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Lex Weber – peut-on encore se faire construire un chalet ?

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Le 11 mars 2012 était adoptée l’initiative constitutionnelle de l’écologiste Franz Weber intitulée « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ». Peut-on encore se faire construire un chalet en Suisse ?

Les plus chanceux de nos auditeurs auront le privilège de pouvoir se rendre dans leur chalet pour y passer les fêtes et profiter de la neige, privilège d’autant plus important que la fameuse Lex Weber a porté un coup d’arrêt très net à la construction de résidences secondaires dans les vallées alpines. Vous vous souviendrez en effet que cette loi interdit tout simplement de construire des résidences secondaires dans les communes qui en comptent déjà plus de 20%. On entend par résidence secondaire un logement qui ne sert pas de domicile à son occupant.

Prenons des exemples concrets. Lucas, domicilié à Genève, est propriétaire d’un chalet à Nendaz acheté en 2002. Peut-il le revendre comme résidence secondaire à un acquéreur potentiel ?

La réponse est oui, car la Lex Weber ne s’applique qu’aux logements construits ou autorisés après le 11 mars 2012. Son chalet peut donc indifféremment être revendu comme résidence principale ou secondaire, sous réserve d’éventuelles réglementations communales et des contraintes liées à l’acquisition d’immeubles par des étrangers.

Nicolas, domicilié à Aigle, est propriétaire d’un vieux chalet à Gryon construit au 19ème siècle. Peut-il le rénover ou le transformer ?

Oui, dans une certaine mesure. L’art. 11 al. 3 de la loi sur les résidences secondaires précise en effet que l’agrandissement des logements créés selon l’ancien droit ne peut excéder 30 % des surfaces utiles qui existaient le 11 mars 2012, dans la mesure où il n’en résulte aucun logement supplémentaire. Si l’agrandissement dépasse cette proportion ou qu’un logement est créé, le logement ne pourra être utilisé que comme résidence principale.

Lucie, domiciliée à Carouge, est propriétaire d’un terrain non-construit à Crans-Montana. Peut-elle construire des appartements de vacances ou un chalet pour les vacances ?

Sur le principe non, car la commune compte déjà une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%. La Lex Weber aménage des exceptions si les logements sont proposés pour de l’hébergement touristique avec des locations de courte durée et que le domicile du propriétaire est situé dans le même bâtiment. Un établissement avec des résidences hôtelières pourrait éventuellement être envisagé à certaines conditions.

Il faut savoir que la création de résidences principales est aussi soumise à certaines conditions depuis des arrêts rendus par le Tribunal fédéral à ce sujet. Ce dernier a en effet imposé que le propriétaire démontre qu’il existe une demande réelle pour des logements en résidence principale dans la commune concernée.

Cette restriction jurisprudentielle vient notamment du fait que la Lex Weber permet de convertir une nouvelle résidence principale en résidence secondaire si le propriétaire ne parvient pas à louer ou vendre le bien au prix du marché pendant deux ans. Compte tenu de cette exception, des promoteurs ont construit d’énormes complexes de résidences principales dans des stations touristiques où il n’y aucune demande pour cela, pour pouvoir ensuite les convertir après deux ans et les vendre en résidences secondaires. Le Tribunal fédéral a ainsi voulu éviter mettre un frein à cette pratique.

Merci Philippe, bonnes fêtes à toutes les auditrices et tous les auditeurs, que je me réjouis de retrouver à la rentrée pour de nouvelles chroniques sur l’actualité juridique immobilière !

Cédric Lenoir Immobilier

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Ventes immobilières sur internet, comment ça marche ?

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La presse s’est fait l’écho cette semaine de la mise en vente sur internet de 90 appartements dans le quartier de l’Etang à Vernier, situé en zone de développement. Une vente immobilière par internet est-elle contraignante pour l’acquéreur ? Quelles sont les règles applicables à la zone de développement ?

