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Levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

C’est l’automne et la saison des feuilles mortes, et qui dit feuilles mortes dit aussi souffleuses à feuilles très bruyantes. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, qui doit s’occuper d’enlever les feuilles mortes et quand peut-on utiliser ces souffleuses ?

C’est effectivement la période des feuilles mortes et vous êtes certainement nombreux à avoir été très sérieusement agacé ou réveillé par une souffleuse à feuilles sous vos fenêtres. Il existe même un groupe Facebook intitulé « ligue romande pour l’éradication totale des souffleuses à feuilles », qui compte cependant seulement 24 membres…

Il est de la compétence des cantons ou des communes de réglementer ou non l’usage de telles machines. Genève dispose de sa propre réglementation, soit le Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP). Son article 34 est tout spécialement dédié aux machines à souffler les feuilles, qui sont en l’occurrence interdites entre le 1er février et le 30 septembre.

Selon la même disposition, quand leur usage est autorisé, soit entre le 1er octobre et le 31 janvier, l’utilisation des souffleuses est interdite du lundi au vendredi avant 8h00 et après 19h00, le samedi avant 9h00 et après 18h00 et le dimanche ainsi que les jours fériés. Dans les autres cantons ce sont généralement les communes qui règlementent l’usage des souffleuses. Il faudra donc vous renseigner auprès d’elles ou consulter leur site internet.

Légalement, qui doit ramasser les feuilles mortes et qui est responsable si, par exemple, un piéton glisse sur des feuilles mortes ?

Il faut d’abord distinguer si on se trouve sur le domaine public ou sur le domaine privé. Dans le premier cas, ce sont les collectivités publiques qui doivent entretenir les routes et les chemins, et elles peuvent à certaines conditions restrictives être actionnées en responsabilité s’il est établi qu’elles ont négligé l’entretien du domaine public et que cela a causé un dommage.

Sur les chemins d’accès privés, ce sont les propriétaires privés (cela peut-être un propriétaire d’une villa ou une copropriété par étages) qui peuvent être actionnés en responsabilité sur la base de l’article 58 du Code des obligations suisses qui prévoit que le « propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien ». C’est ici la notion de défaut d’entretien qui est concernée, la problématique étant la même pour la neige par exemple.

Peut-on exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles qui tombent chez soi ?

D’après une jurisprudence du Tribunal fédéral de 2005, la chute de feuilles mortes sur un fonds voisin ne constitue pas une atteinte excessive au droit de propriété, de sorte qu’on ne peut pas, en principe, exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles tombées de son arbre sur notre jardin.

Pour l’anecdote, un arrêt cantonal valaisan traitait la question de savoir si une commune pouvait être recherchée pour les dégâts causés par la chute de marrons sur une voiture garée sur une place publique. Le Tribunal valaisan a répondu par la négative en soulignant avec plein de bon sens, je cite, que « Dans nos contrées, chacun apprend dès sa petite enfance et parfois à ses dépens, qu’à l’automne le marron tombe lourdement de sa branche. La constance des lois naturelles ne laisse ici aucune place pour l’improvisation ou la surprise : les marrons tombent en octobre, de préférence au premier coup de foehn. Citoyen et administration sont placés à égalité devant ce phénomène qui s’impose avec une fatale constance ».

Moralité : levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

Cédric Lenoir Immobilier

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La propriété par étage en droit de superficie

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Il a beaucoup été question de la « propriété par étage en droit de superficie » dans le cadre de la votation genevoise sur la loi dite « PAV », Praille-Accacias-Vernet, en juin dernier. L’enjeu était important mais la notion juridique est plutôt méconnue du grand public. 

Pour rappel, l’enjeu de cette votation était de déterminer, notamment, la proportion de logements, respectivement d’emplois, à créer sur ce secteur important de Genève dont les terrains sont actuellement principalement voués à des activités industrielles et artisanales.

Dans ce contexte, la loi soumise au vote proposait qu’au moins 88% des logements construits soient des logements locatifs, et au maximum 12% soient des logements en propriété par étage (PPE) sur des terrains de l’Etat, et c’est là toute la subtilité car l’Etat veut garder la propriété de ces terrains.

