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Villas en zones réservées : la justice tranche

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

La presse s’est fait l’écho cette semaine d’une décision importante de la cour de justice de Genève rendue le 11 septembre dernier et qui concerne un certain de nombre de propriétaires de villas dont les parcelles ont été placées ce qu’on appelle des « zones réservées ». 

Il faut d’abord expliquer dans les grandes lignes le contexte dans lequel s’inscrit cette décision de justice. Comme cela ne vous aura certainement pas échappé, le canton de Genève fait l’objet d’une grave et récurrente pénurie de logements. Pour enrayer cette pénurie, l’Etat dispose d’outils d’aménagements du territoire dont notamment le plan directeur cantonal, qui définit les grandes orientations d’aménagements qui doivent permettre de favoriser la construction de logements sur le long terme, soit en l’occurrence 2030.

Parmi les mesures envisagées figure le déclassement de certaines zones villas pour permettre la construction d’habitations beaucoup plus denses (des immeubles). Le problème c’est que déclasser une zone villa, cela prend un certain temps. Ce que veut éviter l’Etat, c’est que les propriétaires de villas n’attendent pas le déclassement de leurs parcelles et entreprennent des travaux importants ou densifient leur parcelle non pas avec des immeubles mais avec des villas contiguës, puisque c’est la seule chose qu’ils peuvent réaliser avant le déclassement de leur parcelle.

Et concrètement quel est l’outil juridique qui permet d’éviter cela ?    

C’est ce qu’on appelle les zones réservées. Concrètement, il s’agit d’un périmètre défini par le Conseil d’Etat qui interdit à tous les propriétaires de villas concernées par cette zone réservée de réaliser d’importants travaux ou de réaliser des villas plus denses pendant une période maximale de cinq ans, le temps que les parcelles puissent être déclassées pour permettre la réalisation d’immeubles.

Quel est l’inconvénient pour les propriétaires ?

L’inconvénient est simple, c’est, d’une part, que les propriétaires ne peuvent plus valoriser leur terrain pendant toute cette période de cinq ans en construisant des villas groupées (par exemple), et d’autre part, que cela en diminue la valeur puisque le potentiel constructible est très restreint pendant cette période. C’est d’ailleurs l’argument qui a été soulevé par les propriétaires qui ont recouru contre l’arrêté du Conseil d’Etat fixant le périmètre de ces zones réservées, en se prévalant de la garantie constitutionnelle de la propriété.

Et alors, quelle a été la décision rendue par la Cour de justice à ce sujet ?

En résumé, la Cour de justice a considéré que cette mesure était (1) fondée sur une base légale suffisante, (2) quelle était justifiée au regard de l’intérêt public poursuivi, soit celui d’un aménagement rationnel du territoire et (3) qu’elle respectait le principe de proportionnalité puisque la mesure était limitée dans le temps.

Le point sur lequel l’Etat a perdu est celui du critère temporel. L’Etat prétendait que le délai de cinq ans courrait dès l’entrée en vigueur de l’arrêté délimitant les zones réservées, en l’occurrence en juillet 2017. La Cour de justice a considéré que ce délai avait en réalité déjà commencé à courir au moment où l’Etat a publié sur son site internet les cartes relatives aux zones réservées en juillet 2015, en considérant que cette publication avait déjà déployé des effets concrets pour les propriétaires concernés, car leur parcelle perdait de facto beaucoup de leur valeur du fait qu’elles allaient figurer dans le périmètre des zones réservées.

Cela signifie que l’Etat ne dispose plus que de 2 ans pour déclasser les parcelles concernées, après quoi les propriétaires pourront de nouveau librement disposer de leur terrain. Il faut cependant encore préciser que cette décision peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral, donc affaire à suivre.    