« Devenez propriétaire en 48h », c’est la promesse de la régie qui a mis en vente ces 90 appartements. C’est évidemment une formule marketing, la réalité juridique étant un peu différente. Le code civil suisse prévoit en effet qu’une vente immobilière doit impérativement être conclue en la forme authentique, soit devant notaire, pour être valable. Sans cela, impossible d’opérer un transfert de propriété qui doit nécessairement être inscrit au registre foncier. En l’espèce, il s’agit en réalité de se réserver le droit d’acquérir un appartement, ce qui est assimilé à une promesse de vente et donc soumis à la forme authentique.

Quelle est donc la validité d’un tel engagement ?

La forme légale n’étant pas respectée, tant l’acquéreur que le vendeur peuvent librement se départir de leur engagement. Il y a toutefois une réserve à cela, c’est la notion de responsabilité précontractuelle, qui vous oblige à vous comporter de bonne foi dans le cadre des négociations qui précèdent la conclusion d’un contrat. Concrètement, si on peut démontrer qu’une des parties n’avait en réalité aucune intention de conclure un contrat, elle pourrait être tenue de dédommager l’autre pour les frais engagés dans le contexte des négociations. Il ne faut donc pas prendre à la légère le fait de s’inscrire sur internet pour l’acquisition d’un appartement.
Je précise qu’il n’y a rien d’illégal ni de malhonnête à commercialiser des appartements par internet, il faut juste garder à l’esprit que les parties ne s’engageront juridiquement et de manière contraignante que par la signature d’un acte authentique devant notaire.

Quelles sont les particularités d’un achat en zone de développement ?

La zone de développement est un périmètre dans lequel l’Etat contrôle les prix de vente et de location des appartements pour qu’ils soient abordables pour le plus grand nombre. Concrètement, cela signifie que le promoteur doit soumettre l’intégralité du plan financier de l’opération à l’Etat pour qu’il vérifie les rendements réalisés par la location future des logements ainsi que la marge réalisée sur la vente des lots PPE. L’avantage évident pour l’acquéreur est de pouvoir acheter un bien immobilier à un prix en moyenne 20% à 30% inférieur au prix du marché, suivant sa localisation.

Y-a-t-il une contrainte particulière pour l’acquéreur ?

Oui. L’acquéreur devra impérativement être domicilié dans son logement pendant 10 ans et ne pourra le louer pendant cette période que pour de justes motifs impératifs (divorce, déménagement à l’étranger, changements de situation familiale etc.). Même à supposer qu’il puisse vendre ou louer avant les 10 ans pour un juste motif, l’Etat contrôlera là encore le prix de location et de vente pour éviter une spéculation sur ce genre de biens.
L’objectif de la loi est que les acquéreurs achètent un logement pour y habiter et non pour réaliser un investissement et c’est le corollaire du prix très avantageux qui leur est proposé à l’achat.
Compte tenu des taux hypothécaires actuels, ces appartements en zone de développement sont généralement une très bonne opportunité de devenir propriétaire.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-22032019-084242/

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Biens immobiliers dans une succession : comment ça marche ?

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Dans le cadre de successions, il n’est pas rare que les biens immobiliers représentent l’essentiel du patrimoine du défunt, avec tous les problèmes qui peuvent ensuite surgir entre héritiers s’agissant de leur répartition. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique les principes juridiques applicables.

Lors du décès, l’intégralité de la succession passe aux héritiers, selon l’adage juridique « le mort saisit le vif ». A ce titre, si la succession comprend un immeuble, les héritiers en deviendront immédiatement propriétaires sans même avoir été inscrits comme tels au registre foncier. De la même manière, ils deviendront aussi débiteurs solidaires de la dette hypothécaire.
La première étape consistera donc généralement à faire l’inventaire de la succession pour déterminer s’il pourrait se justifier de la répudier parce que les passifs excèderaient les actifs.

À supposer qu’ils acceptent la succession, les héritiers peuvent-ils ensuite librement disposer du bien immobilier ?

