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La chronique immo

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

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36 acquéreurs de villa neuves à Lancy risquent de devoir payer deux fois les travaux réalisés par une entreprise sanitaire parce qu’elle a obtenu l’inscription d’hypothèques légales sur leurs maisons. 

Une hypothèque légale, c’est un moyen juridique très efficace qui permet à un artisan de faire inscrire une hypothèque sur la maison ou l’immeuble sur lequel il a travaillé pour se faire payer ses prestations.

Prenons un exemple concret, celui d’un peintre qui vient chez vous pour repeindre votre salon, qui vous remet ensuite une facture de 5000 francs et que vous ne payez pas, pour de bonnes ou de mauvaises raisons. Dans ce cas, le peintre peut saisir le tribunal civil du lieu où se trouve le chantier et demander à faire inscrire une hypothèque provisoire sur la maison à hauteur du montant des travaux réalisés. Si cette facture est réellement due et que vous refusez obstinément de la payer, le peintre pourra faire vendre aux enchères votre maison et se faire payer par le produit de la vente, c’est ce qu’on appelle une réalisation forcée.

Et comment ça se passe au niveau juridique ?

Très schématiquement, cela fonctionne en 2 étapes.

Il faut d’abord que l’artisan obtienne dans les 4 mois après la fin du chantier une inscription dite provisoire, dans le sens que le juge va uniquement regarder si la créance de l’artisan semble justifiée à première vue. En général la production de la facture impayée suffira pour obtenir cette inscription provisoire.

Il faudra dans un deuxième temps confirmer l’inscription provisoire par une inscription définitive de l’hypothèque légale. Dans ce cadre-là, le juge regardera en détail, dans une procédure ordinaire, si la somme est due, s’il y avait des défauts, un retard etc.

Mais pourquoi dit-on que les propriétaires risquent de payer deux fois dans le cas paru dans la presse cette semaine.

Car dans ce cas c’est le promoteur qui n’a pas payé ses sous-traitants, alors que les acquéreurs ont payé, eux, tous les travaux au promoteur. Sauf que le sous-traitant a le droit de faire inscrire l’hypothèque légale sur la maison de l’acquéreur même si ce n’est pas lui qui a commandé les travaux, et même si ce n’est pas de sa faute que les travaux n’aient pas été payés. C’est pour ça que l’on dit qu’ils risquent de payer deux fois car pour lever l’hypothèque ils devront peut-être payer de leur poche, en se retournant après contre le promoteur.

Est-ce qu’on peut se prémunir de ce risque comme acquéreur ?

C’est difficile. Le meilleur moyen de se couvrir c’est de s’assurer du sérieux et de la solvabilité du promoteur ou de l’entrepreneur général et d’insérer des mécanismes contractuels qui permettent facilement à l’acquéreur de se retourner contre lui en cas d’inscription d’une hypothèque légale. Ce n’est pas inutile de faire relire son contrat par un avocat, sachant qu’on parle de l’achat d’une vie, et que les conséquences financières peuvent être dramatiques. On peut très bien imaginer, c’est arrivé, un promoteur peu scrupuleux qui encaisse tous les versements des acquéreurs en ne payant aucun de ses sous-traitants, et vous vous retrouvez avec une série d’hypothèques légales et un promoteur en faillite auprès duquel vous n’arrivez rien à récupérer.

Cédric Lenoir Chronique immobilier

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Achat:comment bénéficier d’une réduction des droits de mutation ?

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Acheter un bien immobilier à Genève, ça coûte cher. Cependant, l’acquéreur peut à certaines conditions obtenir une réduction du montant des droits d’enregistrement prélevés par l’administration lors du changement de propriétaire.

