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A Genève, trois mesures de fiscalité immobilière

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Les milieux immobiliers sont en colère et l’ont fait savoir cette semaine par le biais de la Chambre Genevoise Immobilière à la suite d’une série de mesures annoncées dernièrement par le Conseil d’Etat de Genève en lien avec la fiscalité immobilière. Cédric Lenoir, spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous la portée de ces annonces.  

L’annonce faite par le conseil d’Etat concerne trois sujets en particulier en lien avec (1) l’imposition de la fortune immobilière, (2) la valeur locative des logements et (3) l’estimation des immeubles locatifs.

Le point le plus important et qui aura un impact significatif sur le bordereau de taxation de nombreux genevois concerne l’estimation fiscale des biens immobiliers, tels que les villas où les appartements en propriété par étage.

Qu’est-ce qui va changer concrètement ?  

En principe et selon le droit fédéral, les immeubles devraient fiscalement être évalués à leur vénale (valeur de marché), ce qui implique de faire une estimation en fonction d’un certain nombre de critères (le lieu, la vétusté, taille du terrain etc.). Ce travail a été fait la dernière fois à Genève en 1964 et n’a jamais été renouvelé depuis compte tenu du travail immense que cela représente.

Au-lieu de ça, Genève a décidé de réévaluer régulièrement la valeur des immeubles en appliquant une augmentation linéaire de 20%, ce qui a été fait trois fois depuis 1964, la dernière fois en 2004.

Dans la mesure où l’administration n’a toujours pas trouvé le moyen de réévaluer les immeubles sur une base concrète et que les estimations actuelles ne seront plus valables après le 31 décembre 2018, le Conseil d’Etat a décidé de réappliquer à nouveau à partir de l’an prochain une augmentation de 20% de tous les biens immobiliers, valable jusqu’en 2022.

Est-ce que cela concerne tout le monde ?

Non. Cela ne concernera que les propriétaires de biens qui ont été acquis il y a plus de 10 ans ou qui n’ont pas été réévalués pendant cette période à la suite d’une succession, d’une vente ou d’une donation par exemple. Par ailleurs, si les propriétaires estiment que la valeur fiscale de leur bien, avec cette majoration, excède leur valeur vénale, ils pourront contester la décision de taxation et demander une estimation réelle du bien en question.

Le problème de ce système est qu’il créé de grandes inégalités entre des propriétaires de bien acquis il y a longtemps par rapport à ceux qui ont été réévalués récemment.

Quelles sont les deux autres modifications annoncées par le Conseil d’Etat ?

La deuxième concerne l’indexation de la valeur locative. Comme vous le savez certainement, un propriétaire d’un logement est taxé sur un revenu fictif correspondant au loyer qu’il pourrait percevoir si son logement était mis en location. En principe, le Conseil d’Etat devait indexer la valeur locative tous les 4 ans, en l’espèce au début de cette année et à hauteur de 7.9 %. Pour des motifs électoraux le gouvernement y avait renoncé, mais annonce désormais une hausse de 4.7% pour 2018 et une indexation annuelle pour les années qui suivront.

Enfin, la troisième modification est plus technique et concerne le taux de capitalisation qui permet de fixer la valeur fiscale des immeubles locatifs. Ces taux ont diminué ce qui va entraîner là encore une augmentation de la valeur fiscale de ces immeubles.

En conclusion et comme vous le diront tous les fiscalistes citant Benjamin Franklin : en ce monde rien n’est certain, à part la mort et les impôts.

Merci Cédric Lenoir, avocat en l’Etude LENOIR DELGADO & Associés, qui compte également deux avocats fiscalistes.   

Cédric Lenoir Immobilier

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La limitation de l’acquisition d’immeubles par des étrangers

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Cédric Lenoir est avocat spécialisé en droit immobilier, notamment des questions de LFAIE, au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Il y a 35 ans, le parlement suisse votait l’adoption de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE). Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique dans les grandes lignes le fonctionnement de cette réglementation.

La LFAIE, qu’on appelle aussi communément « Lex Friedrich » ou « Lex Koller », du nom des parlementaires qui en ont influencé le contenu, a pour but explicite de « limiter l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse ». Ainsi, un étranger ne peut pas librement faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en Suisse.

