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Initiative contre le mitage du territoire

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Les Suisses voteront le 10 février prochain sur l’initiative populaire lancée par les Jeunes Verts intitulée « Stopper le mitage – pour un développement durable du milieu bâti ». Doris Leuthard vient d’exprimer son opposition à cette initiative. 

Il faut d’abord savoir que l’on parle ici d’aménagement du territoire, qui distingue plusieurs types de zones, dont principalement deux : les zones à bâtir (logements, commerces, industrie) et les zones inconstructibles (zones agricoles, montagnes, forêts). En Suisse, les zones à bâtir représentent seulement 5% de la surface du territoire mais concentrent 95% de la population et la surface moyenne constructible est de 291m2 par habitant. C’est un chiffre qui est en diminution constante compte tenu de la croissance démographique et de la densification du territoire.

Que veulent les Jeunes Verts avec cette initiative contre le mitage du territoire ?

En substance, les écologistes souhaitent une densification des centres urbains pour éviter que les villes ne s’étendent au détriment des zones agricoles. Pour cela, l’initiative imposerait que chaque surface rendue constructible soit compensée par le déclassement d’une surface équivalente, qui deviendrait inconstructible. Concrètement donc, cela reviendrait à un gel des zones à bâtir dont la surface totale deviendrait immuable. Ce changement serait inscrit dans la constitution fédérale comme principe cardinal d’aménagement du territoire.

Qu’en pense Doris Leuthard, conseillère fédérale en charge de l’environnement ?

Doris Leuthard s’oppose fermement à cette initiative qu’elle a qualifiée de « trop radicale, injuste et contre-productive ». Elle considère que l’initiative nuirait grandement à l’attractivité et au développement de la Suisse puisqu’elle consacrerait un gel définitif et constitutionnel de la zone à bâtir.

Il faut savoir dans ce contexte que la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) a été révisée et acceptée par le peuple en 2013 et que cette dernière prévoit déjà un redimensionnement des zones à bâtir pour garantir une utilisation rationnelle du sol. La LAT impose en effet que les zones à bâtir permettent de répondre aux besoins prévisibles sur les 15 ans à venir, mais pas davantage. C’est notamment pour cette raison que certains cantons, dont le canton de Vaud notamment, ont dû sensiblement diminuer les surfaces constructibles qui étaient surdimensionnées par rapport aux besoins pour les 15 prochaines années.

Quels autres arguments sont avancés par la ministre ?

Doris Leuthard a aussi souligné que l’initiative des Verts conduirait à une raréfaction des terrains constructibles et donc à une hausse très significative de la valeur des terrains et donc du prix des logements à la vente et à la location, ce dont la population ferait les frais.

Par ailleurs, l’initiative ne tient pas compte des spécificités et des besoins différents de chaque canton et ne dit pas non plus si le principe de compensation des zones déclassées interviendrait au niveau de chaque canton ou au niveau national.

Conclusion ?

Le parlement s’est déjà prononcé pour un rejet ferme de cette initiative qui n’est soutenue actuellement que par les Verts, les jeunes socialistes et des associations écologistes. Compte tenu des majorités politiques actuelles en Suisse, il y a peu de chances que cette initiative aboutisse.

Cédric Lenoir Immobilier

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Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

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Contribuables genevois, le temps de déposer votre déclaration fiscale approche, le délai échéant le 31 mars prochain. Les principes applicables à la taxation des biens immobiliers à l’étranger sont cependant peu connus. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

Beaucoup de gens l’ignorent (plus ou moins de bonne foi) : tout contribuable est tenu de déclarer les biens immobiliers dont il est propriétaire à l’étranger.

S’agissant de l’impôt sur la fortune, la valeur de l’immeuble situé à étranger sera prise en considération pour fixer le taux d’imposition de votre fortune en Suisse. Je m’explique : si vous avez en Suisse une fortune totale de CHF 500’000 et un appartement au Portugal valant CHF 300’000, le fisc va imposer votre fortune Suisse de CHF 500’000 au taux applicable pour une fortune de
CHF 800’000.