Il faut d’abord rappeler que la vente d’un bien immobilier implique des frais de transaction importants qui sont principalement constitués des taxes fiscales, des émoluments du registre foncier ainsi que ceux du notaire. A titre d’exemple, la vente d’un appartement d’un million de francs entraînera des frais de transaction d’environ CHF 39’000 composés pour CHF 31’000 des droits de mutation, pour CHF 2’500 des émoluments du registre foncier et pour CHF 5’200 des frais du notaire. On dit en général que les frais de transaction oscillent entre 3% et 4% du montant de la transaction. A cela s’ajoutent encore les frais relatifs à la création éventuelle d’une cédule hypothécaire liée à l’emprunt nécessaire à l’acquisition. En reprenant l’exemple précédent, si l’acquéreur emprunte CHF 800’000, les frais relatifs à la création de la cédule hypothécaire s’élèveront à environ CHF 16’000, soit 2% du montant de la cédule.

Comment peut-on réduire ces montants, qui sont importants ?

Pour favoriser l’accession des classes moyennes à la propriété, la loi prévoit un système de réduction des droits d’enregistrement dénommé CASATAX. Pour en bénéficier, quatre conditions doivent être réunies.

Premièrement, il faut que le logement soit destiné au domicile principal de l’acquéreur, les résidences secondaires ou les appartements de rendement étant donc exclus.

Il faut ensuite que l’acquéreur prouve, dans les deux ans à compter du transfert de propriété, qu’il est domicilié dans le logement en question.

Troisièmement, il faut que l’acquéreur conserve son domicile principal dans ce logement pendant au moins trois ans.

Enfin, la valeur du bien acquis ne doit pas excéder CHF 1’172’986, montant qui est indexé annuellement à l’indice genevois de la construction.

Quelle réduction obtient-on si ces conditions sont réunies ?

Si toutes les conditions sont réunies, les droits d’enregistrement sur la vente en elle-même seront réduits de CHF 17’595 et les droits perçus pour la création d’une cédule hypothécaire seront réduits de moitié. Dans l’exemple que j’ai cité tout à l’heure, les droits d’enregistrement passeraient de CHF 39’000 à
CHF 21’500 et les frais relatifs à la cédule hypothécaire de CHF 16’000 à
CHF 8’000, ce qui fait donc une économie totale de plus de CHF 25’000.

C’est une économie substantielle sachant que les banques exigent généralement que les frais de transaction soient financés par des fonds propres. Concrètement donc, si vous empruntez le maximum possible, soit 80% de la valeur du bien, il faudra encore rajouter environ 3% de fonds propres pour les frais de transaction.

Sachez encore que si vous revendez votre logement ou changez de domicile avant les trois ans requis par la loi, vous devrez rembourser le rabais d’impôt accordé par le système Casatax. Il en ira de même si vous ne prenez pas domicile dans votre logement dans les deux ans suivant l’acquisition.

Cédric Lenoir Immobilier

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La propriété par étage en droit de superficie

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Il a beaucoup été question de la « propriété par étage en droit de superficie » dans le cadre de la votation genevoise sur la loi dite « PAV », Praille-Accacias-Vernet, en juin dernier. L’enjeu était important mais la notion juridique est plutôt méconnue du grand public. 

Pour rappel, l’enjeu de cette votation était de déterminer, notamment, la proportion de logements, respectivement d’emplois, à créer sur ce secteur important de Genève dont les terrains sont actuellement principalement voués à des activités industrielles et artisanales.

Dans ce contexte, la loi soumise au vote proposait qu’au moins 88% des logements construits soient des logements locatifs, et au maximum 12% soient des logements en propriété par étage (PPE) sur des terrains de l’Etat, et c’est là toute la subtilité car l’Etat veut garder la propriété de ces terrains.

Quelle est la différence entre une PPE usuelle et une PPE en superficie ?

Vous connaissez tous certainement la propriété par étage usuelle (PPE), dans le cadre de laquelle vous achetez un appartement, un bout de terrain et des parties communes (couloirs, buanderies etc.).

Le droit de superficie va en réalité permettre de dissocier la propriété du terrain de celle des constructions qui sont érigées au-dessus ou au-dessous. Dans le cas d’une villa, si vous l’achetez en droit de superficie, vous n’allez acheter que la maison (les murs), mais pas le terrain, qui va rester propriété du propriétaire initial. Vous allez alors payer une rente de superficie au propriétaire pour avoir le droit de construire une maison sur son terrain. Si on schématise à l’extrême vous allez acheter une maison mais louer le terrain qui est au-dessous.

