Rejoignez-nous

La chronique immo

Levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

Publié

,

le

Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

C’est l’automne et la saison des feuilles mortes, et qui dit feuilles mortes dit aussi souffleuses à feuilles très bruyantes. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, qui doit s’occuper d’enlever les feuilles mortes et quand peut-on utiliser ces souffleuses ?

C’est effectivement la période des feuilles mortes et vous êtes certainement nombreux à avoir été très sérieusement agacé ou réveillé par une souffleuse à feuilles sous vos fenêtres. Il existe même un groupe Facebook intitulé « ligue romande pour l’éradication totale des souffleuses à feuilles », qui compte cependant seulement 24 membres…

Il est de la compétence des cantons ou des communes de réglementer ou non l’usage de telles machines. Genève dispose de sa propre réglementation, soit le Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP). Son article 34 est tout spécialement dédié aux machines à souffler les feuilles, qui sont en l’occurrence interdites entre le 1er février et le 30 septembre.

Selon la même disposition, quand leur usage est autorisé, soit entre le 1er octobre et le 31 janvier, l’utilisation des souffleuses est interdite du lundi au vendredi avant 8h00 et après 19h00, le samedi avant 9h00 et après 18h00 et le dimanche ainsi que les jours fériés. Dans les autres cantons ce sont généralement les communes qui règlementent l’usage des souffleuses. Il faudra donc vous renseigner auprès d’elles ou consulter leur site internet.

Légalement, qui doit ramasser les feuilles mortes et qui est responsable si, par exemple, un piéton glisse sur des feuilles mortes ?

Il faut d’abord distinguer si on se trouve sur le domaine public ou sur le domaine privé. Dans le premier cas, ce sont les collectivités publiques qui doivent entretenir les routes et les chemins, et elles peuvent à certaines conditions restrictives être actionnées en responsabilité s’il est établi qu’elles ont négligé l’entretien du domaine public et que cela a causé un dommage.

Sur les chemins d’accès privés, ce sont les propriétaires privés (cela peut-être un propriétaire d’une villa ou une copropriété par étages) qui peuvent être actionnés en responsabilité sur la base de l’article 58 du Code des obligations suisses qui prévoit que le « propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien ». C’est ici la notion de défaut d’entretien qui est concernée, la problématique étant la même pour la neige par exemple.

Peut-on exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles qui tombent chez soi ?

D’après une jurisprudence du Tribunal fédéral de 2005, la chute de feuilles mortes sur un fonds voisin ne constitue pas une atteinte excessive au droit de propriété, de sorte qu’on ne peut pas, en principe, exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles tombées de son arbre sur notre jardin.

Pour l’anecdote, un arrêt cantonal valaisan traitait la question de savoir si une commune pouvait être recherchée pour les dégâts causés par la chute de marrons sur une voiture garée sur une place publique. Le Tribunal valaisan a répondu par la négative en soulignant avec plein de bon sens, je cite, que « Dans nos contrées, chacun apprend dès sa petite enfance et parfois à ses dépens, qu’à l’automne le marron tombe lourdement de sa branche. La constance des lois naturelles ne laisse ici aucune place pour l’improvisation ou la surprise : les marrons tombent en octobre, de préférence au premier coup de foehn. Citoyen et administration sont placés à égalité devant ce phénomène qui s’impose avec une fatale constance ».

Moralité : levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

Cédric Lenoir Immobilier

La chronique immo

Biens immobiliers dans une succession : comment ça marche ?

Publié

le

Dans le cadre de successions, il n’est pas rare que les biens immobiliers représentent l’essentiel du patrimoine du défunt, avec tous les problèmes qui peuvent ensuite surgir entre héritiers s’agissant de leur répartition. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique les principes juridiques applicables.

Lors du décès, l’intégralité de la succession passe aux héritiers, selon l’adage juridique « le mort saisit le vif ». A ce titre, si la succession comprend un immeuble, les héritiers en deviendront immédiatement propriétaires sans même avoir été inscrits comme tels au registre foncier. De la même manière, ils deviendront aussi débiteurs solidaires de la dette hypothécaire.
La première étape consistera donc généralement à faire l’inventaire de la succession pour déterminer s’il pourrait se justifier de la répudier parce que les passifs excèderaient les actifs.

