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L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

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36 acquéreurs de villa neuves à Lancy risquent de devoir payer deux fois les travaux réalisés par une entreprise sanitaire parce qu’elle a obtenu l’inscription d’hypothèques légales sur leurs maisons. 

Une hypothèque légale, c’est un moyen juridique très efficace qui permet à un artisan de faire inscrire une hypothèque sur la maison ou l’immeuble sur lequel il a travaillé pour se faire payer ses prestations.

Prenons un exemple concret, celui d’un peintre qui vient chez vous pour repeindre votre salon, qui vous remet ensuite une facture de 5000 francs et que vous ne payez pas, pour de bonnes ou de mauvaises raisons. Dans ce cas, le peintre peut saisir le tribunal civil du lieu où se trouve le chantier et demander à faire inscrire une hypothèque provisoire sur la maison à hauteur du montant des travaux réalisés. Si cette facture est réellement due et que vous refusez obstinément de la payer, le peintre pourra faire vendre aux enchères votre maison et se faire payer par le produit de la vente, c’est ce qu’on appelle une réalisation forcée.

Et comment ça se passe au niveau juridique ?

Très schématiquement, cela fonctionne en 2 étapes.

Il faut d’abord que l’artisan obtienne dans les 4 mois après la fin du chantier une inscription dite provisoire, dans le sens que le juge va uniquement regarder si la créance de l’artisan semble justifiée à première vue. En général la production de la facture impayée suffira pour obtenir cette inscription provisoire.

Il faudra dans un deuxième temps confirmer l’inscription provisoire par une inscription définitive de l’hypothèque légale. Dans ce cadre-là, le juge regardera en détail, dans une procédure ordinaire, si la somme est due, s’il y avait des défauts, un retard etc.

Mais pourquoi dit-on que les propriétaires risquent de payer deux fois dans le cas paru dans la presse cette semaine.

Car dans ce cas c’est le promoteur qui n’a pas payé ses sous-traitants, alors que les acquéreurs ont payé, eux, tous les travaux au promoteur. Sauf que le sous-traitant a le droit de faire inscrire l’hypothèque légale sur la maison de l’acquéreur même si ce n’est pas lui qui a commandé les travaux, et même si ce n’est pas de sa faute que les travaux n’aient pas été payés. C’est pour ça que l’on dit qu’ils risquent de payer deux fois car pour lever l’hypothèque ils devront peut-être payer de leur poche, en se retournant après contre le promoteur.

Est-ce qu’on peut se prémunir de ce risque comme acquéreur ?

C’est difficile. Le meilleur moyen de se couvrir c’est de s’assurer du sérieux et de la solvabilité du promoteur ou de l’entrepreneur général et d’insérer des mécanismes contractuels qui permettent facilement à l’acquéreur de se retourner contre lui en cas d’inscription d’une hypothèque légale. Ce n’est pas inutile de faire relire son contrat par un avocat, sachant qu’on parle de l’achat d’une vie, et que les conséquences financières peuvent être dramatiques. On peut très bien imaginer, c’est arrivé, un promoteur peu scrupuleux qui encaisse tous les versements des acquéreurs en ne payant aucun de ses sous-traitants, et vous vous retrouvez avec une série d’hypothèques légales et un promoteur en faillite auprès duquel vous n’arrivez rien à récupérer.

Cédric Lenoir Chronique immobilier

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Chauffage dans votre logement : vos droits et obligations

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Il fait encore très chaud pour un mois d’octobre mais le froid va nécessairement arriver et avec lui les éternels problèmes de chauffage dans les appartements. Locataires ou propriétaires, Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, vous explique vos droits.

Commençons par les droits et obligations des locataires. Sachez tout d’abord que contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, la loi ne prévoit ni de températures minimales obligatoires à respecter dans les appartements ni de périodes de chauffage obligatoires.

En réalité, les droits des locataires découlent de l’article 256 du Code des obligations qui dispose simplement que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée ». Dans ce contexte, la jurisprudence a eu l’occasion d’établir qu’une température inférieure à 18 degrés constituait un défaut donnant potentiellement droit à une réduction de loyer. A noter encore que le bien-être subjectif du locataire n’est pas pertinent pour juger de l’existence d’un défaut.