A quelles conditions une acquisition immobilière est-elle soumise à cette loi ?

La LFAIE s’applique si trois conditions sont réunies. Premièrement, il faut que l’acquéreur soit une personne à l’étranger au sens de la loi. Il faut ensuite que l’objet de l’acquisition soit assujetti à raison de son affectation (logements ou activités commerciales), et enfin que l’opération juridique soit assimilée à une acquisition.

S’agissant de la première condition, qui est considéré comme une personne à l’étranger ?

Par principe, tous les étrangers domiciliés à l’étranger, soit les gens qui ne sont pas de nationalité suisse et qui n’ont pas leur résidence principale en Suisse. La loi s’applique également aux étrangers qui sont domiciliés en Suisse mais qui ne (1) sont pas ressortissants d’un pays de la communauté européenne ou de l’association européenne de libre-échange et (2) qui ne possèdent pas un permis d’établissement C.

Si on raisonne a contrario, ne sont pas soumis à la LFAIE les suisses (même les double-nationaux) domiciliés en Suisse ou à l’étranger ; les européens qui sont domiciliés en Suisse (permis B ou C) et tous autres étrangers domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis d’établissement C.

Qu’en est-il de la condition d’affectation de l’immeuble acquis ?

Dans les grandes lignes, il faut distinguer les logements, les immeubles commerciaux et les terrains non construits. Un étranger soumis à la LFAIE ne pourra pas acquérir un logement en Suisse sauf si ce logement est destiné à servir de domicile principal. Il ne pourra donc pas acheter une résidence secondaire, sauf éventuellement dans les cantons touristiques qui disposent d’un contingent d’autorisations.

Les étrangers soumis à la LFAIE peuvent cependant librement acquérir des immeubles destinés à des activités commerciales. Ils peuvent donc acheter un immeuble commercial de rendement, que cela soit pour leurs propres besoins ou pour louer à des tiers.

Enfin, un étranger peut acheter un terrain constructible pour autant qu’il construise dessus dans un délai d’une année, soit sont domicile principal, soit un immeuble commercial.

Qu’en est-il enfin de la dernière condition ?

Il faut que l’opération soit assimilable à une acquisition. Cela comprend une vente, la constitution d’un droit d’habitation ou d’usufruit, l’acquisition d’une société immobilière, la constitution ou l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré, notamment.

Quelle conséquence si ces trois conditions sont réunies ?

Si ces trois conditions sont réunies, l’étranger ne pourra pas acquérir un bien immobilier en Suisse. Il faut souligner que la LFAIE est une loi dont l’application est très complexe et qui recèle certaines exceptions, de sorte qu’il peut être utile de consulter un avocat ou un notaire pour examiner de cas en cas si l’opération envisagée pourrait être autorisée.

Attention à ne pas enfreindre la loi car celle-ci prévoit des sanctions administratives sévères et mêmes pénales dans les cas où les fraudeurs agissent sciemment !

Cédric Lenoir Immobilier

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Un avocat et une régie sont soupçonnés d’avoir falsifié des baux

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La presse a révélé cette semaine qu’un avocat genevois et une régie immobilière auraient falsifiés des baux pour éviter que les locataires ne puissent contester le loyer initial. Cédric Lenoir vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous le contexte juridique de cette affaire.

Les cantons qui connaissent une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire l’usage de la formule officielle lors de la conclusion d’un bail. C’est le cas de Genève, Vaud, Fribourg et Neuchâtel notamment. Il s’agit d’un formulaire qui doit être remis au plus tard lors de la remise des locaux et qui indique le montant du loyer payé par le précédent locataire, le nouveau loyer et parfois les motifs de l’augmentation du loyer.

Ce formulaire indique aussi que le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours auprès de la commission de conciliation du Tribunal des baux et loyers.

Dans quels cas le locataire peut-il contester le loyer initial :

Trois situations peuvent justifier une contestation du loyer :

  • Le loyer a été sensiblement majoré par rapport à l’ancien locataire, la jurisprudence présumant que l’augmentation est sensible si elle excède 10%.
  • Le locataire a été contraint de signer le bail par nécessité personnelle ou familiale.
  • Le locataire a été contraint de signer le bail en raison de la pénurie de logements, ce qui n’a plus besoin d’être démontré dans les cantons où la formule officielle est utilisée.