À supposer qu’ils acceptent la succession, les héritiers peuvent-ils ensuite librement disposer du bien immobilier ?

Non, les héritiers formeront une communauté d’héritiers, qu’on appelle hoirie, et ils seront alors propriétaires en commun de l’immeuble. Concrètement, l’accord unanime de tous les héritiers sera nécessaire pour tous les actes de disposition qui concernent le bien, que cela soit pour le vendre ou le grever d’une hypothèque par exemple.

La difficulté dans ce contexte réside dans le fait que les héritiers ne seront pas nécessairement d’accord sur le fait de savoir s’il faut garder le bien dans la famille, et cas échéant de savoir qui va l’habiter et comment dédommager ceux qui n’en hériteront finalement pas.

Comment sortir de ce statut de propriétaires communs ?

Il faut partager la succession et les valeurs patrimoniales qui la composent. Dans ce contexte, les héritiers devront se mettre d’accord sur la répartition des biens en fonction de leur part de l’héritage. S’ils n’y parviennent pas, chaque héritier pourra demander à un juge qu’il partage la succession, ce qui souvent nécessitera la vente aux enchères du bien immobilier pour pouvoir répartir des liquidités.

Comment anticiper ces problèmes de partage ?

La meilleure solution consiste à conclure un pacte successoral avant le décès entre le disposant et les futurs héritiers et prévoir des règles de partage précises en fonction des moyens de chacun.

Alternativement, le disposant peut prévoir un testament pour attribuer certains biens à certains héritiers, pour autant que cela respecte les réserves héréditaires de chacun. Il s’agit de la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès, en fonction du degré de parenté. Si cette réserve est atteinte, les héritiers lésés pourront exiger judiciairement de réintégrer les biens légués dans la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit.

Le défunt peut-il léguer l’immeuble à un tiers qui n’est pas de la famille ?

Oui, à condition que les héritiers légaux touchent au moins leur réserve héréditaire. Il faut cependant bien faire attention au fait que dans ce cas, l’impôt sur les successions pourra s’élever jusqu’à 54.6% si le défunt et l’immeuble sont situés à Genève. Sachez enfin que quel que soit le degré de parenté de l’héritier, le bien sera fiscalement réévalué au décès à une valeur plus proche du marché, ce qui peut faire une différence considérable si le bien avait été acquis il y a longtemps.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Biens immobilier dans une succession : comment ça marche ?

Continuer la lecture

La chronique immo

Travaux réalisés par le locataire : mode d’emploi

Publié

le

Vous êtes locataire de votre appartement mais souhaitez réaliser des travaux dans votre logement. Faut-il l’accord du bailleur ? Qui paie ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

La règle de base consiste à demander au préalable l’accord écrit du bailleur, pour des questions de preuve d’une part mais aussi et naturellement parce que l’appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas aménager vos locaux comme bon vous semble.

On peut imaginer qu’un accord oral suffise, notamment lorsque le bailleur sait pertinemment que des travaux sont réalisés dans les locaux et qu’il apporte son concours pour leur planification ou leur exécution. Il s’agit alors d’un accord par actes concluants.

Que se passe-t-il se locataire s’affranchit de l’accord du bailleur ?

Si le bailleur s’en aperçoit à l’échéance du bail, il pourra exiger que vous remettiez les locaux dans leur état initial et à vos frais, ce qui peut vous coûter cher suivant la nature des travaux. Le bailleur n’est absolument pas tenu de conserver les améliorations ou travaux réalisés.

S’il s’aperçoit en cours de bail que vous réalisez des travaux sans son accord, le bailleur sera fondé à vous sommer d’arrêter immédiatement les travaux et de remettre l’appartement dans son état initial, à défaut de quoi il pourra, moyennant avertissement préalable, résilier le contrat de bail. Il faut toutefois pour cela que les travaux soient suffisamment importants et causent un dommage à la chose louée, sans quoi le congé sera considéré comme contraire à la bonne foi.

Le bailleur peut-il exiger une remise en état à la fin du bail s’il a consenti aux travaux ?