Non, les héritiers formeront une communauté d’héritiers, qu’on appelle hoirie, et ils seront alors propriétaires en commun de l’immeuble. Concrètement, l’accord unanime de tous les héritiers sera nécessaire pour tous les actes de disposition qui concernent le bien, que cela soit pour le vendre ou le grever d’une hypothèque par exemple.

La difficulté dans ce contexte réside dans le fait que les héritiers ne seront pas nécessairement d’accord sur le fait de savoir s’il faut garder le bien dans la famille, et cas échéant de savoir qui va l’habiter et comment dédommager ceux qui n’en hériteront finalement pas.

Comment sortir de ce statut de propriétaires communs ?

Il faut partager la succession et les valeurs patrimoniales qui la composent. Dans ce contexte, les héritiers devront se mettre d’accord sur la répartition des biens en fonction de leur part de l’héritage. S’ils n’y parviennent pas, chaque héritier pourra demander à un juge qu’il partage la succession, ce qui souvent nécessitera la vente aux enchères du bien immobilier pour pouvoir répartir des liquidités.

Comment anticiper ces problèmes de partage ?

La meilleure solution consiste à conclure un pacte successoral avant le décès entre le disposant et les futurs héritiers et prévoir des règles de partage précises en fonction des moyens de chacun.

Alternativement, le disposant peut prévoir un testament pour attribuer certains biens à certains héritiers, pour autant que cela respecte les réserves héréditaires de chacun. Il s’agit de la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès, en fonction du degré de parenté. Si cette réserve est atteinte, les héritiers lésés pourront exiger judiciairement de réintégrer les biens légués dans la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit.

Le défunt peut-il léguer l’immeuble à un tiers qui n’est pas de la famille ?

Oui, à condition que les héritiers légaux touchent au moins leur réserve héréditaire. Il faut cependant bien faire attention au fait que dans ce cas, l’impôt sur les successions pourra s’élever jusqu’à 54.6% si le défunt et l’immeuble sont situés à Genève. Sachez enfin que quel que soit le degré de parenté de l’héritier, le bien sera fiscalement réévalué au décès à une valeur plus proche du marché, ce qui peut faire une différence considérable si le bien avait été acquis il y a longtemps.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Travaux réalisés par le locataire : mode d’emploi

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Vous êtes locataire de votre appartement mais souhaitez réaliser des travaux dans votre logement. Faut-il l’accord du bailleur ? Qui paie ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

La règle de base consiste à demander au préalable l’accord écrit du bailleur, pour des questions de preuve d’une part mais aussi et naturellement parce que l’appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas aménager vos locaux comme bon vous semble.

On peut imaginer qu’un accord oral suffise, notamment lorsque le bailleur sait pertinemment que des travaux sont réalisés dans les locaux et qu’il apporte son concours pour leur planification ou leur exécution. Il s’agit alors d’un accord par actes concluants.

Que se passe-t-il se locataire s’affranchit de l’accord du bailleur ?

Si le bailleur s’en aperçoit à l’échéance du bail, il pourra exiger que vous remettiez les locaux dans leur état initial et à vos frais, ce qui peut vous coûter cher suivant la nature des travaux. Le bailleur n’est absolument pas tenu de conserver les améliorations ou travaux réalisés.

S’il s’aperçoit en cours de bail que vous réalisez des travaux sans son accord, le bailleur sera fondé à vous sommer d’arrêter immédiatement les travaux et de remettre l’appartement dans son état initial, à défaut de quoi il pourra, moyennant avertissement préalable, résilier le contrat de bail. Il faut toutefois pour cela que les travaux soient suffisamment importants et causent un dommage à la chose louée, sans quoi le congé sera considéré comme contraire à la bonne foi.

Le bailleur peut-il exiger une remise en état à la fin du bail s’il a consenti aux travaux ?

Non, sauf si cela a été explicitement convenu par écrit lorsque le bailleur a donné son accord. Une simple déclaration unilatérale de sa part a posteriori ne suffira pas. On conseillera généralement au bailleur, à l’échéance du bail, de rappeler au locataire qu’il doit remettre les locaux en état pour l’état des lieux de sortie, ce que le locataire pourrait avoir oublié si les travaux ont été réalisés il y a de nombreuses années.