Cédric LenoirImmobilier

International

Un doublé d'Haaland envoie la Norvège en 1/16es

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Erling Haaland (au centre), auteur d'un doublé, et la Norvège ont décroché leur billet pour les 1/16es de finale du Mondial. (© KEYSTONE/AP/Steve Luciano)

La Norvège a décroché lundi son ticket pour les 1/16es de finale du Mondial. Les Vikings se sont imposés 3-2 face au Sénégal, grâce notamment à un doublé d'Erling Haaland.

La Norvège, 28 ans après sa dernière participation à une Coupe du monde où elle avait atteint les 1/8es, s'est offert une nouvelle place dans le tableau final. Sa victoire face au Sénégal lui permet même de s'offrir une "finale" pour la première place du groupe I face à la France.

Les Sénégalais ont payé cher leurs nombreuses erreurs défensives, alors que les Scandinaves ont profité d'un petit clin d'oeil du destin pour ouvrir le score. Marcus Pedersen, entré en jeu dès la 13e minute en remplacement de Ryerson blessé, a profité d'une bévue de Kalidou Koulibaly pour battre Edouard Mendy et inscrire son premier but sous le maillot de la Norvège (43e).

Trop de cadeaux pour la Norvège

Erling Haaland aurait lui aussi pu profiter d'un cadeau, de Mendy cette fois-ci, mais il n'a trouvé que le poteau après avoir subtilisé le ballon au dernier rempart. Le meilleur buteur de l'histoire de son pays s'est rapidement rattrapé au retour des vestiaires, inscrivant ses 58e et 59e buts en 52 rencontres avec sa sélection (48e et 58e).

Si les Lions avaient entre-temps réagi par l'intermédiaire d'Ismaïla Sarr (53e), l'inévitable "Cyborg" a encore une fois bénéficié d'une erreur de Koulibaly pour refaire le break et marquer un 4e but dans son premier Mondial (58e). Une réussite qui s'est avérée cruciale, puisque Sarr a signé un doublé dans les arrêts de jeu - trop tard pour égaliser.

Le match cauchemardesque de Koulibaly n'arrangera pas les critiques dont il fait l'objet au pays. Blessé avant la compétition et de retour juste à temps du haut de ses 35 ans, l'ancien de Naples et Chelsea, capitaine des Lions de la Teranga, est très loin de son meilleur niveau.

Le Sénégal, dont le gardien Mendy a dû céder sa place à l'ancien du Lausanne-Sport Mory Diaw peu après l'heure de jeu, se trouve dans une position très délicate. Il lui faudra battre l'Irak en essayant de soigner sa différence de buts, dans l'espoir de figurer parmi les huit meilleurs troisièmes et ainsi décrocher sa place en 1/16es.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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International

Takahiro Yamamoto, un pionnier japonais aux couleurs de la Suisse

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Granit Xhaka (à gauche) connaît Takahiro Yamamoto de son passage à Arsenal. Le physio y travaille toujours, en plus de son engagement avec la Nati. (© KEYSTONE/PETER KLAUNZER)

Un physio japonais fait partie intégrante du staff de la Nati depuis 2022. Son nom: Takahiro Yamamoto, un pionnier du football nippon en Europe, recommandé par Granit Xhaka en personne.

Né en 1968 à Tokyo, "Taka" Yamamoto n'était pourtant pas vraiment destiné à vivre une Coupe du monde. Son rêve de gosse: devenir joueur professionnel de baseball, dans ce pays fou de "yakyu". "Malheureusement, ça n'a pas fonctionné", se marre le quinquagénaire, que Keystone-ATS a pu rencontrer dans les jardins du Fairmont Grand del Mar, le luxueux camp de base de l'équipe de Suisse à San Diego.

Il a tout de même fait du sport dans sa carrière, après ses études de préparateur physique et d'acupuncture à Tokyo. A la fin des années 1990, il travaille pour le Shonan Bellmare, une formation de J.League, la première division japonaise. Dans ce club basé à Hiratsuka, entre le mont Fuji et la capitale, il rencontre quelqu'un qui va bouleverser sa vie: Hidetoshi Nakata.