Que faire alors si le bailleur tarde à allumer le chauffage ou si celui-ci est défaillant

La première chose à faire est d’en aviser le bailleur par écrit en lui demandant d’allumer le chauffage ou de le réparer pour qu’une température minimale de 18 degrés puisse être atteinte dans toutes les pièces de l’appartement. Sachez encore qu’il admissible et même recommandé que le chauffage soit diminué la nuit, entre 23h00 et 07h00, et qu’une baisse nocturne de la température n’est pas un défaut.

Et si le bailleur ne réagit pas ?

Il faut alors fixer par courrier recommandé un délai raisonnable au bailleur pour qu’il remédie à la situation en indiquant qu’à défaut les loyers seront consignés. A Genève, les loyers doivent être consignés auprès de la caisse du Palais de justice et dans les autres cantons romands se sont soit les banques cantonales soit toutes les banques. Vous devrez ensuite saisir la commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours dès l’échéance du premier loyer consigné pour qu’un tribunal puisse ultimement décider si la consignation est justifiée. Dans ce contexte il faut être très prudent car il n’est pas toujours évident de prouver que les températures minimales ne sont pas respectées, de sorte qu’il faut vraiment éviter d’en arriver là et privilégier la discussion avec son bailleur ou faire preuve d’un peu de patience.

Et s’agissant des propriétaires d’appartements, comment ça se passe ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement en propriété par étage cela sera à l’administrateur de la copropriété de s’assurer que le chauffage soit allumé à temps dans l’immeuble. Théoriquement, s’il ne s’exécute pas, vous pourriez saisir un juge pour qu’il ordonne à l’administrateur de prendre les mesures nécessaires pour allumer le chauffage mais il est rare d’en arriver à une telle issue. On pourrait aussi imaginer que le copropriétaire prenne lui-même les dispositions pour que l’entreprise de chauffage vienne le mettre en route au titre des mesures qu’on appelle « urgentes ».

Peut-on se plaindre d’avoir trop chaud dans un appartement ?

S’il fait chaud à l’intérieur alors qu’il fait froid dehors, oui. Dans un arrêt récent (25 avril 2017), le Tribunal fédéral a considéré comme un défaut le fait qu’il faisait entre 23 et 25 degrés dans l’appartement, chauffage éteint, alors qu’il faisait 3 degrés dehors. Ce genre de problème peut survenir avec les nouveaux immeubles dit « Minergie » dans lesquels il est difficile de régler la température, le soleil pouvant suffire à atteindre des températures élevées même sans chauffage.  

Cédric Lenoir Immobilier

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Levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

C’est l’automne et la saison des feuilles mortes, et qui dit feuilles mortes dit aussi souffleuses à feuilles très bruyantes. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, qui doit s’occuper d’enlever les feuilles mortes et quand peut-on utiliser ces souffleuses ?

C’est effectivement la période des feuilles mortes et vous êtes certainement nombreux à avoir été très sérieusement agacé ou réveillé par une souffleuse à feuilles sous vos fenêtres. Il existe même un groupe Facebook intitulé « ligue romande pour l’éradication totale des souffleuses à feuilles », qui compte cependant seulement 24 membres…

Il est de la compétence des cantons ou des communes de réglementer ou non l’usage de telles machines. Genève dispose de sa propre réglementation, soit le Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP). Son article 34 est tout spécialement dédié aux machines à souffler les feuilles, qui sont en l’occurrence interdites entre le 1er février et le 30 septembre.

Selon la même disposition, quand leur usage est autorisé, soit entre le 1er octobre et le 31 janvier, l’utilisation des souffleuses est interdite du lundi au vendredi avant 8h00 et après 19h00, le samedi avant 9h00 et après 18h00 et le dimanche ainsi que les jours fériés. Dans les autres cantons ce sont généralement les communes qui règlementent l’usage des souffleuses. Il faudra donc vous renseigner auprès d’elles ou consulter leur site internet.

Légalement, qui doit ramasser les feuilles mortes et qui est responsable si, par exemple, un piéton glisse sur des feuilles mortes ?

Il faut d’abord distinguer si on se trouve sur le domaine public ou sur le domaine privé. Dans le premier cas, ce sont les collectivités publiques qui doivent entretenir les routes et les chemins, et elles peuvent à certaines conditions restrictives être actionnées en responsabilité s’il est établi qu’elles ont négligé l’entretien du domaine public et que cela a causé un dommage.