Puis-je exiger une indemnité pour les travaux réalisés avec l’autorisation du bailleur ?

Oui, mais à deux conditions. La première est qu’il faut que le bailleur n’ait pas explicitement exclu le versement d’une indemnité lorsqu’il a donné son accord. La seconde consiste dans le fait que les travaux réalisés apportent une plus-value réelle à la chose louée. Cela suppose que le bailleur puisse louer l’appartement à un loyer supérieur grâce aux travaux réalisés, de simples petites améliorations esthétiques n’étant pas suffisantes à cet égard.

Dans le cadre de travaux importants (construction d’une nouvelle cuisine ou d’une nouvelle salle de bain p.ex.), il sera vivement conseillé de s’entendre sur le montant des travaux pris en charge par le bailleur en fin de bail. Plus simplement, on peut imaginer une prise en charge partagée dès la réalisation des travaux avec une exclusion d’indemnité en fin de bail, ce qui a le mérite de régler définitivement la problématique.

Sachez encore que le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité en fin de bail si les travaux n’étaient pas autorisés, cela même si ces travaux apportent une plus-value importante à l’appartement.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

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Contribuables genevois, le temps de déposer votre déclaration fiscale approche, le délai échéant le 31 mars prochain. Les principes applicables à la taxation des biens immobiliers à l’étranger sont cependant peu connus. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

Beaucoup de gens l’ignorent (plus ou moins de bonne foi) : tout contribuable est tenu de déclarer les biens immobiliers dont il est propriétaire à l’étranger.

S’agissant de l’impôt sur la fortune, la valeur de l’immeuble situé à étranger sera prise en considération pour fixer le taux d’imposition de votre fortune en Suisse. Je m’explique : si vous avez en Suisse une fortune totale de CHF 500’000 et un appartement au Portugal valant CHF 300’000, le fisc va imposer votre fortune Suisse de CHF 500’000 au taux applicable pour une fortune de
CHF 800’000.

Quant à la valeur du bien étranger, le fisc suisse retiendra généralement le prix d’acquisition si le bien a été acquis récemment (moins de 10 ans environ). Dans le cas contraire, il se basera sur une estimation du bien ou éventuellement encore sur la valeur locative de ce bien qu’il capitalisera à un taux déterminé.

A ce propos, le fisc suisse applique-t-il aussi le principe de la valeur locative sur un bien situé à étranger ?

Absolument. Comme pour un bien situé en Suisse, le fisc considérera soit la valeur locative théorique du bien s’il n’est pas loué, soit le revenu effectif réalisé s’il est loué à des tiers.

Contrairement aux biens immobiliers suisses cependant, le revenu locatif réel ou fictif ne sera considéré que pour déterminer le taux applicable à vos revenus, selon la même logique que pour l’impôt sur la fortune. Ainsi, si vos revenus suisses s’élèvent à CHF 100’000 et que votre appartement à Paris vous rapporte CHF 15’000, vos revenus de CHF 100’000 seront taxés au taux applicable à un revenu de CHF 115’000.

Que peut-on déduire pour réduire l’imposition de son bien à l’étranger ?

S’agissant de la fortune, vous pourrez déduire la dette hypothécaire contractée pour financer votre bien. Cependant, le fisc suisse ne va pas déduire la dette étrangère de la valeur du bien étranger uniquement. Il va au contraire prendre en considération l’ensemble de votre patrimoine immobilier et l’ensemble de vos dettes hypothécaires, et répartir la dette totale au prorata de la valeur de chaque bien.

Quant à la valeur locative, vous pourrez déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les travaux d’entretien réalisés sur votre bien à l’étranger. Toutefois, contrairement à ce qui prévaut en matière d’imposition intercantonale, si le montant des travaux excède le revenu locatif, vous ne pourrez pas reporter le solde à déduire sur vos biens en Suisse.

Que faire si je n’ai jamais déclaré le bien que je possède à l’étranger ?

