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Biens immobiliers dans une succession : comment ça marche ?

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Dans le cadre de successions, il n’est pas rare que les biens immobiliers représentent l’essentiel du patrimoine du défunt, avec tous les problèmes qui peuvent ensuite surgir entre héritiers s’agissant de leur répartition. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique les principes juridiques applicables.

Lors du décès, l’intégralité de la succession passe aux héritiers, selon l’adage juridique « le mort saisit le vif ». A ce titre, si la succession comprend un immeuble, les héritiers en deviendront immédiatement propriétaires sans même avoir été inscrits comme tels au registre foncier. De la même manière, ils deviendront aussi débiteurs solidaires de la dette hypothécaire.
La première étape consistera donc généralement à faire l’inventaire de la succession pour déterminer s’il pourrait se justifier de la répudier parce que les passifs excèderaient les actifs.

À supposer qu’ils acceptent la succession, les héritiers peuvent-ils ensuite librement disposer du bien immobilier ?

Non, les héritiers formeront une communauté d’héritiers, qu’on appelle hoirie, et ils seront alors propriétaires en commun de l’immeuble. Concrètement, l’accord unanime de tous les héritiers sera nécessaire pour tous les actes de disposition qui concernent le bien, que cela soit pour le vendre ou le grever d’une hypothèque par exemple.

La difficulté dans ce contexte réside dans le fait que les héritiers ne seront pas nécessairement d’accord sur le fait de savoir s’il faut garder le bien dans la famille, et cas échéant de savoir qui va l’habiter et comment dédommager ceux qui n’en hériteront finalement pas.

Comment sortir de ce statut de propriétaires communs ?

Il faut partager la succession et les valeurs patrimoniales qui la composent. Dans ce contexte, les héritiers devront se mettre d’accord sur la répartition des biens en fonction de leur part de l’héritage. S’ils n’y parviennent pas, chaque héritier pourra demander à un juge qu’il partage la succession, ce qui souvent nécessitera la vente aux enchères du bien immobilier pour pouvoir répartir des liquidités.

Comment anticiper ces problèmes de partage ?

La meilleure solution consiste à conclure un pacte successoral avant le décès entre le disposant et les futurs héritiers et prévoir des règles de partage précises en fonction des moyens de chacun.

Alternativement, le disposant peut prévoir un testament pour attribuer certains biens à certains héritiers, pour autant que cela respecte les réserves héréditaires de chacun. Il s’agit de la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès, en fonction du degré de parenté. Si cette réserve est atteinte, les héritiers lésés pourront exiger judiciairement de réintégrer les biens légués dans la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit.

Le défunt peut-il léguer l’immeuble à un tiers qui n’est pas de la famille ?

Oui, à condition que les héritiers légaux touchent au moins leur réserve héréditaire. Il faut cependant bien faire attention au fait que dans ce cas, l’impôt sur les successions pourra s’élever jusqu’à 54.6% si le défunt et l’immeuble sont situés à Genève. Sachez enfin que quel que soit le degré de parenté de l’héritier, le bien sera fiscalement réévalué au décès à une valeur plus proche du marché, ce qui peut faire une différence considérable si le bien avait été acquis il y a longtemps.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric LenoirBiens immobilier dans une succession : comment ça marche ?

International

Incendie dans le nord-ouest des Etats-Unis: le suspect avoue

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L'incendie a détruit plus de 800 bâtiments en quelques jours à Spokane. (© KEYSTONE/AP/Lindsey Wasson)

Le suspect accusé d'avoir déclenché un incendie ayant détruit plus de 800 bâtiments ces derniers jours dans le nord-ouest des Etats-Unis a avoué avoir minutieusement planifié son geste, selon un document judiciaire. Il a lancé 25 départs de feu depuis juillet 2025.

L'homme a été arrêté en début de semaine dans les environs de Spokane, une ville de l'Etat de Washington, où plus de 65'000 personnes ont dû évacuer ce week-end à cause de trois incendies.