Quant à la valeur du bien étranger, le fisc suisse retiendra généralement le prix d’acquisition si le bien a été acquis récemment (moins de 10 ans environ). Dans le cas contraire, il se basera sur une estimation du bien ou éventuellement encore sur la valeur locative de ce bien qu’il capitalisera à un taux déterminé.

A ce propos, le fisc suisse applique-t-il aussi le principe de la valeur locative sur un bien situé à étranger ?

Absolument. Comme pour un bien situé en Suisse, le fisc considérera soit la valeur locative théorique du bien s’il n’est pas loué, soit le revenu effectif réalisé s’il est loué à des tiers.

Contrairement aux biens immobiliers suisses cependant, le revenu locatif réel ou fictif ne sera considéré que pour déterminer le taux applicable à vos revenus, selon la même logique que pour l’impôt sur la fortune. Ainsi, si vos revenus suisses s’élèvent à CHF 100’000 et que votre appartement à Paris vous rapporte CHF 15’000, vos revenus de CHF 100’000 seront taxés au taux applicable à un revenu de CHF 115’000.

Que peut-on déduire pour réduire l’imposition de son bien à l’étranger ?

S’agissant de la fortune, vous pourrez déduire la dette hypothécaire contractée pour financer votre bien. Cependant, le fisc suisse ne va pas déduire la dette étrangère de la valeur du bien étranger uniquement. Il va au contraire prendre en considération l’ensemble de votre patrimoine immobilier et l’ensemble de vos dettes hypothécaires, et répartir la dette totale au prorata de la valeur de chaque bien.

Quant à la valeur locative, vous pourrez déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les travaux d’entretien réalisés sur votre bien à l’étranger. Toutefois, contrairement à ce qui prévaut en matière d’imposition intercantonale, si le montant des travaux excède le revenu locatif, vous ne pourrez pas reporter le solde à déduire sur vos biens en Suisse.

Que faire si je n’ai jamais déclaré le bien que je possède à l’étranger ?

Si le fisc apprend que vous avez un bien non déclaré à l’étranger, vous risquez un rattrapage d’impôts sur dix ans et une amende qui peut aller jusqu’à trois fois le montant de l’impôt soustrait, mais en pratique plutôt une fois ce montant. A cela s’ajoutent des intérêts moratoires sur l’ensemble des montants à payer, ce qui peut représenter au total des sommes considérables.

Pour éviter l’amende, vous avez toujours la possibilité de faire ce que l’on appelle une déclaration spontanée, pour autant que le fisc ne soit pas déjà au courant de l’existence de votre bien à l’étranger. Sachez dans ce contexte que l’échange automatique d’informations avec certains pays permettra à terme au fisc suisse d’apprendre l’existence de vos comptes bancaires à l’étranger, et ainsi peut-être de faire plus facilement le lien avec un bien immobilier étranger pour lequel le compte bancaire a été ouvert.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier et fiscalité immobilière au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Fiscalité des biens immobiliers à l’étranger

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35 millions pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments

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L’Etat de Genève, avec l’appui de la Confédération et des SIG, a débloqué cette année 35 millions de francs en vue de soutenir les projets d’amélioration énergétique des bâtiments. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous comment procéder pour profiter de ces subventions.

L’Etat de Genève propose en effet divers types de subventions et d’accompagnements techniques afin d’améliorer le rendement énergétique des bâtiments. Il est difficile d’être exhaustif mais on peut citer certaines catégories d’aides financières et techniques.

La première est la réalisation de diagnostics techniques des bâtiments (villas ou immeubles) par des professionnels agréés dont l’intervention est partiellement subventionnée, et qui permettent de déterminer le potentiel d’économies d’énergie en fonction des travaux réalisables.

