soyez bien conseillés car l’analyse juridique n’est pas évidente mais elle est indispensable pour acheter au juste prix et en connaissance de cause.

Cédric Lenoir est avocat, spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Initiative contre le mitage du territoire

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Les Suisses voteront le 10 février prochain sur l’initiative populaire lancée par les Jeunes Verts intitulée « Stopper le mitage – pour un développement durable du milieu bâti ». Doris Leuthard vient d’exprimer son opposition à cette initiative. 

Il faut d’abord savoir que l’on parle ici d’aménagement du territoire, qui distingue plusieurs types de zones, dont principalement deux : les zones à bâtir (logements, commerces, industrie) et les zones inconstructibles (zones agricoles, montagnes, forêts). En Suisse, les zones à bâtir représentent seulement 5% de la surface du territoire mais concentrent 95% de la population et la surface moyenne constructible est de 291m2 par habitant. C’est un chiffre qui est en diminution constante compte tenu de la croissance démographique et de la densification du territoire.

Que veulent les Jeunes Verts avec cette initiative contre le mitage du territoire ?

En substance, les écologistes souhaitent une densification des centres urbains pour éviter que les villes ne s’étendent au détriment des zones agricoles. Pour cela, l’initiative imposerait que chaque surface rendue constructible soit compensée par le déclassement d’une surface équivalente, qui deviendrait inconstructible. Concrètement donc, cela reviendrait à un gel des zones à bâtir dont la surface totale deviendrait immuable. Ce changement serait inscrit dans la constitution fédérale comme principe cardinal d’aménagement du territoire.

Qu’en pense Doris Leuthard, conseillère fédérale en charge de l’environnement ?

Doris Leuthard s’oppose fermement à cette initiative qu’elle a qualifiée de « trop radicale, injuste et contre-productive ». Elle considère que l’initiative nuirait grandement à l’attractivité et au développement de la Suisse puisqu’elle consacrerait un gel définitif et constitutionnel de la zone à bâtir.

Il faut savoir dans ce contexte que la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) a été révisée et acceptée par le peuple en 2013 et que cette dernière prévoit déjà un redimensionnement des zones à bâtir pour garantir une utilisation rationnelle du sol. La LAT impose en effet que les zones à bâtir permettent de répondre aux besoins prévisibles sur les 15 ans à venir, mais pas davantage. C’est notamment pour cette raison que certains cantons, dont le canton de Vaud notamment, ont dû sensiblement diminuer les surfaces constructibles qui étaient surdimensionnées par rapport aux besoins pour les 15 prochaines années.

Quels autres arguments sont avancés par la ministre ?

Doris Leuthard a aussi souligné que l’initiative des Verts conduirait à une raréfaction des terrains constructibles et donc à une hausse très significative de la valeur des terrains et donc du prix des logements à la vente et à la location, ce dont la population ferait les frais.

Par ailleurs, l’initiative ne tient pas compte des spécificités et des besoins différents de chaque canton et ne dit pas non plus si le principe de compensation des zones déclassées interviendrait au niveau de chaque canton ou au niveau national.

Conclusion ?

Le parlement s’est déjà prononcé pour un rejet ferme de cette initiative qui n’est soutenue actuellement que par les Verts, les jeunes socialistes et des associations écologistes. Compte tenu des majorités politiques actuelles en Suisse, il y a peu de chances que cette initiative aboutisse.

Cédric Lenoir Immobilier

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