Cet Américain est soupçonné d'avoir déclenché le plus destructeur d'entre eux, l'Old Trails Fire, qui a sauté la rivière de la ville grâce aux vents violents pour raser des quartiers entiers.

Crâne rasé et moustache, l'homme de 37 ans a comparu jeudi en combinaison jaune de détenu devant un tribunal, où sa caution a été relevée d'un à deux millions de dollars. Il n'a pas indiqué s'il comptait plaider coupable ou non.

Avant cette audience, il a avoué à un enquêteur qu'il planifiait son geste depuis "environ deux semaines", selon un document judiciaire versé au dossier mercredi.

Une "renaissance" des choses

Fasciné par le feu, qui permet une "renaissance" des choses qu'il brûle, il aurait choisi samedi dernier comme le jour où provoquer l'incendie, toujours selon le document. Il "savait pertinemment qu'il y allait y avoir du vent" et que les rafales allaient atteindre "à peu près cinquante miles à l'heure", environ 80 km/h.

Auparavant, il avait "fait des recherches sur un célèbre incendiaire multirécidiviste" et acheté "des objets pour fabriquer un 'dispositif à retardement' destiné à allumer un feu de forêt", ajoute le document.

Ce fumeur régulier de cannabis se serait ensuite rendu en forêt et aurait passé un certain temps à "débattre" avec lui-même avant de déclencher le feu. Il a allumé les flammes à un endroit précis, car il savait que "ça allait mal tourner", mais a assuré qu'il n'imaginait pas que l'incendie deviendrait "aussi vaste".

L'homme a déjà passé presque 10 ans en prison pour avoir tué son père, avant d'être libéré en 2020. Sa défense a réclamé une évaluation de sa santé mentale.

Les pompiers ont fait quelques progrès ces deux derniers jours face aux incendies autour de Spokane, une ville de 230'000 habitants.Les autorités n'ont pour l'instant pas fait état de morts. Mais elles craignent que la situation ne se détériore ce week-end, car les températures doivent remonter et les vents se renforcer de nouveau.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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International

Arabie saoudite: onze civils blessés dans des attaques des Houthis

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L'attaque des Houthis a eu lieu dans la région saoudienne de Najran, frontalière du Yémen (archives). (© KEYSTONE/EPA HOUTHI MILITARY MEDIA/HOUTHI MILITARY MEDIA HANDOUT)

Des attaques des rebelles yéménites houthis soutenus par l'Iran ont blessé onze civils jeudi soir dans le sud de l'Arabie saoudite, a indiqué la coalition dirigée par Ryad. Il s'agit d'un bilan sans précédent dans le royaume en plus de quatre ans d'hostilités.

Parmi ces blessés figurent sept Saoudiens dont un enfant de quatre ans, deux Egyptiens, un Yéménite et un Pakistanais, a précisé le porte-parole de la coalition, le général Turki al-Malki, dans un communiqué relayé par l'agence de presse officielle saoudienne.

Les attaques ont eu lieu dans la région de Najran, frontalière du Yémen.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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International

Le Barça annule un amical au Maroc, après la crise migratoire

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La crise migratoire à Ceuta a contraint le Barça à renoncer à disputer un amical au Maroc. (© KEYSTONE/EPA/REDUAN)

Le FC Barcelone a écarté la possibilité de disputer un match amical prévu le 15 août à Tanger. Une décision prise "compte tenu du contexte d'incertitude actuel", a indiqué jeudi le club blaugrana.

"Compte tenu du contexte d'incertitude actuel, le FC Barcelone estime que les conditions ne sont pas réunies pour la tenue de ce match", a écrit le Barça dans un communiqué.

Le géant catalan n'a pas précisé l'identité de l'adversaire qu'il devait affronter.

Tanger se trouve à une cinquantaine de kilomètres à vol d'oiseau de l'enclave espagnole de Ceuta, où 72'000 migrants sont entrés illégalement en quelques jours fin juillet, provoquant une crise sociale et diplomatique d'envergure. Selon les autorités espagnoles, 70'000 d'entre eux sont retournés au Maroc.

