Genève dispose d’une législation spécifique destinée à favoriser le maintien du parc d’appartements locatifs, la fameuse LDTR, qui agace beaucoup les professionnels de l’immobilier du canton.
Quelles sont les contraintes de cette loi ?
La LDTR, dont l’acronyme signifie « Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation », traite de quatre problématiques distinctes : les démolitions, les changements d’affectation, les transformations et rénovations et enfin la vente en PPE d’appartements qui étaient auparavant loués. C’est une loi plutôt méconnue du grand public car elle concerne essentiellement l’activité des professionnels de l’immobilier, bien qu’elle ait des conséquences très concrètes pour les locataires.
En quoi les locataires sont-ils concernés ?
Peu de gens le savent, mais lorsqu’un propriétaire rénove ou transforme un appartement au-delà de l’entretien courant, l’administration va fixer le loyer de l’appartement pour une période de trois ans. Ainsi et après travaux, le loyer ne pourra pas dépasser une fourchette située entre 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année, soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois, charges non comprises.
En pratique donc, les propriétaires doivent demander une autorisation pour réaliser de tels travaux. S’ils ne le font pas, ils s’exposent non seulement à une amende, mais également à devoir rembourser au locataire le trop perçu pendant la période de contrôle, ce qui peut représenter des sommes très importantes. Ces appartements sont donc une aubaine pour les locataires puisqu'en plus d’avoir été complètement rafraîchis, ils sont loués à un tarif extrêmement avantageux pendant trois ans. C’est ce que reprochent les milieux immobiliers à cette loi puisque les propriétaires auront davantage intérêt à garder des appartements vétustes mais loués au prix du marché plutôt que de les rénover et de subir un contrôle des loyers pendant trois ans.
A noter encore que pour les nouveaux logements, créés dans des combles d’un immeuble ou résultant d’une surélévation, les loyers peuvent être contrôlés pendant 5 à 10 ans.
Quelles sont les autres contraintes de la LDTR ?
En substance, la LDTR interdit par principe de démolir un immeuble, sauf s’il est trop vétuste pour être assaini. C’est aussi un reproche qui est fait contre cette loi qui favoriserait le maintien d’immeubles qui sont des passoires énergétiques plutôt que la réalisation d’immeubles neufs bien plus performants.La LDTR soumet également à autorisation le changement d’affectation d’un logement en une surface de bureau par exemple, ce qui est interdit par principe en vue de maintenir le parc de logements locatifs.
Enfin, la LDTR soumet à autorisation, à certaines conditions, la vente d’un appartement en PPE alors que ce logement était auparavant loué, là encore dans le but de maintenir un parc de logements locatifs important. Ce point est également critiqué puisqu’il restreint l’accès à la propriété pour les locataires qui souhaiteraient acheter un appartement pour y habiter.
Vous l’aurez compris, la LDTR est très contraignante pour les professionnels de l’immobilier et impose une certaine rigidité qu’ils considèrent comme nuisible au développement et à la modernisation du parc immobilier genevois. Elle résulte toutefois de diverses initiatives populaires lancées il y a une vingtaine d’année pour lutter contre certains abus.
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