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La LDTR : bête noire de l’immobilier?

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Genève dispose d’une législation spécifique destinée à favoriser le maintien du parc d’appartements locatifs, la fameuse LDTR, qui agace beaucoup les professionnels de l’immobilier du canton.

Quelles sont les contraintes de cette loi ?

La LDTR, dont l’acronyme signifie « Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation », traite de quatre problématiques distinctes : les démolitions, les changements d’affectation, les transformations et rénovations et enfin la vente en PPE d’appartements qui étaient auparavant loués. C’est une loi plutôt méconnue du grand public car elle concerne essentiellement l’activité des professionnels de l’immobilier, bien qu’elle ait des conséquences très concrètes pour les locataires.

En quoi les locataires sont-ils concernés ?

Peu de gens le savent, mais lorsqu’un propriétaire rénove ou transforme un appartement au-delà de l’entretien courant, l’administration va fixer le loyer de l’appartement pour une période de trois ans. Ainsi et après travaux, le loyer ne pourra pas dépasser une fourchette située entre 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année, soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois, charges non comprises.

En pratique donc, les propriétaires doivent demander une autorisation pour réaliser de tels travaux. S’ils ne le font pas, ils s’exposent non seulement à une amende, mais également à devoir rembourser au locataire le trop perçu pendant la période de contrôle, ce qui peut représenter des sommes très importantes. Ces appartements sont donc une aubaine pour les locataires puisqu’en plus d’avoir été complètement rafraîchis, ils sont loués à un tarif extrêmement avantageux pendant trois ans. C’est ce que reprochent les milieux immobiliers à cette loi puisque les propriétaires auront davantage intérêt à garder des appartements vétustes mais loués au prix du marché plutôt que de les rénover et de subir un contrôle des loyers pendant trois ans.
A noter encore que pour les nouveaux logements, créés dans des combles d’un immeuble ou résultant d’une surélévation, les loyers peuvent être contrôlés pendant 5 à 10 ans.

Quelles sont les autres contraintes de la LDTR ?

En substance, la LDTR interdit par principe de démolir un immeuble, sauf s’il est trop vétuste pour être assaini. C’est aussi un reproche qui est fait contre cette loi qui favoriserait le maintien d’immeubles qui sont des passoires énergétiques plutôt que la réalisation d’immeubles neufs bien plus performants.La LDTR soumet également à autorisation le changement d’affectation d’un logement en une surface de bureau par exemple, ce qui est interdit par principe en vue de maintenir le parc de logements locatifs.
Enfin, la LDTR soumet à autorisation, à certaines conditions, la vente d’un appartement en PPE alors que ce logement était auparavant loué, là encore dans le but de maintenir un parc de logements locatifs important. Ce point est également critiqué puisqu’il restreint l’accès à la propriété pour les locataires qui souhaiteraient acheter un appartement pour y habiter.

Vous l’aurez compris, la LDTR est très contraignante pour les professionnels de l’immobilier et impose une certaine rigidité qu’ils considèrent comme nuisible au développement et à la modernisation du parc immobilier genevois. Elle résulte toutefois de diverses initiatives populaires lancées il y a une vingtaine d’année pour lutter contre certains abus.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-11012019-085628/

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Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques: chut !

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Le canton de Genève dispose d’un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques. Ce texte est méconnu mais il contient un certain nombre de règles destinées à préserver la tranquillité des habitants du canton ? Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous ce que contient ce règlement.
Il faut tout d’abord savoir que ce règlement trouve son fondement dans la Loi pénale genevoise qui réprime, de manière générale, tous les comportements qui troublent la tranquillité publique. Il s’agit donc d’un règlement d’application qui précise les comportements prohibés dans ce contexte.

Concrètement, quels sont ces comportements ?