Quelque 80 personnes ont trouvé la mort en tentant de rejoindre Ceuta depuis le Maroc, principalement au cours de noyades dans la mer Méditerranée.

Cet article a été publié automatiquement. Sources : ats / afp

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Culture

Champéry: le mariage de la grâce sur glace et de la musique

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Après le succès de "L’Apprenti Sorcier" en 2024, Beatrice Berrut et Stéphane Lambiel ont choisi de poursuivre leur collaboration avec une nouvelle création originale mêlant musique et patinage artistique. (© KEYSTONE/VALENTIN FLAURAUD)

La pianiste Beatrice Berrut et le vice-champion olympique de patinage artistique Stéphane Lambiel se sont à nouveau associés cet été. L'espace de deux soirs - jeudi et vendredi -, ils présentent à Champéry (VS) un spectacle sur glace.

Après le succès de "L’Apprenti Sorcier" en 2024, Beatrice Berrut et Stéphane Lambiel ont choisi de poursuivre leur collaboration avec une nouvelle création originale mêlant musique et patinage artistique. Intitulé "L'Arbre de Lumière", cette production, présentée dans le cadre des "Rencontres musicales" de la station chablaisienne, se veut immersive.

La musique, jouée en direct, y dialogue avec le mouvement sur glace, transformant la patinoire en un vaste espace poétique. Contrairement à il y a deux ans, Beatrice Berrut s'est également produite en tant que chanteuse, elle qui a installé son piano sur la glace du Palladium, pour ces deux représentations.

La résilience et l'espoir

Conçu comme un récit symbolique, "le spectacle traverse l’histoire de l’humanité à rebours: d’une scène de guerre et de désolation, il chemine progressivement vers la paix, l’amour et la lumière", expliquent les auteurs,. "A la croisée de l’art et du sport, "L’Arbre de Lumière" veut célébrer la résilience et l’espoir et proposer une expérience forte et fédératrice, portée par un message universel."

Outre Stéphane Lambiel, double champion du monde (2005 et 2006), plusieurs anciens ou actuels patineurs ont griffé la glace du Palladium de Champéry jeudi soir. Parmi eux, l'Italienne Carolina Kostner (championne du monde 2012), le Letton Deniss Vasiljevs (3e des Européens 2022), la Japonaise Satoko Miyahara (vice-championne du monde 2015) et le Schaffhousois Lukas Britschgi (champion d'Europe 2025).

Avec de jeunes talents

Stéphane Lambiel n'est pas à son premier spectacle mêlant musique et patinage artistique. Outre diverses prestations à "Art on Ice", il avait notamment créé en 2014 le spectacle "Ice Legends" à Genève, l'année de la création à Champéry de la Skating School of Switzerland, dédiée aux jeunes talents du monde entier.

Une douzaine d'élèves de son école ont pu participer au spectacle présenté jeudi soir. Ils seront à nouveau sur la glace vendredi pour une seconde représentation.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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International

Championnat d'Italie: Djibril Sow signe à Gênes

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Djibril Sow a disputé le Mondial 2026 avec la Suisse. (© KEYSTONE/PETER KLAUNZER)

Djibril Sow quitte Séville après trois ans et signe à Gênes en Serie A. Ce transfert attendu de longue date a été confirmé par les deux clubs jeudi soir.

Le milieu de terrain aux 56 sélections avec l'équipe de Suisse a signé un contrat "portant sur plusieurs années", indique le club italien, qui avait terminé à la 16e place du championnat écoulé. Après la Super League et la Bundesliga, Sow va découvrir un quatrième championnat, qu'il décrit comme "difficile" selon ses termes cité dans le communiqué.

À Séville, il a récemment participé au maintien du club en Liga. Selon les médias italiens, le montant du transfert s'élèverait à environ 4 millions d'euros. À Gênes, il aura comme coéquipier Ethan Meichtry. L'international suisse M21 a rejoint l'Italie cet été après avoir quitté le champion de Suisse Thoune.

Cet article a été publié automatiquement. Source : ats

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