Le droit du bail a donc ceci de particulier que vous pouvez remettre en cause un contrat que vous avez sciemment conclu, le principe général du droit des obligations (pacta sunt servanda) voulant en principe que l’on s’en tienne aux termes du contrat.

Le législateur a cependant voulu protéger les locataires qui sont parfois contraints de signer un bail compte tenu de la rareté des biens offerts à la location.

Dans le cas révélé cette semaine, que s’est-il passé ?

Il faut parler au conditionnel, l’instruction pénale étant en cours. La régie aurait falsifié les formules officielles en indiquant un loyer précédent bien supérieur à ce qu’il était réellement pour laisser croire que le loyer avait en fait baissé ou augmenté très légèrement seulement, avec pour effet de dissuader les locataires de contester le loyer initial.

Comment vérifier que le formulaire indique le loyer correct ?

Le moyen le plus simple est de demander à l’ancien locataire combien il payait. Un autre moyen pourrait être de comparer le loyer avec ceux pratiqués dans le quartier ou dans le même immeuble. L’ASLOCA propose de contester systématiquement le loyer initial ce que je trouve, à titre personnel, irresponsable puisque cela conduirait à un engorgement complet des tribunaux et à une judiciarisation des relations contractuelles entre bailleurs et locataires, ce qui me paraît malsain et peu souhaitable, même si, en tant qu’avocat, je devrais m’en réjouir.

S’il est avéré que le formulaire a été falsifié, que dois-je faire ?

Il y a un premier aspect pénal puisque de tels faits pourraient constituer une infraction de faux dans les titres et tentative d’escroquerie et un deuxième aspect civil vous permettant de récupérer le trop-perçu s’il apparaît que votre loyer est abusif selon les critères du droit des obligations. Pour cela il vous faudra saisir les tribunaux comme expliqué précédemment ou tenter de trouver un accord amiable avec le bailleur, ce qui est toujours préférable en termes de coûts pour toutes les parties.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Cédric Lenoir Immobilier

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Genève : les locations de type Airbnb plafonnées à 90 jours

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Airbnb n’en finit pas d’agiter les autorités publiques dans les grandes villes du monde compte tenu du nombre toujours croissant d’appartements mis en location sur cette plateforme. La justice genevoise vient de rendre une décision à ce sujet, décision que nous détaille Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier.

Vous vous souviendrez peut-être que le Conseil d’Etat avait décidé en mars dernier de limiter à 60 jours la possibilité de mettre en location des appartements sur des plateformes équivalentes à Airbnb.

Cette restriction était intervenue par une modification du RDTR, soit le Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations. Ce règlement, édicté par le Conseil d’Etat, précise les modalités d’application de la LDTR dont le but est de maintenir le parc de logements locatifs à Genève compte tenu de la pénurie de logements.

Par principe donc, la LDTR interdit de convertir un appartement destiné à la location en une location meublée, ce qui équivaut à un changement d’affectation puisque l’appartement ne sert plus à loger des gens qui s’y domicilient mais à héberger à court terme des personnes de passage.

Dans ce contexte, le Conseil d’Etat considérait qu’il n’y avait pas de changement d’affectation si ces locations de courte durée étaient limitées à 60 jours par an (consécutifs ou non).

Cette décision n’a apparemment pas plu à tout le monde.

Effectivement. Un citoyen a décidé de recourir contre la modification du RDTR auprès de la chambre constitutionnelle de la Cour de justice dont le rôle est notamment de vérifier que les lois et règlement du Conseil d’Etat respectent les droits fondamentaux.

Le recourant considérait que le règlement litigieux ne donnait aucune définition du mot « plate-forme », qu’il restreignait de manière excessive le droit à la propriété et la liberté économique et qu’il ne reposait pas sur une base légale suffisante.

Quel a été l’avis de la chambre Constitutionnelle à ce sujet ?