Dans le sillage d'une superstar

Le monde du football avait fait la connaissance du milieu de terrain aux Jeux olympiques de 1996, où le Japon avait réussi l'exploit de battre le Brésil. Deux ans plus tard, Nakata signe un contrat avec Pérouse, en Serie A, et devient le deuxième Japonais à s'imposer dans un grand championnat européen après Kazuyoshi Miura.

"C'est à ce moment-là que Nakata m'a appelé, mais je ne pouvais pas le rejoindre tout de suite", se remémore Takahiro Yamamoto. Le jeune trentenaire débarque finalement en Italie en février 2000, alors que Nakata vient de signer à l'AS Rome. Il devient l'entraîneur personnel du numéro 10, qui fut nommé trois fois parmi les 50 candidats au Ballon d'or à cette époque (1998, 1999 et 2001).

Les clubs du calcio se succèdent: après Rome, c'est Parme, puis Bologne et la Fiorentina, avant un ultime prêt en Angleterre, à Bolton. Et Yamamoto suit son employeur sans discuter. "Ce n'était pas moi qui décidais, j'allais où il allait", s'amuse-t-il deux décennies plus tard, un franc sourire dominant son bouc grisonnant.

Mais en 2006, Hidetoshi Nakata, alors superstar du football nippon, range ses crampons à seulement 29 ans. Son dernier match: une défaite face au Brésil synonyme d'élimination au Mondial 2006. Il ne supporte plus la pression liée à son statut et préfère prendre sa retraite avant son déclin.

Un coup de fil décisif

Takahiro Yamamoto se retrouve seul, mais il a entre-temps acquis un nouveau statut. "A Parme, un physio avait eu un accident de voiture et le club m'avait demandé de le remplacer", raconte-t-il. En plus de Nakata, il s'occupe donc aussi de ses coéquipiers, et fait le choix de rester à Bolton après le retrait de son compatriote.

La vie est toutefois rude dans le nord de l'Angleterre pour cet amoureux du soleil. "Passer de Florence à Manchester, ça fait un choc", glisse-t-il. Il retourne donc en Toscane, où il fait face à des galères administratives. "Après un an et demi, je suis finalement parti."

"Taka" pense alors rentrer pour de bon au Pays du Soleil-Levant, retrouver sa famille et ses amis à Tokyo. Mais alors qu'il fait ses valises, il reçoit un appel du staff italien de West Ham, qui le convainc de retourner en Angleterre, à Londres. Il y rencontre son épouse, une Japonaise, avec laquelle il a deux fils aujourd'hui ados, plutôt branchés foot que baseball.

La recommandation de Xhaka

L'expatrié travaille six ans chez les Hammers avant d'être embauché par Arsenal en 2015. C'est chez les Gunners qu'il fait la connaissance de Granit Xhaka. Une relation de confiance se noue entre les deux hommes. "Granit est très fort, surtout au niveau du tronc. C'est une machine. Il enchaînait les matches de 90 minutes sans se blesser. Mais quand il ressentait une petite douleur, c'est moi qu'il venait voir", confie le Japonais.

Alors, quand l'équipe de Suisse renouvelle une partie de son staff en 2022, Xhaka n'hésite pas à recommander Yamamoto. L'intéressé à l'habitude de cumuler les jobs: il a déjà travaillé pour le Pays de Galles, l'Italie (avec laquelle il participe au Mondial 2014) et l'Angleterre.

"J'ai toujours beaucoup de plaisir avec l'équipe de Suisse. C'est l'occasion de voir d'autres visages, de quitter le quotidien du club. C'est vraiment rafraîchissant", énumère le natif du Kanto. Avec la sélection, son travail est davantage axé sur la récupération que sur la rééducation. Sa journée se compose de cinq à six "shifts" que les joueurs peuvent réserver pour profiter de ses soins, en plus de sa présence lors de l'entraînement collectif quotidien.