Non, sauf si cela a été explicitement convenu par écrit lorsque le bailleur a donné son accord. Une simple déclaration unilatérale de sa part a posteriori ne suffira pas. On conseillera généralement au bailleur, à l’échéance du bail, de rappeler au locataire qu’il doit remettre les locaux en état pour l’état des lieux de sortie, ce que le locataire pourrait avoir oublié si les travaux ont été réalisés il y a de nombreuses années.

Puis-je exiger une indemnité pour les travaux réalisés avec l’autorisation du bailleur ?

Oui, mais à deux conditions. La première est qu’il faut que le bailleur n’ait pas explicitement exclu le versement d’une indemnité lorsqu’il a donné son accord. La seconde consiste dans le fait que les travaux réalisés apportent une plus-value réelle à la chose louée. Cela suppose que le bailleur puisse louer l’appartement à un loyer supérieur grâce aux travaux réalisés, de simples petites améliorations esthétiques n’étant pas suffisantes à cet égard.

Dans le cadre de travaux importants (construction d’une nouvelle cuisine ou d’une nouvelle salle de bain p.ex.), il sera vivement conseillé de s’entendre sur le montant des travaux pris en charge par le bailleur en fin de bail. Plus simplement, on peut imaginer une prise en charge partagée dès la réalisation des travaux avec une exclusion d’indemnité en fin de bail, ce qui a le mérite de régler définitivement la problématique.

Sachez encore que le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité en fin de bail si les travaux n’étaient pas autorisés, cela même si ces travaux apportent une plus-value importante à l’appartement.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Travaux réalisés par le locataire : mode d’emploi

Continuer la lecture

La chronique immo

Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

Publié

le

Contribuables genevois, le temps de déposer votre déclaration fiscale approche, le délai échéant le 31 mars prochain. Les principes applicables à la taxation des biens immobiliers à l’étranger sont cependant peu connus. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

Beaucoup de gens l’ignorent (plus ou moins de bonne foi) : tout contribuable est tenu de déclarer les biens immobiliers dont il est propriétaire à l’étranger.

S’agissant de l’impôt sur la fortune, la valeur de l’immeuble situé à étranger sera prise en considération pour fixer le taux d’imposition de votre fortune en Suisse. Je m’explique : si vous avez en Suisse une fortune totale de CHF 500’000 et un appartement au Portugal valant CHF 300’000, le fisc va imposer votre fortune Suisse de CHF 500’000 au taux applicable pour une fortune de
CHF 800’000.

Quant à la valeur du bien étranger, le fisc suisse retiendra généralement le prix d’acquisition si le bien a été acquis récemment (moins de 10 ans environ). Dans le cas contraire, il se basera sur une estimation du bien ou éventuellement encore sur la valeur locative de ce bien qu’il capitalisera à un taux déterminé.

A ce propos, le fisc suisse applique-t-il aussi le principe de la valeur locative sur un bien situé à étranger ?

Absolument. Comme pour un bien situé en Suisse, le fisc considérera soit la valeur locative théorique du bien s’il n’est pas loué, soit le revenu effectif réalisé s’il est loué à des tiers.

Contrairement aux biens immobiliers suisses cependant, le revenu locatif réel ou fictif ne sera considéré que pour déterminer le taux applicable à vos revenus, selon la même logique que pour l’impôt sur la fortune. Ainsi, si vos revenus suisses s’élèvent à CHF 100’000 et que votre appartement à Paris vous rapporte CHF 15’000, vos revenus de CHF 100’000 seront taxés au taux applicable à un revenu de CHF 115’000.

Que peut-on déduire pour réduire l’imposition de son bien à l’étranger ?

S’agissant de la fortune, vous pourrez déduire la dette hypothécaire contractée pour financer votre bien. Cependant, le fisc suisse ne va pas déduire la dette étrangère de la valeur du bien étranger uniquement. Il va au contraire prendre en considération l’ensemble de votre patrimoine immobilier et l’ensemble de vos dettes hypothécaires, et répartir la dette totale au prorata de la valeur de chaque bien.

Quant à la valeur locative, vous pourrez déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les travaux d’entretien réalisés sur votre bien à l’étranger. Toutefois, contrairement à ce qui prévaut en matière d’imposition intercantonale, si le montant des travaux excède le revenu locatif, vous ne pourrez pas reporter le solde à déduire sur vos biens en Suisse.