Le Tribunal a réfuté la quasi-totalité des arguments soulevés pour des raisons qu’il serait trop long de développer ici. Cependant, les juges ont considéré que la limite de 60 jours posée par le Conseil d’Etat était excessive et qu’il fallait l’étendre à 90 jours.

Les juges se sont notamment inspirés des pratiques des autres grandes villes touristiques pour juger de l’adéquation de la limite posée, sans que l’on comprenne très concrètement ce qui a fondé son propre raisonnement.

Ce qui m’interpelle dans cette décision c’est que le Tribunal conclut en indiquant à juste titre, je cite, que « La chambre constitutionnelle n’a pas vocation d’être juge de l’opportunité des actes attaqués devant elle ». Et pourtant, alors que nous avons un parlement qui fait les lois et un gouvernement qui est censé en préciser les modalités d’application, ce sont des juges qui décident de ce qui leur apparaît opportun.

Il aurait été à mon sens plus judicieux d’annuler le règlement en renvoyant la copie au Conseil d’Etat pour qu’il statue lui-même sur l’opportunité d’étendre le délai de 60 à 90 jours.

Que faut-il tirer de cet arrêt pour le moment ?

Le recourant a fait recours au Tribunal fédéral contre cette décision qui n’est donc pas définitive. Cependant, l’administration a fait savoir qu’elle appliquerait une tolérance jusqu’à 90 jours par an le temps que le Tribunal fédéral se prononce sur la question. Encore une « genferei » de plus puisqu’il est désormais de coutume à Genève d’attaquer en justice tout ce qui peut l’être !

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Chauffage dans votre logement : vos droits et obligations

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

Il fait encore très chaud pour un mois d’octobre mais le froid va nécessairement arriver et avec lui les éternels problèmes de chauffage dans les appartements. Locataires ou propriétaires, Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, vous explique vos droits.

Commençons par les droits et obligations des locataires. Sachez tout d’abord que contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, la loi ne prévoit ni de températures minimales obligatoires à respecter dans les appartements ni de périodes de chauffage obligatoires.

En réalité, les droits des locataires découlent de l’article 256 du Code des obligations qui dispose simplement que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée ». Dans ce contexte, la jurisprudence a eu l’occasion d’établir qu’une température inférieure à 18 degrés constituait un défaut donnant potentiellement droit à une réduction de loyer. A noter encore que le bien-être subjectif du locataire n’est pas pertinent pour juger de l’existence d’un défaut.

Que faire alors si le bailleur tarde à allumer le chauffage ou si celui-ci est défaillant

La première chose à faire est d’en aviser le bailleur par écrit en lui demandant d’allumer le chauffage ou de le réparer pour qu’une température minimale de 18 degrés puisse être atteinte dans toutes les pièces de l’appartement. Sachez encore qu’il admissible et même recommandé que le chauffage soit diminué la nuit, entre 23h00 et 07h00, et qu’une baisse nocturne de la température n’est pas un défaut.

Et si le bailleur ne réagit pas ?

Il faut alors fixer par courrier recommandé un délai raisonnable au bailleur pour qu’il remédie à la situation en indiquant qu’à défaut les loyers seront consignés. A Genève, les loyers doivent être consignés auprès de la caisse du Palais de justice et dans les autres cantons romands se sont soit les banques cantonales soit toutes les banques. Vous devrez ensuite saisir la commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours dès l’échéance du premier loyer consigné pour qu’un tribunal puisse ultimement décider si la consignation est justifiée. Dans ce contexte il faut être très prudent car il n’est pas toujours évident de prouver que les températures minimales ne sont pas respectées, de sorte qu’il faut vraiment éviter d’en arriver là et privilégier la discussion avec son bailleur ou faire preuve d’un peu de patience.

Et s’agissant des propriétaires d’appartements, comment ça se passe ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement en propriété par étage cela sera à l’administrateur de la copropriété de s’assurer que le chauffage soit allumé à temps dans l’immeuble. Théoriquement, s’il ne s’exécute pas, vous pourriez saisir un juge pour qu’il ordonne à l’administrateur de prendre les mesures nécessaires pour allumer le chauffage mais il est rare d’en arriver à une telle issue. On pourrait aussi imaginer que le copropriétaire prenne lui-même les dispositions pour que l’entreprise de chauffage vienne le mettre en route au titre des mesures qu’on appelle « urgentes ».

