La presse a révélé cette semaine qu’un avocat genevois et une régie immobilière auraient falsifiés des baux pour éviter que les locataires ne puissent contester le loyer initial. Cédric Lenoir vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous le contexte juridique de cette affaire.
Les cantons qui connaissent une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire l’usage de la formule officielle lors de la conclusion d’un bail. C’est le cas de Genève, Vaud, Fribourg et Neuchâtel notamment. Il s’agit d’un formulaire qui doit être remis au plus tard lors de la remise des locaux et qui indique le montant du loyer payé par le précédent locataire, le nouveau loyer et parfois les motifs de l’augmentation du loyer.
Ce formulaire indique aussi que le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours auprès de la commission de conciliation du Tribunal des baux et loyers.
Dans quels cas le locataire peut-il contester le loyer initial :
Trois situations peuvent justifier une contestation du loyer :
- Le loyer a été sensiblement majoré par rapport à l’ancien locataire, la jurisprudence présumant que l’augmentation est sensible si elle excède 10%.
- Le locataire a été contraint de signer le bail par nécessité personnelle ou familiale.
- Le locataire a été contraint de signer le bail en raison de la pénurie de logements, ce qui n’a plus besoin d’être démontré dans les cantons où la formule officielle est utilisée.
Le droit du bail a donc ceci de particulier que vous pouvez remettre en cause un contrat que vous avez sciemment conclu, le principe général du droit des obligations (pacta sunt servanda) voulant en principe que l’on s’en tienne aux termes du contrat.
Le législateur a cependant voulu protéger les locataires qui sont parfois contraints de signer un bail compte tenu de la rareté des biens offerts à la location.
Dans le cas révélé cette semaine, que s’est-il passé ?
Il faut parler au conditionnel, l’instruction pénale étant en cours. La régie aurait falsifié les formules officielles en indiquant un loyer précédent bien supérieur à ce qu’il était réellement pour laisser croire que le loyer avait en fait baissé ou augmenté très légèrement seulement, avec pour effet de dissuader les locataires de contester le loyer initial.
Comment vérifier que le formulaire indique le loyer correct ?
Le moyen le plus simple est de demander à l’ancien locataire combien il payait. Un autre moyen pourrait être de comparer le loyer avec ceux pratiqués dans le quartier ou dans le même immeuble. L’ASLOCA propose de contester systématiquement le loyer initial ce que je trouve, à titre personnel, irresponsable puisque cela conduirait à un engorgement complet des tribunaux et à une judiciarisation des relations contractuelles entre bailleurs et locataires, ce qui me paraît malsain et peu souhaitable, même si, en tant qu’avocat, je devrais m’en réjouir.
S’il est avéré que le formulaire a été falsifié, que dois-je faire ?
Il y a un premier aspect pénal puisque de tels faits pourraient constituer une infraction de faux dans les titres et tentative d’escroquerie et un deuxième aspect civil vous permettant de récupérer le trop-perçu s’il apparaît que votre loyer est abusif selon les critères du droit des obligations. Pour cela il vous faudra saisir les tribunaux comme expliqué précédemment ou tenter de trouver un accord amiable avec le bailleur, ce qui est toujours préférable en termes de coûts pour toutes les parties.
Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.