Sur les chemins d’accès privés, ce sont les propriétaires privés (cela peut-être un propriétaire d’une villa ou une copropriété par étages) qui peuvent être actionnés en responsabilité sur la base de l’article 58 du Code des obligations suisses qui prévoit que le « propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien ». C’est ici la notion de défaut d’entretien qui est concernée, la problématique étant la même pour la neige par exemple.

Peut-on exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles qui tombent chez soi ?

D’après une jurisprudence du Tribunal fédéral de 2005, la chute de feuilles mortes sur un fonds voisin ne constitue pas une atteinte excessive au droit de propriété, de sorte qu’on ne peut pas, en principe, exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles tombées de son arbre sur notre jardin.

Pour l’anecdote, un arrêt cantonal valaisan traitait la question de savoir si une commune pouvait être recherchée pour les dégâts causés par la chute de marrons sur une voiture garée sur une place publique. Le Tribunal valaisan a répondu par la négative en soulignant avec plein de bon sens, je cite, que « Dans nos contrées, chacun apprend dès sa petite enfance et parfois à ses dépens, qu’à l’automne le marron tombe lourdement de sa branche. La constance des lois naturelles ne laisse ici aucune place pour l’improvisation ou la surprise : les marrons tombent en octobre, de préférence au premier coup de foehn. Citoyen et administration sont placés à égalité devant ce phénomène qui s’impose avec une fatale constance ».

Moralité : levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

Cédric Lenoir Immobilier

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Villas en zones réservées : la justice tranche

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

La presse s’est fait l’écho cette semaine d’une décision importante de la cour de justice de Genève rendue le 11 septembre dernier et qui concerne un certain de nombre de propriétaires de villas dont les parcelles ont été placées ce qu’on appelle des « zones réservées ». 

Il faut d’abord expliquer dans les grandes lignes le contexte dans lequel s’inscrit cette décision de justice. Comme cela ne vous aura certainement pas échappé, le canton de Genève fait l’objet d’une grave et récurrente pénurie de logements. Pour enrayer cette pénurie, l’Etat dispose d’outils d’aménagements du territoire dont notamment le plan directeur cantonal, qui définit les grandes orientations d’aménagements qui doivent permettre de favoriser la construction de logements sur le long terme, soit en l’occurrence 2030.

Parmi les mesures envisagées figure le déclassement de certaines zones villas pour permettre la construction d’habitations beaucoup plus denses (des immeubles). Le problème c’est que déclasser une zone villa, cela prend un certain temps. Ce que veut éviter l’Etat, c’est que les propriétaires de villas n’attendent pas le déclassement de leurs parcelles et entreprennent des travaux importants ou densifient leur parcelle non pas avec des immeubles mais avec des villas contiguës, puisque c’est la seule chose qu’ils peuvent réaliser avant le déclassement de leur parcelle.

Et concrètement quel est l’outil juridique qui permet d’éviter cela ?    

C’est ce qu’on appelle les zones réservées. Concrètement, il s’agit d’un périmètre défini par le Conseil d’Etat qui interdit à tous les propriétaires de villas concernées par cette zone réservée de réaliser d’importants travaux ou de réaliser des villas plus denses pendant une période maximale de cinq ans, le temps que les parcelles puissent être déclassées pour permettre la réalisation d’immeubles.

Quel est l’inconvénient pour les propriétaires ?

L’inconvénient est simple, c’est, d’une part, que les propriétaires ne peuvent plus valoriser leur terrain pendant toute cette période de cinq ans en construisant des villas groupées (par exemple), et d’autre part, que cela en diminue la valeur puisque le potentiel constructible est très restreint pendant cette période. C’est d’ailleurs l’argument qui a été soulevé par les propriétaires qui ont recouru contre l’arrêté du Conseil d’Etat fixant le périmètre de ces zones réservées, en se prévalant de la garantie constitutionnelle de la propriété.

Et alors, quelle a été la décision rendue par la Cour de justice à ce sujet ?

En résumé, la Cour de justice a considéré que cette mesure était (1) fondée sur une base légale suffisante, (2) quelle était justifiée au regard de l’intérêt public poursuivi, soit celui d’un aménagement rationnel du territoire et (3) qu’elle respectait le principe de proportionnalité puisque la mesure était limitée dans le temps.

