L'Office fédéral du logement (OFL) a annoncé lundi une baisse de 0,25 point de pourcentage du taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail, qui passe à 1,5%. Cette décision permettra à la plupart des locataires suisses de prétendre à une réduction de loyer à partir de l'été, ce qu'encourage à faire l'Asloca. Les propriétaires, eux, font valoir leur droit à répercuter l'inflation.
"Le taux d'intérêt de référence applicable en vertu du droit du bail est arrondi commercialement et s'élève désormais à 1,5%. Il s'appliquera à partir du 4 mars 2025 et restera à ce niveau jusqu'à ce que le taux d'intérêt moyen tombe en dessous de 1,38% ou dépasse 1,62%", a informé l'OFL.
Cette baisse est la première depuis mars 2020, et le taux de référence hypothécaire retrouve son niveau de juin 2023.
L'abaissement du taux d'intérêt de référence de 0,25 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent donne en principe droit aux locataires à une réduction de 2,91%, si le loyer précédent était basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,75%. Toutefois, si le loyer précédent est toujours basé sur un taux supérieur à 1,75%, une diminution de loyer plus importante sera appliquée.
"Si le loyer précédent est déjà basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,5%, il n'y a pas de droit à un ajustement", précise l'OFL. Et si le loyer précédent était basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,25%, le droit du propriétaire à une exiger une augmentation est limité à 3% en raison du nouveau recul du taux d'intérêt de référence.
"Réclamer pour obtenir gain de cause"
L'Association suisse des locataires (Asloca) a réagi immédiatement à cette décision en la qualifiant "de bonne nouvelle", tout en ajoutant craindre que "de nombreux bailleurs ne répercutent pas spontanément la baisse du taux d'intérêt". Elle appelle donc tous les locataires à vérifier leur droit à une réduction du loyer et, le cas échéant, à la réclamer activement.
De leur côté, l'Association suisse des propriétaires fonciers HEV et la Fédération romande immobilière (FRI) mettent toutes deux en avant le fait que le bailleur peut imputer 40% du renchérissement ainsi que les hausses des frais d'entretien et d'exploitation, comme par exemple les taxes, les abonnements d'ascenseur et les assurances.
La HEV précise que, chaque année en Suisse, les particuliers investissent environ 12 milliards dans des travaux de transformation et de rénovation d'immeubles et que les investissements économiques vont augmenter à l'avenir, tout en faisant remarquer que, depuis plus de 20 ans, "seuls 16 à 20% du revenu en moyenne sont consacrés au loyer".
L'analyste Santosh Brivio de la Banque Migros avertit que comme la Suisse a également été confrontée ces dernières années à une inflation élevée, "une demande de baisse de loyer pourrait même se révéler avoir un effet un boomerang".
Risques mesurés
Aux yeux de l'Asloca, faire une telle demande en vaut néanmoins la chandelle, spécialement pour les loyers pour lesquels le taux de 1,75% s'applique depuis décembre 2023, ou pour les locataires entrés dans un logement depuis cette date, à laquelle est survenue la dernière hausse. "L'IPC a peu varié depuis lors. Ainsi, même si l'inflation est répercutée par le bailleur et que la baisse n'atteint pas forcément 2,91%, il y aura quand même une réduction", a expliqué à l'agence AWP la secrétaire générale adjointe Pauline Crettol.
Une telle requête est, par contre, "plus problématique", pour les loyers basés sur ce taux depuis 2015, car l'inflation a davantage évolué depuis cette époque. "Les locataires peuvent essuyer un refus, mais une hausse de loyer, qui doit être officiellement justifiée et peut être contestée, est davantage compliquée à établir", soutient-elle.
L'OFL rappelle par ailleurs aux locataires que, dans la majorité des cas, le contrat de location ou le dernier avis de révision de loyer renseigne sur le niveau du taux d'intérêt de référence sur lequel est basé le loyer actuel. Sont exemptés de ces règles les contrats de location avec des loyers indexés ou échelonnés ainsi que les loyers basés sur le chiffre d'affaires pour les locaux commerciaux. Des réglementations particulières s'appliquent souvent aux logements subventionnés.
Fin 2024, l'indice des loyers avait augmenté de 3,2% sur un an, selon l'Office fédéral de la statistique (OFS). Cette hausse, la plus importante depuis 2016, d'après les données disponibles de l'OFS, s'élevait à 1,6% en 2023.
