Déterminant pour le calcul des loyers en cours de bail, le taux hypothécaire de référence risque d'ouvrir la porte à des demandes de réduction au bénéfice des locataires lors de sa prochaine publication par l'Office fédéral du logement (OFL) le 1er septembre.
Inchangé en juin, cet indicateur avait été ramené début mars de 1,75% à 1,50%, permettant alors déjà à nombre de locataires de présenter des prétentions pour une baisse de loyer.
Il faudra pour que varie à nouveau le taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail - invariablement publié sur une base trimestrielle en quart de pour cent - que le taux moyen pondéré des créances hypothécaires octroyées par les banques s'établisse en dessous de 1,38% ou en dessus de 1,63%.
Le second scénario est considéré hautement improbable, au vu des abaissements successifs du taux directeur graduellement ramené à zéro par la Banque nationale suisse (BNS), alors qu'il culminait encore depuis mars 2024 à 1,50%. Les économistes sont en revanche plutôt plus enclins à penser que le taux pondéré moyen observé à 1,44% en juin se sera affaissé en-deçà du seuil fatidique de 1,38% trois mois plus tard.
"Il n'est pas encore certain que le taux pondéré moyen sera passé sous cette barre en septembre. Mais le taux de référence sera abaissé à 1,25% au plus tard en décembre," présage lundi dans une note Thomas Stucki, à la tête de l'investissement à la Banque cantonale de Saint-Gall.
Effet mathématique, à retardement et parfois indésirable
Le taux d'intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue de l'adaptation des loyers dans toute la Suisse. Toute hausse d'un quart de point permet au bailleur d'exiger une hausse de loyer de 3,0%, pour autant que celui-ci soit basé sur le taux de référence précédent et non sur une valeur plus ancienne ou indexés sur le coût de la vie, par exemple. De même, les locataires peuvent demander un allègement de loyer de 2,91% en cas de baisse d'un quart de point.
Toute modification à la hausse ou à la baisse ne peut entrer en vigueur qu'au terme d'une période de préavis, généralement fixée à trois mois complets. La publication du taux de référence survenant en début de mois, il convient d'ajouter à ce délai le reste dudit mois.
Suite à une variation du taux de référence, les bailleurs peuvent aussi répercuter 40% de l'inflation officiellement recensée par l'indice des prix à la consommation depuis la dernière adaptation de loyer.
Ils disposent en outre de la possibilité de transposer aux locataires l'"augmentation de leurs frais généraux". Dans la pratique et selon l'association alémanique des propriétaires fonciers (HEV), les régies tendent à appliquer un taux forfaitaire de 0,5 à 1,0% de hausse par année.
Outil de calcul en ligne
La prise en compte dans le calcul des variables "inflation" et "frais généraux" peut modérer l'ampleur de la baisse de loyer espérée, voire dans certains cas aboutir à une hausse. L'Association des locataires (Asloca) tient à disposition du public un calculateur en ligne pour vérifier le droit à une baisse de loyer avant tout envoi de recommandé.
Les perspectives ne sont guère plus radieuses pour les nouveaux arrivants sur le marché du logement, le secteur locatif résidentiel en Suisse demeurant marqué par un profond et durable déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, accentué encore par un attrait marqué des investisseurs pour la pierre. Notant qu'il n'était désormais plus possible de répondre à la croissance de la demande par le reclassement de terrains en zones à bâtir, le directeur de l'OFL Martin Tschirren a prédit dans les colonnes de la NZZ am Sonntag que les loyers proposés allaient continuer de progresser de 3 à 5% par an au cours des prochaines années.
Les ménages de locataires consacrent ces dernières années en moyenne plus d'un cinquième de leur revenu brut pour leur logement, selon des connées collectées par l'OFL. La charge locative progresse inversement auxdits revenus, les foyers gagnant plus de 12'000 francs par mois y affectant moins de 15%, quand ceux plafonnant sous 4000 y laissent environ un tiers.
Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / awp