Quelle est la différence entre une PPE usuelle et une PPE en superficie ?

Vous connaissez tous certainement la propriété par étage usuelle (PPE), dans le cadre de laquelle vous achetez un appartement, un bout de terrain et des parties communes (couloirs, buanderies etc.).

Le droit de superficie va en réalité permettre de dissocier la propriété du terrain de celle des constructions qui sont érigées au-dessus ou au-dessous. Dans le cas d’une villa, si vous l’achetez en droit de superficie, vous n’allez acheter que la maison (les murs), mais pas le terrain, qui va rester propriété du propriétaire initial. Vous allez alors payer une rente de superficie au propriétaire pour avoir le droit de construire une maison sur son terrain. Si on schématise à l’extrême vous allez acheter une maison mais louer le terrain qui est au-dessous.

Comme acquéreur d’une PPE en superficie, vous serez propriétaire de votre appartement mais pas du terrain sur lequel repose l’immeuble. L’ensemble de la copropriété sera titulaire d’un droit de superficie, qui sera constitué pour minimum 30 ans et au maximum 100 ans. A l’échéance de ce droit, la copropriété devra soit restituer le terrain sans les constructions, soit elle percevra une indemnité équivalant à la valeur des constructions.

Pourquoi est-ce que cette forme de propriété est décriée par les milieux immobiliers ?

Là où cela pose une certaine difficulté, qui a été décriée par la droite lors des votations, c’est que le propriétaire d’une PPE en superficie ne l’acquière pas pour toujours, puisque le droit est limité à 100 ans, et qu’il ne s’agit donc pas d’une vraie propriété.

Par ailleurs, comme vous n’achetez pas le terrain sur lequel est construit la PPE, vous ne pouvez pas bénéficier de la plus-value foncière éventuelle lors de la revente.

L’avantage, c’est que vous n’avez pas à acheter le terrain et que le prix de votre appartement sera donc sensiblement inférieur à une PPE en pleine propriété. Cela facilite donc l’accession à la propriété à un prix abordable en évitant une forme de spéculation sur la valeur du terrain lors des reventes successives.

Il y a donc des avantages et des inconvénients à cette forme de propriété qu’il faudra pondérer en fonction des contraintes et des besoins de l’acquéreur. Il faudra cependant bien s’assurer, lors de l’acquisition d’un lot de PPE en superficie, de connaître les conditions auxquelles le droit de superficie a été accordé, notamment s’agissant de la durée. Cela aura une influence déterminante sur la valeur de bien.

Moralité : l’acquisition d’une PPE en superficie peut-être une bonne opportunité d’achat mais soyez bien conseillés car l’analyse juridique n’est pas évidente mais elle est indispensable pour acheter au juste prix et en connaissance de cause.

Cédric Lenoir est avocat, spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Immobilier

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Initiative contre le mitage du territoire

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Les Suisses voteront le 10 février prochain sur l’initiative populaire lancée par les Jeunes Verts intitulée « Stopper le mitage – pour un développement durable du milieu bâti ». Doris Leuthard vient d’exprimer son opposition à cette initiative. 

Il faut d’abord savoir que l’on parle ici d’aménagement du territoire, qui distingue plusieurs types de zones, dont principalement deux : les zones à bâtir (logements, commerces, industrie) et les zones inconstructibles (zones agricoles, montagnes, forêts). En Suisse, les zones à bâtir représentent seulement 5% de la surface du territoire mais concentrent 95% de la population et la surface moyenne constructible est de 291m2 par habitant. C’est un chiffre qui est en diminution constante compte tenu de la croissance démographique et de la densification du territoire.

Que veulent les Jeunes Verts avec cette initiative contre le mitage du territoire ?

En substance, les écologistes souhaitent une densification des centres urbains pour éviter que les villes ne s’étendent au détriment des zones agricoles. Pour cela, l’initiative imposerait que chaque surface rendue constructible soit compensée par le déclassement d’une surface équivalente, qui deviendrait inconstructible. Concrètement donc, cela reviendrait à un gel des zones à bâtir dont la surface totale deviendrait immuable. Ce changement serait inscrit dans la constitution fédérale comme principe cardinal d’aménagement du territoire.