Que faire si je n’ai jamais déclaré le bien que je possède à l’étranger ?

Si le fisc apprend que vous avez un bien non déclaré à l’étranger, vous risquez un rattrapage d’impôts sur dix ans et une amende qui peut aller jusqu’à trois fois le montant de l’impôt soustrait, mais en pratique plutôt une fois ce montant. A cela s’ajoutent des intérêts moratoires sur l’ensemble des montants à payer, ce qui peut représenter au total des sommes considérables.

Pour éviter l’amende, vous avez toujours la possibilité de faire ce que l’on appelle une déclaration spontanée, pour autant que le fisc ne soit pas déjà au courant de l’existence de votre bien à l’étranger. Sachez dans ce contexte que l’échange automatique d’informations avec certains pays permettra à terme au fisc suisse d’apprendre l’existence de vos comptes bancaires à l’étranger, et ainsi peut-être de faire plus facilement le lien avec un bien immobilier étranger pour lequel le compte bancaire a été ouvert.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier et fiscalité immobilière au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

Continuer la lecture

La chronique immo

35 millions pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments

Publié

le

L’Etat de Genève, avec l’appui de la Confédération et des SIG, a débloqué cette année 35 millions de francs en vue de soutenir les projets d’amélioration énergétique des bâtiments. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous comment procéder pour profiter de ces subventions.

L’Etat de Genève propose en effet divers types de subventions et d’accompagnements techniques afin d’améliorer le rendement énergétique des bâtiments. Il est difficile d’être exhaustif mais on peut citer certaines catégories d’aides financières et techniques.

La première est la réalisation de diagnostics techniques des bâtiments (villas ou immeubles) par des professionnels agréés dont l’intervention est partiellement subventionnée, et qui permettent de déterminer le potentiel d’économies d’énergie en fonction des travaux réalisables.

La seconde concerne l’enveloppe des bâtiments, que cela soit la toiture ou les murs. A titre d’exemple la subvention s’élève à 70.- par m2 de mur ou de toiture dont l’isolation est améliorée.
Il existe également des subventions pour les installations techniques de chauffage telle que les pompes à chaleur air/eau ou sol/eau avec forage géothermique. On peut penser aussi aux installations solaires thermiques en toiture, aux systèmes d’éclairage, à la ventilation ou encore aux panneaux photovoltaïques.

Enfin, des subventions sont accordées pour permettre le raccordement d’un bâtiment à un système de chauffage à distance ou la création d’une installation de production de chaleur à distance.

Comment procéder concrètement pour bénéficier de ces subventions ?

La première étape consiste à se renseigner par téléphone (numéro dédié : 022 546 76 00) ou sur le site internet de l’Etat de Genève pour savoir ce qu’il est possible de faire en fonction de votre situation concrète.

Il sera généralement ensuite recommandé de faire faire un audit du bâtiment pour déterminer les travaux réalisables, audit pour lequel vous pourrez déjà recevoir une première subvention.
Sur cette base, il faudra ensuite solliciter des entreprises spécialisées et agréées pour établir des devis pour ces travaux avec une description précise de ce qui est envisagé. Une fois ces documents réunis, il vous faudra déposer un dossier sur le portail web des subventions du canton de Genève et fournir tous les documents requis (https://portal.leprogrammebatiments.ch/ge).
Cela fait vous pourrez commencer les travaux avant même d’avoir obtenu une décision sur votre demande, sans la certitude toutefois que la subvention vous sera accordée. Si toutefois la décision est positive, il faudra finalement envoyer tous les justificatifs démontrant que les travaux ont été réalisés et payés pour recevoir enfin la subvention.

Notez encore que la procédure liée à la subvention est indépendante de celle relative à l’autorisation de construire éventuellement nécessaire pour réaliser les travaux. Veillez donc à bien vérifier d’avoir toutes les autorisations requises.

Pour conclure, ces subventions sont un excellent incitatif pour améliorer le rendement énergétique de votre logement et faire ainsi des économies à long terme. Sachez enfin que le budget total est alloué au fur et à mesure des demandes et qu’il est généralement épuisé avant la fin de l’année, donc ne tardez pas trop !

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-08022019-071341/

Continuer la lecture

La chronique immo

Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

Publié

le

Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

Continuer la lecture