Il serait trop long de tous les citer mais je vais me concentrer sur les dispositions qui régissent les rapports de voisinage dans les immeubles, notamment.
L’article 17 du règlement précise par exemple que tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne est interdit entre 21h et 07h. Si ce n’est pas suffisamment précis, le règlement définit les « bruits inutiles interdits » avec une liste exhaustive comprenant les cris et vociférations, les claquements de porte et tout autre bruit inutile, ce qui est relativement subjectif.

Si vous êtes dur d’oreille ou que vous aimez regarder the Voice à plein volume, sachez que selon ce même règlement, l’utilisation d’appareils reproducteurs de sons avec un volume excessif est interdite.

Quant à ceux qui voudraient organiser un festival dans leur appartement, la loi précise que les bals, concerts, soirées musicales ou dansantes sont autorisées si toutes les mesures propres à préserver la tranquillité du voisinage ont été prises.
Enfin et pour l’anecdote, le règlement précise que les édifices religieux peuvent sonner les heures et les quarts d’heure la nuit « à condition de n’émettre qu’un discret tintement, impropre notamment à troubler la tranquillité nocturne ».

Il y a d’autres choses qu’on ne peut pas faire selon ce règlement ?

Oui, tout plein. Sans aller dans le détail, le règlement précise les heures pendant lesquelles les musiciens peuvent s’exercer avec leurs instruments, les moments pendant lesquels vous pouvez tondre votre pelouse ou tronçonner un arbre, ou encore la période d’utilisation de la fameuse souffleuse à feuilles, qui rappelons-le, est interdite entre le 1er février et le 30 septembre.
Le règlement a même pensé aux petits malins qui sonnent à tous les interphones d’un immeuble la nuit avec l’article 37 qui dispose que, je cite « Le dérangement malicieux des occupants d’un logement ou d’un autre local, notamment au moyen de la sonnette équipant ces derniers, est interdit ».

Que risquent les contrevenants à ces dispositions ?

Le ministère public publie le barème des contraventions liées à ces infractions. Pour les nuisances nocturnes de manière générale, les amendes s’élèvent de CHF 300 jusqu’à CHF 1000 en cas de récidive. Les dérangements malicieux sont punis d’une contravention de CHF 320. On n’en a pas parlé mais jeter ses ordures au recyclage en dehors des heures autorisées est passible d’une contravention de CHF 200. Enfin, celui qui fait abusivement sonner les cloches d’une église en dehors des heures des offices s’expose à une amende du même montant.
Moralité : tenez à vous à carreau, Calvin veille toujours sur Genève.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-17052019-095624/

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Consignation du loyer : comment ça marche ?

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Le droit du bail permet aux locataires de consigner le loyer lorsque le
propriétaire n’élimine pas un défaut affectant le logement loué, mais à
quelles conditions ?

Le code des obligations – soit en l’espèce ses articles 259g et suivants –
prévoient effectivement la possibilité pour le locataire de consigner le loyer
lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Il s’agit d’un moyen de
pression contre le bailleur pour obtenir l’élimination du défaut puisque ce
dernier ne pourra plus encaisser les loyers jusqu’à ce qu’il remédie aux défauts.
Cette consignation n’est cependant possible qu’à des conditions spécifiques.

Quelles sont concrètement ces conditions ?

Premièrement, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut qu’il revient
au bailleur de réparer. La consignation n’est ainsi pas possible lorsque la
réparation incombe au locataire – on peut penser aux travaux d’entretien
courants – lorsque le bailleur est déjà en train de prendre les mesures
nécessaires pour éliminer le défaut ou encore lorsqu’il est irréparable.
A supposer que cette première condition soit remplie, il faut ensuite informer
le bailleur de l’existence de ce défaut et lui impartir un délai raisonnable pour
l’éliminer, en l’informant qu’à défaut les loyers seront consignés. Le délai
raisonnable dépendra de la nature des travaux. Suivant qu’il s’agit de
remplacer toutes les fenêtres ou de mettre en route le chauffage, le délai ne
sera évidemment pas le même.

Que faire alors si le défaut n’est pas réparé à l’échéance du délai
imparti ?

