Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier, notamment des questions de LFAIE, au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.
Il y a 35 ans, le parlement suisse votait l’adoption de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE). Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique dans les grandes lignes le fonctionnement de cette réglementation.
La LFAIE, qu’on appelle aussi communément « Lex Friedrich » ou « Lex Koller », du nom des parlementaires qui en ont influencé le contenu, a pour but explicite de « limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse ». Ainsi, un étranger ne peut pas librement faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en Suisse.
A quelles conditions une acquisition immobilière est-elle soumise à cette loi ?
La LFAIE s’applique si trois conditions sont réunies. Premièrement, il faut que l’acquéreur soit une personne à l’étranger au sens de la loi. Il faut ensuite que l’objet de l’acquisition soit assujetti à raison de son affectation (logements ou activités commerciales), et enfin que l’opération juridique soit assimilée à une acquisition.
S’agissant de la première condition, qui est considéré comme une personne à l’étranger ?
Par principe, tous les étrangers domiciliés à l’étranger, soit les gens qui ne sont pas de nationalité suisse et qui n’ont pas leur résidence principale en Suisse. La loi s’applique également aux étrangers qui sont domiciliés en Suisse mais qui ne (1) sont pas ressortissants d’un pays de la communauté européenne ou de l’association européenne de libre-échange et (2) qui ne possèdent pas un permis d’établissement C.
Si on raisonne a contrario, ne sont pas soumis à la LFAIE les suisses (même les double-nationaux) domiciliés en Suisse ou à l’étranger ; les européens qui sont domiciliés en Suisse (permis B ou C) et tous autres étrangers domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis d’établissement C.
Qu’en est-il de la condition d’affectation de l’immeuble acquis ?
Dans les grandes lignes, il faut distinguer les logements, les immeubles commerciaux et les terrains non construits. Un étranger soumis à la LFAIE ne pourra pas acquérir un logement en Suisse sauf si ce logement est destiné à servir de domicile principal. Il ne pourra donc pas acheter une résidence secondaire, sauf éventuellement dans les cantons touristiques qui disposent d’un contingent d’autorisations.
Les étrangers soumis à la LFAIE peuvent cependant librement acquérir des immeubles destinés à des activités commerciales. Ils peuvent donc acheter un immeuble commercial de rendement, que cela soit pour leurs propres besoins ou pour louer à des tiers.
Enfin, un étranger peut acheter un terrain constructible pour autant qu’il construise dessus dans un délai d’une année, soit sont domicile principal, soit un immeuble commercial.
Qu’en est-il enfin de la dernière condition ?
Il faut que l’opération soit assimilable à une acquisition. Cela comprend une vente, la constitution d’un droit d’habitation ou d’usufruit, l’acquisition d’une société immobilière, la constitution ou l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré, notamment.
Quelle conséquence si ces trois conditions sont réunies ?
Si ces trois conditions sont réunies, l’étranger ne pourra pas acquérir un bien immobilier en Suisse. Il faut souligner que la LFAIE est une loi dont l’application est très complexe et qui recèle certaines exceptions, de sorte qu’il peut être utile de consulter un avocat ou un notaire pour examiner de cas en cas si l’opération envisagée pourrait être autorisée.
Attention à ne pas enfreindre la loi car celle-ci prévoit des sanctions administratives sévères et mêmes pénales dans les cas où les fraudeurs agissent sciemment !