La seconde concerne l’enveloppe des bâtiments, que cela soit la toiture ou les murs. A titre d’exemple la subvention s’élève à 70.- par m2 de mur ou de toiture dont l’isolation est améliorée.
Il existe également des subventions pour les installations techniques de chauffage telle que les pompes à chaleur air/eau ou sol/eau avec forage géothermique. On peut penser aussi aux installations solaires thermiques en toiture, aux systèmes d’éclairage, à la ventilation ou encore aux panneaux photovoltaïques.

Enfin, des subventions sont accordées pour permettre le raccordement d’un bâtiment à un système de chauffage à distance ou la création d’une installation de production de chaleur à distance.

Comment procéder concrètement pour bénéficier de ces subventions ?

La première étape consiste à se renseigner par téléphone (numéro dédié : 022 546 76 00) ou sur le site internet de l’Etat de Genève pour savoir ce qu’il est possible de faire en fonction de votre situation concrète.

Il sera généralement ensuite recommandé de faire faire un audit du bâtiment pour déterminer les travaux réalisables, audit pour lequel vous pourrez déjà recevoir une première subvention.
Sur cette base, il faudra ensuite solliciter des entreprises spécialisées et agréées pour établir des devis pour ces travaux avec une description précise de ce qui est envisagé. Une fois ces documents réunis, il vous faudra déposer un dossier sur le portail web des subventions du canton de Genève et fournir tous les documents requis (https://portal.leprogrammebatiments.ch/ge).
Cela fait vous pourrez commencer les travaux avant même d’avoir obtenu une décision sur votre demande, sans la certitude toutefois que la subvention vous sera accordée. Si toutefois la décision est positive, il faudra finalement envoyer tous les justificatifs démontrant que les travaux ont été réalisés et payés pour recevoir enfin la subvention.

Notez encore que la procédure liée à la subvention est indépendante de celle relative à l’autorisation de construire éventuellement nécessaire pour réaliser les travaux. Veillez donc à bien vérifier d’avoir toutes les autorisations requises.

Pour conclure, ces subventions sont un excellent incitatif pour améliorer le rendement énergétique de votre logement et faire ainsi des économies à long terme. Sachez enfin que le budget total est alloué au fur et à mesure des demandes et qu’il est généralement épuisé avant la fin de l’année, donc ne tardez pas trop !

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-08022019-071341/

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Immeubles anciens : comment fixer le loyer ?

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Comment fixer le loyer d’un appartement situé dans un immeuble ancien, telle est la question à laquelle le Tribunal fédéral a répondu dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Le droit du bail, en l’occurrence l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations, permet au locataire de contester le loyer initial et d’en demander la diminution s’il procure au bailleur un rendement excessif et peut ainsi être qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le loyer initial doit être fixé sur la base de la méthode dite « absolue ». Celle-ci consiste soit à calculer concrètement le rendement en faisant la différence entre les charges à supporter par le bailleur et les loyers perçus, soit à comparer le loyer à ceux pratiqués usuellement dans le quartier.

Dans quelle situation faut-il utiliser l’une ou l’autre des méthodes ?

En règle générale, la méthode du rendement prime sur celle des loyers usuels du quartier. Il y a pourtant une exception lorsque l’immeuble a été construit ou acheté il y a longtemps car il est généralement difficile de retrouver les pièces comptables pour établir le coût d’acquisition initial et d’éventuels travaux réalisés depuis l’achat. On parle alors « d’immeubles anciens ».

Comment définit-on un immeuble ancien ?

Le Tribunal fédéral a fixé le principe selon lequel un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail. La règle est stricte et cette durée doit être atteinte au moment du début du bail.

Quels sont les critères utilisés pour comparer les loyers usuels du quartier ?