Le locataire devra verser intégralement les loyers à l’Office désigné par chaque
canton. A Genève, il s’agit des services financiers du pouvoir judiciaire auquel
il faudra préalablement envoyer un formulaire avec toutes les informations
liées au bail. Les loyers devront impérativement être versés selon les
échéances contractuelles habituelles (par mois d’avance par exemple), à défaut
de quoi le bailleur pourrait résilier le bail pour demeure de paiement des
loyers. Il en ira de même si le locataire se contente d’arrêter de payer le loyer
où qu’il ne le verse pas spécifiquement à l’office désigné par chaque canton.

Faut-il ensuite entamer des démarches particulières auprès d’un
Tribunal ?

Oui, la consignation est une mesure provisoire qu’il faudra valider en
saisissant la commission de conciliation du tribunal des baux et loyers dans un
délai de 30 jours après l’échéance du premier loyer consigné. Si ce délai n’est
pas respecté, le bailleur pourra exiger la restitution immédiate des loyers
consignés.
Si le délai est respecté, une première audience de conciliation aura lieu pour
permettre aux parties de trouver un accord sur les défauts à éliminer. En cas
d’échec de la conciliation, il faudra alors agir au fond par une procédure qui
permettra de déterminer si la consignation était légitime ou non. Le Tribunal
examinera alors toutes les conditions, notamment le fait de savoir si la
réparation du défaut incombait bien au bailleur, si un délai raisonnable a été
imparti etc. Si tel n’est pas le cas, les loyers seront restitués au bailleur.

En conclusion, est-ce un outil efficace ?

Oui pour autant que toutes les conditions soient réunies ce qui n’est pas
toujours le cas. Il y a toujours une part de subjectivité sur la notion de défaut
et si les choses ne sont pas faites dans les règles le locataire s’expose à voir
son bail résilié pour demeure de paiement donc il faut être prudent lorsque
l’on consigne son loyer.

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Constructions illégales: l’Etat sévit à Genève

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Le canton de Genève a décidé de renforcer la lutte contre les constructions illégales en affectant d’ici la fin du printemps 4 inspecteurs à plein temps pour traiter ces infractions.

Qu’est-ce que les propriétaires dénoncés risquent ?

Que cela soit par ignorance des règles applicables ou volonté délibérée de construire sans autorisation, de nombreux propriétaires ont érigé sur leur terrain des constructions illégales. Cela concerne souvent les zones villas ou agricoles et les constructions de type cabanons de jardin, terrains de tennis ou piscines improvisés, palissades de séparation, des parkings sauvages, des velux dans le toit ou encore des transformations d’anciens corps de ferme. Sachez que tous ces travaux requièrent une autorisation de construire. Beaucoup de gens ignorent par exemple que les cabanons de jardin fixes qui font plus de 5m2 au sol et 2m de hauteur nécessitent un permis de construire de même que les palissades et murets de séparation entre parcelles.

Que risquent les propriétaires pris en faute ?

Dans un premier temps, les propriétaires dénoncés recevront un courrier de l’administration les informant que des constructions illicites ont été constatées sur leur terrain et leur demandant de se déterminer sur la question dans un certain délai. Ensuite, et en fonction des explications données, l’administration rendra une décision de dépose des éléments illicites ou de remise en état initial avec éventuellement la faculté, si les constructions sont autorisables, de déposer un dossier d’autorisation pour les régulariser. L’administration se prononcera aussi sur une éventuelle amende administrative, qui peut, selon la loi, s’élever entre 100 et 150’000 francs pour des constructions qui n’étaient pas autorisables, avec une limite à 20’000 francs pour celles qui étaient conformes aux prescriptions légales. L’administration prendra en considération différents critères pour fixer le montant de l’amende, notamment le fait de savoir si c’est un professionnel ou un particulier qui a commandé les travaux, l’ampleur des travaux, l’éventuel récidive etc.

Peut-on contester les décisions rendues et quels arguments peut-on soulever ?