Comme acquéreur d’une PPE en superficie, vous serez propriétaire de votre appartement mais pas du terrain sur lequel repose l’immeuble. L’ensemble de la copropriété sera titulaire d’un droit de superficie, qui sera constitué pour minimum 30 ans et au maximum 100 ans. A l’échéance de ce droit, la copropriété devra soit restituer le terrain sans les constructions, soit elle percevra une indemnité équivalant à la valeur des constructions.

Pourquoi est-ce que cette forme de propriété est décriée par les milieux immobiliers ?

Là où cela pose une certaine difficulté, qui a été décriée par la droite lors des votations, c’est que le propriétaire d’une PPE en superficie ne l’acquière pas pour toujours, puisque le droit est limité à 100 ans, et qu’il ne s’agit donc pas d’une vraie propriété.

Par ailleurs, comme vous n’achetez pas le terrain sur lequel est construit la PPE, vous ne pouvez pas bénéficier de la plus-value foncière éventuelle lors de la revente.

L’avantage, c’est que vous n’avez pas à acheter le terrain et que le prix de votre appartement sera donc sensiblement inférieur à une PPE en pleine propriété. Cela facilite donc l’accession à la propriété à un prix abordable en évitant une forme de spéculation sur la valeur du terrain lors des reventes successives.

Il y a donc des avantages et des inconvénients à cette forme de propriété qu’il faudra pondérer en fonction des contraintes et des besoins de l’acquéreur. Il faudra cependant bien s’assurer, lors de l’acquisition d’un lot de PPE en superficie, de connaître les conditions auxquelles le droit de superficie a été accordé, notamment s’agissant de la durée. Cela aura une influence déterminante sur la valeur de bien.

Moralité : l’acquisition d’une PPE en superficie peut-être une bonne opportunité d’achat mais soyez bien conseillés car l’analyse juridique n’est pas évidente mais elle est indispensable pour acheter au juste prix et en connaissance de cause.

Cédric Lenoir est avocat, spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Immobilier

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Initiative contre le mitage du territoire

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Les Suisses voteront le 10 février prochain sur l’initiative populaire lancée par les Jeunes Verts intitulée « Stopper le mitage – pour un développement durable du milieu bâti ». Doris Leuthard vient d’exprimer son opposition à cette initiative. 

Il faut d’abord savoir que l’on parle ici d’aménagement du territoire, qui distingue plusieurs types de zones, dont principalement deux : les zones à bâtir (logements, commerces, industrie) et les zones inconstructibles (zones agricoles, montagnes, forêts). En Suisse, les zones à bâtir représentent seulement 5% de la surface du territoire mais concentrent 95% de la population et la surface moyenne constructible est de 291m2 par habitant. C’est un chiffre qui est en diminution constante compte tenu de la croissance démographique et de la densification du territoire.

Que veulent les Jeunes Verts avec cette initiative contre le mitage du territoire ?

En substance, les écologistes souhaitent une densification des centres urbains pour éviter que les villes ne s’étendent au détriment des zones agricoles. Pour cela, l’initiative imposerait que chaque surface rendue constructible soit compensée par le déclassement d’une surface équivalente, qui deviendrait inconstructible. Concrètement donc, cela reviendrait à un gel des zones à bâtir dont la surface totale deviendrait immuable. Ce changement serait inscrit dans la constitution fédérale comme principe cardinal d’aménagement du territoire.

Qu’en pense Doris Leuthard, conseillère fédérale en charge de l’environnement ?

Doris Leuthard s’oppose fermement à cette initiative qu’elle a qualifiée de « trop radicale, injuste et contre-productive ». Elle considère que l’initiative nuirait grandement à l’attractivité et au développement de la Suisse puisqu’elle consacrerait un gel définitif et constitutionnel de la zone à bâtir.