Il faut se baser sur des loyers de logements comparables quant à (i) l’emplacement, (ii) la dimension, (iii) l’équipement, (iv) l’état et (v) l’année de construction. Comme il n’existe pas de statistiques officielles sur le montant des loyers, il faut que le Tribunal saisi puisse se fonder sur au moins cinq logements comparables. Le critère de la dimension, du nombre de pièces et de la surface sont particulièrement importants, surtout s’il s’agit d’appartements de taille modeste. Sachez encore que les logements situés dans le même immeuble, appartenant au même propriétaire ou gérés par le même gérant ne peuvent pas être pris en considération pour comparer les loyers pratiqués.

Qui doit apporter la preuve que le loyer est abusif en le comparant aux loyers usuels du quartier ?

Par principe, il revient au locataire de prouver que le loyer est abusif et de trouver des exemples de logements comparables, ce qui n’est pas du tout évident à faire. Il faudra généralement être assisté d’un avocat pour s’assurer que les exemples pris en considération correspondent bien aux exigences strictes de la jurisprudence, sans quoi la demande sera rejetée par le Tribunal.

Sachez encore que le fardeau de la preuve sera inversé si l’augmentation du loyer initial par rapport au locataire précédent excède 10%. Dans cette configuration, il reviendra au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif comparativement aux loyers usuels du quartier.

Contester le loyer sur la base des loyers usuels du quartier n’est pas une entreprise évidente mais peut aboutir à une réduction substantielle du loyer en cas de démonstration fructueuse. Qui ne tente rien n’a rien !

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-01022019-071439/

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Les taux hypothécaires continuent de baisser

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Les taux hypothécaires pour le financement d’un bien immobilier continuent de baisser à des niveaux historiquement bas. Quels sont les taux moyens actuels pour l’achat d’un bien immobilier ?
Le taux hypothécaire que la banque vous accordera pour l’achat d’un bien immobilier va dépendre de plusieurs facteurs mais essentiellement de votre solvabilité, de votre assise financière. Plus celle-ci sera importante, plus bas seront les taux accordés. Comme le dit le dicton, on ne prête qu’aux riches.

Si on parle de fourchettes, qui permettent de mieux discerner les taux applicables selon la qualité du dossier de crédit, les hypothèques à cinq ans oscillent entre 0.7% et 1.2% et les hypothèques à dix ans entre 1.15% et 1.6%.

Quelle est la tendance actuellement, s’agissant de la durée des emprunts ?

Actuellement les acquéreurs privilégient nettement les hypothèques à échéance longue puisqu’elles représentent une part de 78% des hypothèques, contre 17.4% pour les échéances moyennes et 4.6% pour les prêts à court terme.

Les analystes pensent majoritairement que les taux devraient légèrement évoluer à la hausse d’ici la fin de l’année, bien qu’il ne soit pas exclu que la baisse continue compte tenu du ralentissement attendu de la conjoncture mondiale.

Rappelez-nous à quelles conditions on peut emprunter pour l’achat d’un immobilier ?

Comme chacun le sait probablement, au moins 20% de la valeur du bien doit être financée par des fonds propres. Parmi ces 20%, seuls 10% peuvent provenir des avoirs de prévoyance (caisse de pension, 3ème pilier etc.)

Ensuite, il vous faudra amortir une partie de l’emprunt, donc le rembourser. Les règles de la FINMA imposent que l’emprunt soit ramené de 80% à 66% de la valeur du bien en 15 ans, bien que certaines banques exigent un amortissement plus court de 10 ans. Si vous empruntez CHF 800’000 pour l’achat d’un bien à CHF 1’000’000, il vous faudra ramener l’emprunt à CHF 666’666 en 15 ans, ce qui représente environ CHF 8’900 par an.

Quelles sont les contraintes liées au revenu minimum pour emprunter ?