Qu’en pense Doris Leuthard, conseillère fédérale en charge de l’environnement ?

Doris Leuthard s’oppose fermement à cette initiative qu’elle a qualifiée de « trop radicale, injuste et contre-productive ». Elle considère que l’initiative nuirait grandement à l’attractivité et au développement de la Suisse puisqu’elle consacrerait un gel définitif et constitutionnel de la zone à bâtir.

Il faut savoir dans ce contexte que la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) a été révisée et acceptée par le peuple en 2013 et que cette dernière prévoit déjà un redimensionnement des zones à bâtir pour garantir une utilisation rationnelle du sol. La LAT impose en effet que les zones à bâtir permettent de répondre aux besoins prévisibles sur les 15 ans à venir, mais pas davantage. C’est notamment pour cette raison que certains cantons, dont le canton de Vaud notamment, ont dû sensiblement diminuer les surfaces constructibles qui étaient surdimensionnées par rapport aux besoins pour les 15 prochaines années.

Quels autres arguments sont avancés par la ministre ?

Doris Leuthard a aussi souligné que l’initiative des Verts conduirait à une raréfaction des terrains constructibles et donc à une hausse très significative de la valeur des terrains et donc du prix des logements à la vente et à la location, ce dont la population ferait les frais.

Par ailleurs, l’initiative ne tient pas compte des spécificités et des besoins différents de chaque canton et ne dit pas non plus si le principe de compensation des zones déclassées interviendrait au niveau de chaque canton ou au niveau national.

Conclusion ?

Le parlement s’est déjà prononcé pour un rejet ferme de cette initiative qui n’est soutenue actuellement que par les Verts, les jeunes socialistes et des associations écologistes. Compte tenu des majorités politiques actuelles en Suisse, il y a peu de chances que cette initiative aboutisse.

Cédric Lenoir Immobilier

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Le Tribunal fédéral invalide l’initiative populaire de l’ASLOCA

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Le Tribunal fédéral a invalidé dans son arrêt du 25 octobre dernier l’initiative populaire lancée par l’ASLOCA intitulée « Construisons des logements pour toutes et tous : davantage de coopératives et de logements bon marché! ». 

Pour comprendre la portée de cette décision, il faut d’abord connaître dans les grandes lignes le système législatif genevois destiné à contrôler le type de logements constructibles à Genève.

Il faut en effet savoir que le territoire genevois distingue globalement les zones ordinaires, ou l’Etat n’impose pas de types de logements spécifiques à construire, et les zones de développement, qui sont régies par la loi générale sur les zones de développement, soit la LGZD.

Actuellement, l’article 4A de la LGZD impose qu’un propriétaire d’un terrain situé en zone de développement construise au moins 30% de logements locatifs dont les loyers sont contrôlés par l’Etat, ou qu’il cède 25% des logements à des collectivités ou organismes sans but lucratif, comme des coopératives d’habitation. Dans ce contexte, l’Etat va vérifier l’équilibre financier de toute l’opération, imposer des loyers abordables et contrôler le prix de vente des appartements en propriété.

Que souhaitait l’ASLOCA par son initiative populaire ?

L’ASLOCA souhaitait modifier l’article 4A LGZD pour que les propriétaires de terrains en zone de développement soient forcés à construire au moins 80% de logements locatifs, dont la moitié seraient contrôlés par l’Etat. En plus de cela, les propriétaires seraient obligés de céder la moitié des logements à des collectivités publiques ou des organismes sans but lucratif comme des coopératives d’habitation.

Pour quelles raisons le Tribunal fédéral a-t-il invalidé cette initiative ?

Il faut savoir que l’initiative avait déjà été partiellement invalidée par la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice de Genève qui avait trouvé l’initiative peu claire et disproportionnée par rapport à l’atteinte fondamentale qu’elle représentait au regard du droit constitutionnel à la propriété et à la liberté économique.