Il faut savoir dans ce contexte que la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) a été révisée et acceptée par le peuple en 2013 et que cette dernière prévoit déjà un redimensionnement des zones à bâtir pour garantir une utilisation rationnelle du sol. La LAT impose en effet que les zones à bâtir permettent de répondre aux besoins prévisibles sur les 15 ans à venir, mais pas davantage. C’est notamment pour cette raison que certains cantons, dont le canton de Vaud notamment, ont dû sensiblement diminuer les surfaces constructibles qui étaient surdimensionnées par rapport aux besoins pour les 15 prochaines années.

Quels autres arguments sont avancés par la ministre ?

Doris Leuthard a aussi souligné que l’initiative des Verts conduirait à une raréfaction des terrains constructibles et donc à une hausse très significative de la valeur des terrains et donc du prix des logements à la vente et à la location, ce dont la population ferait les frais.

Par ailleurs, l’initiative ne tient pas compte des spécificités et des besoins différents de chaque canton et ne dit pas non plus si le principe de compensation des zones déclassées interviendrait au niveau de chaque canton ou au niveau national.

Conclusion ?

Le parlement s’est déjà prononcé pour un rejet ferme de cette initiative qui n’est soutenue actuellement que par les Verts, les jeunes socialistes et des associations écologistes. Compte tenu des majorités politiques actuelles en Suisse, il y a peu de chances que cette initiative aboutisse.

Cédric Lenoir Immobilier

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Le Tribunal fédéral invalide l’initiative populaire de l’ASLOCA

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Le Tribunal fédéral a invalidé dans son arrêt du 25 octobre dernier l’initiative populaire lancée par l’ASLOCA intitulée « Construisons des logements pour toutes et tous : davantage de coopératives et de logements bon marché! ». 

Pour comprendre la portée de cette décision, il faut d’abord connaître dans les grandes lignes le système législatif genevois destiné à contrôler le type de logements constructibles à Genève.

Il faut en effet savoir que le territoire genevois distingue globalement les zones ordinaires, ou l’Etat n’impose pas de types de logements spécifiques à construire, et les zones de développement, qui sont régies par la loi générale sur les zones de développement, soit la LGZD.

Actuellement, l’article 4A de la LGZD impose qu’un propriétaire d’un terrain situé en zone de développement construise au moins 30% de logements locatifs dont les loyers sont contrôlés par l’Etat, ou qu’il cède 25% des logements à des collectivités ou organismes sans but lucratif, comme des coopératives d’habitation. Dans ce contexte, l’Etat va vérifier l’équilibre financier de toute l’opération, imposer des loyers abordables et contrôler le prix de vente des appartements en propriété.

Que souhaitait l’ASLOCA par son initiative populaire ?

L’ASLOCA souhaitait modifier l’article 4A LGZD pour que les propriétaires de terrains en zone de développement soient forcés à construire au moins 80% de logements locatifs, dont la moitié seraient contrôlés par l’Etat. En plus de cela, les propriétaires seraient obligés de céder la moitié des logements à des collectivités publiques ou des organismes sans but lucratif comme des coopératives d’habitation.

Pour quelles raisons le Tribunal fédéral a-t-il invalidé cette initiative ?

Il faut savoir que l’initiative avait déjà été partiellement invalidée par la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice de Genève qui avait trouvé l’initiative peu claire et disproportionnée par rapport à l’atteinte fondamentale qu’elle représentait au regard du droit constitutionnel à la propriété et à la liberté économique.

Le Tribunal fédéral l’a suivi dans ce raisonnement en considérant que l’atteinte à la garantie de la propriété serait particulièrement grave puisqu’un propriétaire d’un terrain serait contraint de vendre la moitié des logements à construire à des organismes sans but lucratif. Le Tribunal fédéral a également considéré que le texte de l’initiative n’était pas suffisamment clair pour justifier une atteinte aussi grave à la propriété et qu’ainsi les citoyens ne seraient pas en mesure de s’exprimer en connaissance de cause sur cette nouvelle contrainte étatique. Contrairement à la Cour cantonale, le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait intégralement invalider cette initiative.

