Vous êtes locataire de votre appartement mais souhaitez réaliser des travaux dans votre logement. Faut-il l’accord du bailleur ? Qui paie ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.
La règle de base consiste à demander au préalable l’accord écrit du bailleur, pour des questions de preuve d’une part mais aussi et naturellement parce que l’appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas aménager vos locaux comme bon vous semble.
On peut imaginer qu’un accord oral suffise, notamment lorsque le bailleur sait pertinemment que des travaux sont réalisés dans les locaux et qu’il apporte son concours pour leur planification ou leur exécution. Il s’agit alors d’un accord par actes concluants.
Que se passe-t-il se locataire s’affranchit de l’accord du bailleur ?
Si le bailleur s’en aperçoit à l’échéance du bail, il pourra exiger que vous remettiez les locaux dans leur état initial et à vos frais, ce qui peut vous coûter cher suivant la nature des travaux. Le bailleur n’est absolument pas tenu de conserver les améliorations ou travaux réalisés.
S’il s’aperçoit en cours de bail que vous réalisez des travaux sans son accord, le bailleur sera fondé à vous sommer d’arrêter immédiatement les travaux et de remettre l’appartement dans son état initial, à défaut de quoi il pourra, moyennant avertissement préalable, résilier le contrat de bail. Il faut toutefois pour cela que les travaux soient suffisamment importants et causent un dommage à la chose louée, sans quoi le congé sera considéré comme contraire à la bonne foi.
Le bailleur peut-il exiger une remise en état à la fin du bail s’il a consenti aux travaux ?
Non, sauf si cela a été explicitement convenu par écrit lorsque le bailleur a donné son accord. Une simple déclaration unilatérale de sa part a posteriori ne suffira pas. On conseillera généralement au bailleur, à l’échéance du bail, de rappeler au locataire qu’il doit remettre les locaux en état pour l’état des lieux de sortie, ce que le locataire pourrait avoir oublié si les travaux ont été réalisés il y a de nombreuses années.
Puis-je exiger une indemnité pour les travaux réalisés avec l’autorisation du bailleur ?
Oui, mais à deux conditions. La première est qu’il faut que le bailleur n’ait pas explicitement exclu le versement d’une indemnité lorsqu’il a donné son accord. La seconde consiste dans le fait que les travaux réalisés apportent une plus-value réelle à la chose louée. Cela suppose que le bailleur puisse louer l’appartement à un loyer supérieur grâce aux travaux réalisés, de simples petites améliorations esthétiques n’étant pas suffisantes à cet égard.
Dans le cadre de travaux importants (construction d’une nouvelle cuisine ou d’une nouvelle salle de bain p.ex.), il sera vivement conseillé de s’entendre sur le montant des travaux pris en charge par le bailleur en fin de bail. Plus simplement, on peut imaginer une prise en charge partagée dès la réalisation des travaux avec une exclusion d’indemnité en fin de bail, ce qui a le mérite de régler définitivement la problématique.
Sachez encore que le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité en fin de bail si les travaux n’étaient pas autorisés, cela même si ces travaux apportent une plus-value importante à l’appartement.
Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.