Oui, les décisions peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal administratif de première instance dans un délai de 30 jours dès leur notification, puis encore à la Cour de justice et enfin au Tribunal fédéral. Il peut arriver que l’administration considère à tort que des constructions étaient soumises à autorisation alors qu’elles ne l’étaient pas, que la prescription de trente ans (pour l’ordre de remise en état) était atteinte, ou encore qu’elle inflige des amendes excessives au regard du principe de proportionnalité. Il est arrivé fréquemment que les Tribunaux réduisent les amendes infligées. Dans ce contexte, il est important de bien expliquer dès le début de la procédure les circonstances pouvant justifier une certaine clémence de l’administration ou des tribunaux.

Lorsque l’on achète une maison ou même un appartement, il est important de bien se renseigner sur le fait de savoir si tous les travaux ont fait l’objet d’autorisations car l’administration demandera une remise en état indépendamment de savoir si c’est l’ancien propriétaire qui les a réalisés. Dans le doute, faites-vous conseiller car la légalité des constructions aura évidemment un impact majeur sur la valeur du bien que vous achetez.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-05042019-085035/

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Faire construire son logement : pièges à éviter

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Faire construire son propre logement est un rêve pour beaucoup mais peut parfois tourner au cauchemar. En témoigne la récente débâcle relative à deux promotions à Genève, dont les promoteurs ont fait faillite en cours de chantier. Comment limiter les risques dans ce genre d’opérations ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous donne quelques conseils.

Le premier conseil que l’on peut donner, c’est de s’adresser à des professionnels de l’immobilier reconnus et bien établis sur le marché. Monter une promotion immobilière est une affaire complexe et risquée et beaucoup s’y essaient sans avoir ni l’expertise ni l’assise financière suffisantes. Il vaut ainsi la peine de se renseigner autant que possible sur les promoteurs de l’opération, voir quelles sont leurs réalisations passées et leur expérience dans le domaine.

Quels sont les risques principaux lorsque l’on fait construire sa maison ou son appartement sur plan ?

Les litiges relatifs à des constructions concernent presque toujours les mêmes sujets : les délais de livraison, la qualité des travaux et le budget.
S’agissant des délais, il faut toujours veiller à ce que le contrat d’entreprise prévoit un délai de réalisation ou une date de livraison contraignante pour le constructeur. Quand le contrat prévoit un délai de réalisation, il faudra que le début du délai et son échéance soient bien spécifiés et que les motifs qui pourraient fonder une prolongation du délai soient exhaustivement énumérés. Le cas classique est celui de l’entrepreneur qui rétorquera en fin de chantier que le délai indiqué ne comprenait pas les congés usuels du bâtiment ou que l’acquéreur a tardé à faire ses choix. A ce titre, il est crucial de documenter tous les choix et discussions pendant le chantier dans des procès-verbaux régulièrement tenus, pour qu’un juge éventuellement saisi d’un litige puisse déterminer qui est responsable du retard.

S’agissant de la qualité des travaux, que peut-on faire ?

C’est un aspect plus difficile à maîtriser car l’acquéreur lambda n’a généralement pas les connaissances techniques pour déceler les défauts de réalisation ou de conception pendant le chantier. La première précaution est d’inclure dans le contrat un descriptif très détaillé des travaux et matériaux promis. La deuxième précaution peut consister à s’adjoindre les services d’un AMO (assistant au maître de l’ouvrage) qui sera chargé de veiller à l’avancement du chantier et à la qualité des travaux pendant le chantier pour le compte de l’acquéreur.

Quant au budget, comment limiter les risques ?

Il faut autant que possible s’accorder sur un prix forfaitaire pour l’ensemble des travaux, qui ne pourra être modifié que si des modifications ou compléments sont demandés par écrit par l’acquéreur. Il faudra aussi prévoir que les versements successifs par étapes du chantier n’interviennent qu’une fois l’étape précédente validée et moyennant preuve que les artisans ont été payés, pour éviter les risques d’hypothèques légales. Enfin, pour la période qui suit la livraison du logement, il est crucial de prévoir soit une retenue de 5% sur tous les paiements, qui ne sera libérée qu’à l’échéance du délai de garantie pour les défauts (au moins deux ans), soit une garantie bancaire ou un cautionnement solidaire pour ce même délai de garantie.