Le point sur lequel l’Etat a perdu est celui du critère temporel. L’Etat prétendait que le délai de cinq ans courrait dès l’entrée en vigueur de l’arrêté délimitant les zones réservées, en l’occurrence en juillet 2017. La Cour de justice a considéré que ce délai avait en réalité déjà commencé à courir au moment où l’Etat a publié sur son site internet les cartes relatives aux zones réservées en juillet 2015, en considérant que cette publication avait déjà déployé des effets concrets pour les propriétaires concernés, car leur parcelle perdait de facto beaucoup de leur valeur du fait qu’elles allaient figurer dans le périmètre des zones réservées.

Cela signifie que l’Etat ne dispose plus que de 2 ans pour déclasser les parcelles concernées, après quoi les propriétaires pourront de nouveau librement disposer de leur terrain. Il faut cependant encore préciser que cette décision peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral, donc affaire à suivre.    

Cédric Lenoir Immobilier

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Les clefs pour acheter un logement sur plans

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Les promoteurs et régies immobilières proposent régulièrement à la vente des villas ou des appartements neufs, à acheter « sur plans ». 

On distingue globalement deux modes d’acquisition d’un logement sur plan. Pour faire simple, dans la première variante le promoteur vous promettra la livraison d’un logement neuf qu’il construira lui-même, alors que dans la seconde, c’est vous qui allez faire construire le logement et financer sa construction.

Je m’explique : dans la première hypothèse, le promoteur va vous proposer un appartement neuf que vous allez dans un premier temps promettre d’acheter. Concrètement cela veut dire que vous irez chez un notaire pour signer une promesse de vente, en versant un acompte qui équivaut généralement à 10% du prix de l’appartement. Ensuite, le promoteur s’occupera lui-même de construire et financer l’appartement en intégrant éventuellement vos choix pour les matériaux, l’agencement de la cuisine, les salles de bain etc. Une fois terminé et les clés remises, vous allez exercer la promesse de vente, c’est-à-dire retourner chez le notaire pour signer cette fois-ci un acte de vente à teneur duquel vous deviendrez propriétaire de l’appartement.

Dans la deuxième hypothèse, le promoteur va d’abord vous vendre le terrain sur lequel sera construit la maison, ou une quote-part terrain si vous achetez un appartement en propriété par étage. En principe vous allez payer le terrain, ou en tous cas une partie, avec vos fonds propres. En même temps que l’achat du terrain, vous signerez un contrat d’entreprise totale avec le promoteur qui va vous promettre de construire votre logement pour un prix qui est généralement forfaitaire. La construction sera alors financée par un crédit de construction que vous devrez contracter avec la banque partenaire du promoteur. Au fur et à mesure de l’avancement de la construction, la banque va libérer les fonds nécessaires pour payer l’entreprise générale et ses sous-traitants.

Quelle est la principale différence entre ces deux modes d’acquisition ?

C’est le risque lié à la construction du logement. Dans la deuxième hypothèse, vous prenez le risque que l’entrepreneur général fasse faillite en cours de chantier et vous laisse en rade avec une demie-maison, vous prenez le risque du retard éventuel dans la livraison de l’ouvrage, vous prenez également le risque d’avoir de nombreuses malfaçons une fois l’ouvrage terminé, bien que ce risque existe aussi partiellement dans le cas d’un achat clés en main. L’autre désavantage c’est que vous devez financer vous-même le chantier ce qui vous oblige à payer les intérêts du crédit de construction avant de pouvoir emménager, alors que vous payez encore le loyer ou les intérêts hypothécaires de votre logement actuel. L’avantage par contre c’est que l’achat d’un appartement avec contrat d’entreprise reviendra en principe moins cher dans la mesure où vous supportez plus de risques. Comme toujours en économique, le prix est corrélé au risque.

Peut-on réduire les risques liés à la construction de l’appartement, dans le cas d’un achat du terrain avec un contrat d’entreprise ?

Dans une certaine mesure oui, par le biais d’un contrat d’entreprise bien négocié contenant des clauses qui protègent bien l’acquéreur, en prévoyant par exemple des pénalités de retard, une garantie financière qui couvre le coût éventuel de réfection des défauts pendant le délai de garantie après la livraison de l’ouvrage etc. etc. Comme toujours, mieux vaut investir un peu d’argent dans la relecture du contrat avant sa signature que de faire face à un litige à la fin du chantier qui vous coûtera bien plus cher.

Moralité : l’achat d’un logement sur plan peut être une très bonne affaire pour autant que les contrats aient été bien négociés au préalable et vous protègent suffisamment des risques inhérents à la construction.

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