Si le fisc apprend que vous avez un bien non déclaré à l’étranger, vous risquez un rattrapage d’impôts sur dix ans et une amende qui peut aller jusqu’à trois fois le montant de l’impôt soustrait, mais en pratique plutôt une fois ce montant. A cela s’ajoutent des intérêts moratoires sur l’ensemble des montants à payer, ce qui peut représenter au total des sommes considérables.

Pour éviter l’amende, vous avez toujours la possibilité de faire ce que l’on appelle une déclaration spontanée, pour autant que le fisc ne soit pas déjà au courant de l’existence de votre bien à l’étranger. Sachez dans ce contexte que l’échange automatique d’informations avec certains pays permettra à terme au fisc suisse d’apprendre l’existence de vos comptes bancaires à l’étranger, et ainsi peut-être de faire plus facilement le lien avec un bien immobilier étranger pour lequel le compte bancaire a été ouvert.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier et fiscalité immobilière au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

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35 millions pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments

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L’Etat de Genève, avec l’appui de la Confédération et des SIG, a débloqué cette année 35 millions de francs en vue de soutenir les projets d’amélioration énergétique des bâtiments. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous comment procéder pour profiter de ces subventions.

L’Etat de Genève propose en effet divers types de subventions et d’accompagnements techniques afin d’améliorer le rendement énergétique des bâtiments. Il est difficile d’être exhaustif mais on peut citer certaines catégories d’aides financières et techniques.

La première est la réalisation de diagnostics techniques des bâtiments (villas ou immeubles) par des professionnels agréés dont l’intervention est partiellement subventionnée, et qui permettent de déterminer le potentiel d’économies d’énergie en fonction des travaux réalisables.

La seconde concerne l’enveloppe des bâtiments, que cela soit la toiture ou les murs. A titre d’exemple la subvention s’élève à 70.- par m2 de mur ou de toiture dont l’isolation est améliorée.
Il existe également des subventions pour les installations techniques de chauffage telle que les pompes à chaleur air/eau ou sol/eau avec forage géothermique. On peut penser aussi aux installations solaires thermiques en toiture, aux systèmes d’éclairage, à la ventilation ou encore aux panneaux photovoltaïques.

Enfin, des subventions sont accordées pour permettre le raccordement d’un bâtiment à un système de chauffage à distance ou la création d’une installation de production de chaleur à distance.

Comment procéder concrètement pour bénéficier de ces subventions ?

La première étape consiste à se renseigner par téléphone (numéro dédié : 022 546 76 00) ou sur le site internet de l’Etat de Genève pour savoir ce qu’il est possible de faire en fonction de votre situation concrète.

Il sera généralement ensuite recommandé de faire faire un audit du bâtiment pour déterminer les travaux réalisables, audit pour lequel vous pourrez déjà recevoir une première subvention.
Sur cette base, il faudra ensuite solliciter des entreprises spécialisées et agréées pour établir des devis pour ces travaux avec une description précise de ce qui est envisagé. Une fois ces documents réunis, il vous faudra déposer un dossier sur le portail web des subventions du canton de Genève et fournir tous les documents requis (https://portal.leprogrammebatiments.ch/ge).
Cela fait vous pourrez commencer les travaux avant même d’avoir obtenu une décision sur votre demande, sans la certitude toutefois que la subvention vous sera accordée. Si toutefois la décision est positive, il faudra finalement envoyer tous les justificatifs démontrant que les travaux ont été réalisés et payés pour recevoir enfin la subvention.

Notez encore que la procédure liée à la subvention est indépendante de celle relative à l’autorisation de construire éventuellement nécessaire pour réaliser les travaux. Veillez donc à bien vérifier d’avoir toutes les autorisations requises.

Pour conclure, ces subventions sont un excellent incitatif pour améliorer le rendement énergétique de votre logement et faire ainsi des économies à long terme. Sachez enfin que le budget total est alloué au fur et à mesure des demandes et qu’il est généralement épuisé avant la fin de l’année, donc ne tardez pas trop !

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-08022019-071341/

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