La charge mensuelle totale de l’emprunt ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. Pour calculer cette charge, la banque va utiliser un taux théorique de 5% sur le montant emprunté (donc CHF 40’000 pour un emprunt de CHF 800’000), rajouter l’amortissement (CHF 8’900), et 1% de la valeur du bien au titre des frais d’entretien (CHF 10’000). On arrive à un total de CHF 58’900 pour l’achat d’un appartement d’un million. Il vous faudra donc gagner au moins CHF 177’000 par an pour emprunter cette somme. Si vous achetez en couple et empruntez en commun, c’est naturellement les revenus du couple qui seront considérés pour calculer la charge théorique.

C’est donc généralement l’application de ce taux théorique de 5% qui péjore la capacité d’emprunt puisqu’en réalité, pour le moment, les taux réels n’excèdent pas 1.5% à 2%. L’idée de ce taux théorique est cependant de s’assurer que les acquéreurs puissent supporter une hausse des taux sans être pris à la gorge et devoir vendre leur bien.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-18012019-081037/

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La LDTR : bête noire de l’immobilier?

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Genève dispose d’une législation spécifique destinée à favoriser le maintien du parc d’appartements locatifs, la fameuse LDTR, qui agace beaucoup les professionnels de l’immobilier du canton.

Quelles sont les contraintes de cette loi ?

La LDTR, dont l’acronyme signifie « Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation », traite de quatre problématiques distinctes : les démolitions, les changements d’affectation, les transformations et rénovations et enfin la vente en PPE d’appartements qui étaient auparavant loués. C’est une loi plutôt méconnue du grand public car elle concerne essentiellement l’activité des professionnels de l’immobilier, bien qu’elle ait des conséquences très concrètes pour les locataires.

En quoi les locataires sont-ils concernés ?

Peu de gens le savent, mais lorsqu’un propriétaire rénove ou transforme un appartement au-delà de l’entretien courant, l’administration va fixer le loyer de l’appartement pour une période de trois ans. Ainsi et après travaux, le loyer ne pourra pas dépasser une fourchette située entre 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année, soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois, charges non comprises.

En pratique donc, les propriétaires doivent demander une autorisation pour réaliser de tels travaux. S’ils ne le font pas, ils s’exposent non seulement à une amende, mais également à devoir rembourser au locataire le trop perçu pendant la période de contrôle, ce qui peut représenter des sommes très importantes. Ces appartements sont donc une aubaine pour les locataires puisqu’en plus d’avoir été complètement rafraîchis, ils sont loués à un tarif extrêmement avantageux pendant trois ans. C’est ce que reprochent les milieux immobiliers à cette loi puisque les propriétaires auront davantage intérêt à garder des appartements vétustes mais loués au prix du marché plutôt que de les rénover et de subir un contrôle des loyers pendant trois ans.
A noter encore que pour les nouveaux logements, créés dans des combles d’un immeuble ou résultant d’une surélévation, les loyers peuvent être contrôlés pendant 5 à 10 ans.

Quelles sont les autres contraintes de la LDTR ?

En substance, la LDTR interdit par principe de démolir un immeuble, sauf s’il est trop vétuste pour être assaini. C’est aussi un reproche qui est fait contre cette loi qui favoriserait le maintien d’immeubles qui sont des passoires énergétiques plutôt que la réalisation d’immeubles neufs bien plus performants.La LDTR soumet également à autorisation le changement d’affectation d’un logement en une surface de bureau par exemple, ce qui est interdit par principe en vue de maintenir le parc de logements locatifs.
Enfin, la LDTR soumet à autorisation, à certaines conditions, la vente d’un appartement en PPE alors que ce logement était auparavant loué, là encore dans le but de maintenir un parc de logements locatifs important. Ce point est également critiqué puisqu’il restreint l’accès à la propriété pour les locataires qui souhaiteraient acheter un appartement pour y habiter.

Vous l’aurez compris, la LDTR est très contraignante pour les professionnels de l’immobilier et impose une certaine rigidité qu’ils considèrent comme nuisible au développement et à la modernisation du parc immobilier genevois. Elle résulte toutefois de diverses initiatives populaires lancées il y a une vingtaine d’année pour lutter contre certains abus.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-11012019-085628/

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