"Toujours au même endroit"

Ses talents d'acupuncteur sont particulièrement appréciés. Les Suisses sont plutôt ouverts aux aiguilles. "En Angleterre beaucoup moins et les Italiens pas du tout", rigole "Taka"

Et les "Samurai Blue" dans tout ça? Le Londonien d'adoption suit évidemment les résultats de la sélection japonaise, mais ne poursuit pas le rêve d'en faire partie. "Ils ont déjà un excellent staff. Et il y a eu un changement de génération ces dernières années. Je connais moins les jeunes joueurs", explique-t-il.

Et lorsqu'on lui demande ce que ça lui fait de porter les couleurs d'un pays qui n'est pas le sien, "Taka" Yamamoto n'hésite pas un instant et pose l'index sur sa poitrine. "Pour moi, ce n'est pas un problème. Mon coeur est toujours au même endroit."

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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International

Le Portugal veut se lancer, l'Angleterre confirmer

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Les critiques à l'encontre de Cristiano Ronaldo ont fusé après le match nul du Portugal face à la RD Congo. (© KEYSTONE/AP/Ashley Landis)

Accroché par la RD Congo lors de son entrée en lice, le Portugal cherchera à décrocher un premier succès mardi contre l'Ouzbékistan. L'Angleterre devra pour sa part confirmer contre le Ghana.

Favori du groupe K, le Portugal a vécu une première désillusion mercredi dernier. Les hommes de Roberto Martinez n'avaient pas su décrocher meilleur résultat qu'un match nul 1-1 face à la RD Congo, malgré l'ouverture du score précoce de Joao Neves.

Avec 75% de possession, la Seleçao a joué à la passe à dix, sans réussir à se montrer tranchante offensivement. Forcément, les critiques médiatiques à l'encontre de sa superstar Cristiano Ronaldo, muet en pointe de l'attaque, ont fusé après le match.

Le Portugal, avec Ronaldo titulaire ou non, devra trouver le moyen de contourner des Ouzbeks revanchards (19h00 en Suisse), battus 3-1 par la Colombie lors de leur premier match et menés par leur leader défensif Abdukodir Khusanov. Une victoire permettrait aux Portugais d'éviter une dernière journée à risques contre la Colombie, qui peut valider sa qualification contre la RD Congo (mercredi 4h00 en Suisse).

L'Angleterre doit confirmer

Après avoir remporté l'un des chocs de la première journée contre la Croatie (4-2), l'Angleterre dispose d'une base solide pour poursuivre son tournoi avec confiance. Forts d'un Harry Kane en pleine forme et auteur d'un doublé en ouverture, les Three Lions disposent pour l'instant des armes offensives leur permettant de compenser quelques lacunes défensives.

Les hommes de Thomas Tuchel retrouveront le Ghana, lui aussi vainqueur de sa première rencontre, pour décrocher leur ticker pour les 16es (22h00 en Suisse). Mais les "Black Stars" se sont montrés bien moins convaincants lors de leur victoire 1-0 contre le Panama, qui avait mis fin à une série de six matches sans succès.

Les Panaméens auront eux fort à faire contre la Croatie (01h00 en Suisse), qui reste favorite pour la deuxième place de ce groupe L.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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International

Ormuz sera administré par l'Iran, dit le négociateur iranien

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Le détroit d'Ormuz est à nouveau ouvert pour 60 jours depuis le protocole d'accord signé entre les Etats-Unis et l'Iran. (© KEYSTONE/AP/Amirhosein Khorgooi)

Le négociateur en chef de l'Iran, Mohammad Bagher Ghalibaf, a affirmé lundi que les conditions dans le détroit d'Ormuz ne retourneraient pas à celles d'avant-guerre, selon un média d'Etat. La voie sera "administrée" par l'Iran, a-t-il averti.