Le Tribunal fédéral l’a suivi dans ce raisonnement en considérant que l’atteinte à la garantie de la propriété serait particulièrement grave puisqu’un propriétaire d’un terrain serait contraint de vendre la moitié des logements à construire à des organismes sans but lucratif. Le Tribunal fédéral a également considéré que le texte de l’initiative n’était pas suffisamment clair pour justifier une atteinte aussi grave à la propriété et qu’ainsi les citoyens ne seraient pas en mesure de s’exprimer en connaissance de cause sur cette nouvelle contrainte étatique. Contrairement à la Cour cantonale, le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait intégralement invalider cette initiative.

Quelles sont les conséquences politiques de cette décision ?

Cette décision relance le débat sur la nécessité de promouvoir ou non l’accession à la propriété, ce que souhaite la chambre genevoise immobilière et la droite plus généralement, tandis que la gauche souhaite davantage de logements locatifs et empêcher que les propriétaires puissent faire de l’argent en louant des logements.

Il faut rappeler dans ce contexte que Genève compte moins de 20% de propriétaires et que la demande d’appartements en propriété par étages est très importante, compte tenu notamment des taux hypothécaires actuels historiquement bas.

Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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La limitation de l’acquisition d’immeubles par des étrangers

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier, notamment des questions de LFAIE, au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Il y a 35 ans, le parlement suisse votait l’adoption de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE). Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique dans les grandes lignes le fonctionnement de cette réglementation.

La LFAIE, qu’on appelle aussi communément « Lex Friedrich » ou « Lex Koller », du nom des parlementaires qui en ont influencé le contenu, a pour but explicite de « limiter l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse ». Ainsi, un étranger ne peut pas librement faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en Suisse.

A quelles conditions une acquisition immobilière est-elle soumise à cette loi ?

La LFAIE s’applique si trois conditions sont réunies. Premièrement, il faut que l’acquéreur soit une personne à l’étranger au sens de la loi. Il faut ensuite que l’objet de l’acquisition soit assujetti à raison de son affectation (logements ou activités commerciales), et enfin que l’opération juridique soit assimilée à une acquisition.

S’agissant de la première condition, qui est considéré comme une personne à l’étranger ?

Par principe, tous les étrangers domiciliés à l’étranger, soit les gens qui ne sont pas de nationalité suisse et qui n’ont pas leur résidence principale en Suisse. La loi s’applique également aux étrangers qui sont domiciliés en Suisse mais qui ne (1) sont pas ressortissants d’un pays de la communauté européenne ou de l’association européenne de libre-échange et (2) qui ne possèdent pas un permis d’établissement C.

Si on raisonne a contrario, ne sont pas soumis à la LFAIE les suisses (même les double-nationaux) domiciliés en Suisse ou à l’étranger ; les européens qui sont domiciliés en Suisse (permis B ou C) et tous autres étrangers domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis d’établissement C.

Qu’en est-il de la condition d’affectation de l’immeuble acquis ?

Dans les grandes lignes, il faut distinguer les logements, les immeubles commerciaux et les terrains non construits. Un étranger soumis à la LFAIE ne pourra pas acquérir un logement en Suisse sauf si ce logement est destiné à servir de domicile principal. Il ne pourra donc pas acheter une résidence secondaire, sauf éventuellement dans les cantons touristiques qui disposent d’un contingent d’autorisations.

Les étrangers soumis à la LFAIE peuvent cependant librement acquérir des immeubles destinés à des activités commerciales. Ils peuvent donc acheter un immeuble commercial de rendement, que cela soit pour leurs propres besoins ou pour louer à des tiers.

Enfin, un étranger peut acheter un terrain constructible pour autant qu’il construise dessus dans un délai d’une année, soit sont domicile principal, soit un immeuble commercial.

Qu’en est-il enfin de la dernière condition ?

Il faut que l’opération soit assimilable à une acquisition. Cela comprend une vente, la constitution d’un droit d’habitation ou d’usufruit, l’acquisition d’une société immobilière, la constitution ou l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré, notamment.

Quelle conséquence si ces trois conditions sont réunies ?