Peut-on se plaindre d’avoir trop chaud dans un appartement ?

S’il fait chaud à l’intérieur alors qu’il fait froid dehors, oui. Dans un arrêt récent (25 avril 2017), le Tribunal fédéral a considéré comme un défaut le fait qu’il faisait entre 23 et 25 degrés dans l’appartement, chauffage éteint, alors qu’il faisait 3 degrés dehors. Ce genre de problème peut survenir avec les nouveaux immeubles dit « Minergie » dans lesquels il est difficile de régler la température, le soleil pouvant suffire à atteindre des températures élevées même sans chauffage.  

Cédric Lenoir Immobilier

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Levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

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Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, associé de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

C’est l’automne et la saison des feuilles mortes, et qui dit feuilles mortes dit aussi souffleuses à feuilles très bruyantes. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, qui doit s’occuper d’enlever les feuilles mortes et quand peut-on utiliser ces souffleuses ?

C’est effectivement la période des feuilles mortes et vous êtes certainement nombreux à avoir été très sérieusement agacé ou réveillé par une souffleuse à feuilles sous vos fenêtres. Il existe même un groupe Facebook intitulé « ligue romande pour l’éradication totale des souffleuses à feuilles », qui compte cependant seulement 24 membres…

Il est de la compétence des cantons ou des communes de réglementer ou non l’usage de telles machines. Genève dispose de sa propre réglementation, soit le Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques (RSTP). Son article 34 est tout spécialement dédié aux machines à souffler les feuilles, qui sont en l’occurrence interdites entre le 1er février et le 30 septembre.

Selon la même disposition, quand leur usage est autorisé, soit entre le 1er octobre et le 31 janvier, l’utilisation des souffleuses est interdite du lundi au vendredi avant 8h00 et après 19h00, le samedi avant 9h00 et après 18h00 et le dimanche ainsi que les jours fériés. Dans les autres cantons ce sont généralement les communes qui règlementent l’usage des souffleuses. Il faudra donc vous renseigner auprès d’elles ou consulter leur site internet.

Légalement, qui doit ramasser les feuilles mortes et qui est responsable si, par exemple, un piéton glisse sur des feuilles mortes ?

Il faut d’abord distinguer si on se trouve sur le domaine public ou sur le domaine privé. Dans le premier cas, ce sont les collectivités publiques qui doivent entretenir les routes et les chemins, et elles peuvent à certaines conditions restrictives être actionnées en responsabilité s’il est établi qu’elles ont négligé l’entretien du domaine public et que cela a causé un dommage.

Sur les chemins d’accès privés, ce sont les propriétaires privés (cela peut-être un propriétaire d’une villa ou une copropriété par étages) qui peuvent être actionnés en responsabilité sur la base de l’article 58 du Code des obligations suisses qui prévoit que le « propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien ». C’est ici la notion de défaut d’entretien qui est concernée, la problématique étant la même pour la neige par exemple.

Peut-on exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles qui tombent chez soi ?

D’après une jurisprudence du Tribunal fédéral de 2005, la chute de feuilles mortes sur un fonds voisin ne constitue pas une atteinte excessive au droit de propriété, de sorte qu’on ne peut pas, en principe, exiger de son voisin qu’il ramasse les feuilles tombées de son arbre sur notre jardin.

Pour l’anecdote, un arrêt cantonal valaisan traitait la question de savoir si une commune pouvait être recherchée pour les dégâts causés par la chute de marrons sur une voiture garée sur une place publique. Le Tribunal valaisan a répondu par la négative en soulignant avec plein de bon sens, je cite, que « Dans nos contrées, chacun apprend dès sa petite enfance et parfois à ses dépens, qu’à l’automne le marron tombe lourdement de sa branche. La constance des lois naturelles ne laisse ici aucune place pour l’improvisation ou la surprise : les marrons tombent en octobre, de préférence au premier coup de foehn. Citoyen et administration sont placés à égalité devant ce phénomène qui s’impose avec une fatale constance ».

Moralité : levez le nez avant de vous garer sous un marronnier !

Cédric Lenoir Immobilier

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