"Tout le monde doit savoir que l'administration du détroit d'Ormuz ne redeviendra jamais ce qu'elle était avant la guerre", a affirmé celui qui mène les négociations avec les Etats-Unis pour mettre durablement fin au conflit au Moyen-Orient, cité par l'agence de presse Irna. "Bien sûr, les règles internationales seront respectées, mais l'Iran administrera le détroit d'Ormuz", a-t-il ajouté.

Mohammad Bagher Ghalibaf avait pris part le même jour en Suisse à une première séance de pourparlers avec les représentants américains.

"De mon point de vue, ce voyage a permis de belles réussites, notamment concernant les discussions sur le détroit, celles sur le Liban, la question des dérogations pétrolières et le sujet du déblocage des avoirs gelés, qui est l'une des avancées que nous réalisons. Bien sûr, nous pensons que nous ne sommes qu'au début de ce travail et devons continuer nos efforts", a-t-il également expliqué, dans une vidéo publiée sur le réseau social Telegram.

Israël cherche à "saboter" l'accord

Il a estimé qu'Israël se montrait "farouchement opposé à ce processus de négociation, qu'il voit comme une menace à sa propre existence et cherche à le saboter".

Téhéran exige que le Liban soit inclus dans l'accord mettant fin aux hostilités. Le premier ministre israélien Benyamin Netanyahou a de son côté réaffirmé que son armée ne se retirerait pas du sud du pays, où celle-ci frappe le Hezbollah pro-Iran.

M. Ghalibaf a par ailleurs fait étape à Oman, avec le ministre iranien des affaires étrangères Abbas Araghchi, où ils ont été reçus par le chef de la diplomatie omanaise Badr Albusaidi, sur le retour vers l'Iran. Oman se situe sur l'autre rive du détroit d'Ormuz, face à la rive iranienne.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Mondial 2026: une 100e sélection bien fêtée pour Mbappé

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Mbappé a fêté sa 100e sélection en bleu en ouvrant le score (© Keystone/AP/Petr David Josek)

Comme attendu, la France a déjà décroché son billet pour les 16es de finale de la Coupe du monde. A Philadelphie, les Bleus ont battu l'Irak 3-0 dans leur deuxième match du groupe I.

Kylian Mbappé, qui célébrait sa 100e sélection en équipe de France, a été le grand artisan d'une victoire aisée qui n'a jamais été remise en question. Il a ouvert le score d'une belle frappe du gauche dès la 14e, avant de récidiver à la 54e après une incroyable erreur défensive adverse à la relance.

Ce doublé lui permet de désormais comptabiliser 60 buts internationaux, et surtout 16 en Coupe du monde. Plus que jamais, le joueur du Real Madrid court à la poursuite de Lionel Messi, qui avait porté le record à 18 réussites quelques heures plus tôt. Il aurait même pu se rapprocher davantage de l'Argentin sans un gros raté en fin de rencontre.

Potentiel offensif impressionnant

Ousmane Dembélé, peu en réussite jusque-là, a salé l'addition à la 66e. Ce but va sans doute lui faire du bien au moral. Le potentiel offensif des Bleus a vraiment de quoi inquiéter leurs futurs adversaires. Michael Olise s'est aussi souvent montré dangereux et inspiré, avec notamment deux assists (sur le 1-0 et le 3-0) et un lob sur la barre (58e).

Après, il faudra quand même revoir les Bleus contre une opposition un peu plus sérieuse que celle proposée par des Irakiens bien limités. C'est en voyant ce genre de rencontre qu'il semble légitime de remettre en question le principe d'une Coupe du monde élargie à 48 équipes...

Une pause de plus de deux heures

La partie a été longuement interrompue dès la mi-temps en raison d'une alerte aux orages. La première période s'est conclue sous une pluie battante vers 23h50, et les joueurs n'ont repris le match qu'un peu plus de deux heures plus tard, à 02h01, sur une pelouse gorgée d'eau par endroits.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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