En conclusion, il est vivement recommandé de soumettre son contrat d’entreprise à un avocat spécialisé car les risques financiers peuvent être énormes et mettre en péril les économies d’une vie. Mieux vaut prévenir que guérir.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Ventes immobilières sur internet, comment ça marche ?

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La presse s’est fait l’écho cette semaine de la mise en vente sur internet de 90 appartements dans le quartier de l’Etang à Vernier, situé en zone de développement. Une vente immobilière par internet est-elle contraignante pour l’acquéreur ? Quelles sont les règles applicables à la zone de développement ?

« Devenez propriétaire en 48h », c’est la promesse de la régie qui a mis en vente ces 90 appartements. C’est évidemment une formule marketing, la réalité juridique étant un peu différente. Le code civil suisse prévoit en effet qu’une vente immobilière doit impérativement être conclue en la forme authentique, soit devant notaire, pour être valable. Sans cela, impossible d’opérer un transfert de propriété qui doit nécessairement être inscrit au registre foncier. En l’espèce, il s’agit en réalité de se réserver le droit d’acquérir un appartement, ce qui est assimilé à une promesse de vente et donc soumis à la forme authentique.

Quelle est donc la validité d’un tel engagement ?

La forme légale n’étant pas respectée, tant l’acquéreur que le vendeur peuvent librement se départir de leur engagement. Il y a toutefois une réserve à cela, c’est la notion de responsabilité précontractuelle, qui vous oblige à vous comporter de bonne foi dans le cadre des négociations qui précèdent la conclusion d’un contrat. Concrètement, si on peut démontrer qu’une des parties n’avait en réalité aucune intention de conclure un contrat, elle pourrait être tenue de dédommager l’autre pour les frais engagés dans le contexte des négociations. Il ne faut donc pas prendre à la légère le fait de s’inscrire sur internet pour l’acquisition d’un appartement.
Je précise qu’il n’y a rien d’illégal ni de malhonnête à commercialiser des appartements par internet, il faut juste garder à l’esprit que les parties ne s’engageront juridiquement et de manière contraignante que par la signature d’un acte authentique devant notaire.

Quelles sont les particularités d’un achat en zone de développement ?

La zone de développement est un périmètre dans lequel l’Etat contrôle les prix de vente et de location des appartements pour qu’ils soient abordables pour le plus grand nombre. Concrètement, cela signifie que le promoteur doit soumettre l’intégralité du plan financier de l’opération à l’Etat pour qu’il vérifie les rendements réalisés par la location future des logements ainsi que la marge réalisée sur la vente des lots PPE. L’avantage évident pour l’acquéreur est de pouvoir acheter un bien immobilier à un prix en moyenne 20% à 30% inférieur au prix du marché, suivant sa localisation.

Y-a-t-il une contrainte particulière pour l’acquéreur ?

Oui. L’acquéreur devra impérativement être domicilié dans son logement pendant 10 ans et ne pourra le louer pendant cette période que pour de justes motifs impératifs (divorce, déménagement à l’étranger, changements de situation familiale etc.). Même à supposer qu’il puisse vendre ou louer avant les 10 ans pour un juste motif, l’Etat contrôlera là encore le prix de location et de vente pour éviter une spéculation sur ce genre de biens.
L’objectif de la loi est que les acquéreurs achètent un logement pour y habiter et non pour réaliser un investissement et c’est le corollaire du prix très avantageux qui leur est proposé à l’achat.
Compte tenu des taux hypothécaires actuels, ces appartements en zone de développement sont généralement une très bonne opportunité de devenir propriétaire.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-22032019-084242/

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