Si ces trois conditions sont réunies, l’étranger ne pourra pas acquérir un bien immobilier en Suisse. Il faut souligner que la LFAIE est une loi dont l’application est très complexe et qui recèle certaines exceptions, de sorte qu’il peut être utile de consulter un avocat ou un notaire pour examiner de cas en cas si l’opération envisagée pourrait être autorisée.

Attention à ne pas enfreindre la loi car celle-ci prévoit des sanctions administratives sévères et mêmes pénales dans les cas où les fraudeurs agissent sciemment !

Cédric Lenoir Immobilier

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A Genève, trois mesures de fiscalité immobilière

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Les milieux immobiliers sont en colère et l’ont fait savoir cette semaine par le biais de la Chambre Genevoise Immobilière à la suite d’une série de mesures annoncées dernièrement par le Conseil d’Etat de Genève en lien avec la fiscalité immobilière. Cédric Lenoir, spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous la portée de ces annonces.  

L’annonce faite par le conseil d’Etat concerne trois sujets en particulier en lien avec (1) l’imposition de la fortune immobilière, (2) la valeur locative des logements et (3) l’estimation des immeubles locatifs.

Le point le plus important et qui aura un impact significatif sur le bordereau de taxation de nombreux genevois concerne l’estimation fiscale des biens immobiliers, tels que les villas où les appartements en propriété par étage.

Qu’est-ce qui va changer concrètement ?  

En principe et selon le droit fédéral, les immeubles devraient fiscalement être évalués à leur vénale (valeur de marché), ce qui implique de faire une estimation en fonction d’un certain nombre de critères (le lieu, la vétusté, taille du terrain etc.). Ce travail a été fait la dernière fois à Genève en 1964 et n’a jamais été renouvelé depuis compte tenu du travail immense que cela représente.

Au-lieu de ça, Genève a décidé de réévaluer régulièrement la valeur des immeubles en appliquant une augmentation linéaire de 20%, ce qui a été fait trois fois depuis 1964, la dernière fois en 2004.

Dans la mesure où l’administration n’a toujours pas trouvé le moyen de réévaluer les immeubles sur une base concrète et que les estimations actuelles ne seront plus valables après le 31 décembre 2018, le Conseil d’Etat a décidé de réappliquer à nouveau à partir de l’an prochain une augmentation de 20% de tous les biens immobiliers, valable jusqu’en 2022.

Est-ce que cela concerne tout le monde ?

Non. Cela ne concernera que les propriétaires de biens qui ont été acquis il y a plus de 10 ans ou qui n’ont pas été réévalués pendant cette période à la suite d’une succession, d’une vente ou d’une donation par exemple. Par ailleurs, si les propriétaires estiment que la valeur fiscale de leur bien, avec cette majoration, excède leur valeur vénale, ils pourront contester la décision de taxation et demander une estimation réelle du bien en question.

Le problème de ce système est qu’il créé de grandes inégalités entre des propriétaires de bien acquis il y a longtemps par rapport à ceux qui ont été réévalués récemment.

Quelles sont les deux autres modifications annoncées par le Conseil d’Etat ?

La deuxième concerne l’indexation de la valeur locative. Comme vous le savez certainement, un propriétaire d’un logement est taxé sur un revenu fictif correspondant au loyer qu’il pourrait percevoir si son logement était mis en location. En principe, le Conseil d’Etat devait indexer la valeur locative tous les 4 ans, en l’espèce au début de cette année et à hauteur de 7.9 %. Pour des motifs électoraux le gouvernement y avait renoncé, mais annonce désormais une hausse de 4.7% pour 2018 et une indexation annuelle pour les années qui suivront.

Enfin, la troisième modification est plus technique et concerne le taux de capitalisation qui permet de fixer la valeur fiscale des immeubles locatifs. Ces taux ont diminué ce qui va entraîner là encore une augmentation de la valeur fiscale de ces immeubles.

En conclusion et comme vous le diront tous les fiscalistes citant Benjamin Franklin : en ce monde rien n’est certain, à part la mort et les impôts.

Merci Cédric Lenoir, avocat en l’Etude LENOIR DELGADO & Associés, qui compte également deux avocats fiscalistes.   

Cédric Lenoir Immobilier

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