Quelles sont les conséquences politiques de cette décision ?

Cette décision relance le débat sur la nécessité de promouvoir ou non l’accession à la propriété, ce que souhaite la chambre genevoise immobilière et la droite plus généralement, tandis que la gauche souhaite davantage de logements locatifs et empêcher que les propriétaires puissent faire de l’argent en louant des logements.

Il faut rappeler dans ce contexte que Genève compte moins de 20% de propriétaires et que la demande d’appartements en propriété par étages est très importante, compte tenu notamment des taux hypothécaires actuels historiquement bas.

Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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La limitation de l’acquisition d’immeubles par des étrangers

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier, notamment des questions de LFAIE, au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Il y a 35 ans, le parlement suisse votait l’adoption de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE). Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique dans les grandes lignes le fonctionnement de cette réglementation.

La LFAIE, qu’on appelle aussi communément « Lex Friedrich » ou « Lex Koller », du nom des parlementaires qui en ont influencé le contenu, a pour but explicite de « limiter l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse ». Ainsi, un étranger ne peut pas librement faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en Suisse.

A quelles conditions une acquisition immobilière est-elle soumise à cette loi ?

La LFAIE s’applique si trois conditions sont réunies. Premièrement, il faut que l’acquéreur soit une personne à l’étranger au sens de la loi. Il faut ensuite que l’objet de l’acquisition soit assujetti à raison de son affectation (logements ou activités commerciales), et enfin que l’opération juridique soit assimilée à une acquisition.

S’agissant de la première condition, qui est considéré comme une personne à l’étranger ?

Par principe, tous les étrangers domiciliés à l’étranger, soit les gens qui ne sont pas de nationalité suisse et qui n’ont pas leur résidence principale en Suisse. La loi s’applique également aux étrangers qui sont domiciliés en Suisse mais qui ne (1) sont pas ressortissants d’un pays de la communauté européenne ou de l’association européenne de libre-échange et (2) qui ne possèdent pas un permis d’établissement C.

Si on raisonne a contrario, ne sont pas soumis à la LFAIE les suisses (même les double-nationaux) domiciliés en Suisse ou à l’étranger ; les européens qui sont domiciliés en Suisse (permis B ou C) et tous autres étrangers domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis d’établissement C.

Qu’en est-il de la condition d’affectation de l’immeuble acquis ?

Dans les grandes lignes, il faut distinguer les logements, les immeubles commerciaux et les terrains non construits. Un étranger soumis à la LFAIE ne pourra pas acquérir un logement en Suisse sauf si ce logement est destiné à servir de domicile principal. Il ne pourra donc pas acheter une résidence secondaire, sauf éventuellement dans les cantons touristiques qui disposent d’un contingent d’autorisations.

Les étrangers soumis à la LFAIE peuvent cependant librement acquérir des immeubles destinés à des activités commerciales. Ils peuvent donc acheter un immeuble commercial de rendement, que cela soit pour leurs propres besoins ou pour louer à des tiers.

Enfin, un étranger peut acheter un terrain constructible pour autant qu’il construise dessus dans un délai d’une année, soit sont domicile principal, soit un immeuble commercial.

Qu’en est-il enfin de la dernière condition ?

Il faut que l’opération soit assimilable à une acquisition. Cela comprend une vente, la constitution d’un droit d’habitation ou d’usufruit, l’acquisition d’une société immobilière, la constitution ou l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré, notamment.

Quelle conséquence si ces trois conditions sont réunies ?

Si ces trois conditions sont réunies, l’étranger ne pourra pas acquérir un bien immobilier en Suisse. Il faut souligner que la LFAIE est une loi dont l’application est très complexe et qui recèle certaines exceptions, de sorte qu’il peut être utile de consulter un avocat ou un notaire pour examiner de cas en cas si l’opération envisagée pourrait être autorisée.

Attention à ne pas enfreindre la loi car celle-ci prévoit des sanctions administratives sévères et mêmes pénales dans les cas où les fraudeurs agissent sciemment !

Cédric Lenoir Immobilier

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