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35 millions pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments

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L’Etat de Genève, avec l’appui de la Confédération et des SIG, a débloqué cette année 35 millions de francs en vue de soutenir les projets d’amélioration énergétique des bâtiments. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous comment procéder pour profiter de ces subventions.

L’Etat de Genève propose en effet divers types de subventions et d’accompagnements techniques afin d’améliorer le rendement énergétique des bâtiments. Il est difficile d’être exhaustif mais on peut citer certaines catégories d’aides financières et techniques.

La première est la réalisation de diagnostics techniques des bâtiments (villas ou immeubles) par des professionnels agréés dont l’intervention est partiellement subventionnée, et qui permettent de déterminer le potentiel d’économies d’énergie en fonction des travaux réalisables.

La seconde concerne l’enveloppe des bâtiments, que cela soit la toiture ou les murs. A titre d’exemple la subvention s’élève à 70.- par m2 de mur ou de toiture dont l’isolation est améliorée.
Il existe également des subventions pour les installations techniques de chauffage telle que les pompes à chaleur air/eau ou sol/eau avec forage géothermique. On peut penser aussi aux installations solaires thermiques en toiture, aux systèmes d’éclairage, à la ventilation ou encore aux panneaux photovoltaïques.

Enfin, des subventions sont accordées pour permettre le raccordement d’un bâtiment à un système de chauffage à distance ou la création d’une installation de production de chaleur à distance.

Comment procéder concrètement pour bénéficier de ces subventions ?

La première étape consiste à se renseigner par téléphone (numéro dédié : 022 546 76 00) ou sur le site internet de l’Etat de Genève pour savoir ce qu’il est possible de faire en fonction de votre situation concrète.

Il sera généralement ensuite recommandé de faire faire un audit du bâtiment pour déterminer les travaux réalisables, audit pour lequel vous pourrez déjà recevoir une première subvention.
Sur cette base, il faudra ensuite solliciter des entreprises spécialisées et agréées pour établir des devis pour ces travaux avec une description précise de ce qui est envisagé. Une fois ces documents réunis, il vous faudra déposer un dossier sur le portail web des subventions du canton de Genève et fournir tous les documents requis (https://portal.leprogrammebatiments.ch/ge).
Cela fait vous pourrez commencer les travaux avant même d’avoir obtenu une décision sur votre demande, sans la certitude toutefois que la subvention vous sera accordée. Si toutefois la décision est positive, il faudra finalement envoyer tous les justificatifs démontrant que les travaux ont été réalisés et payés pour recevoir enfin la subvention.

Notez encore que la procédure liée à la subvention est indépendante de celle relative à l’autorisation de construire éventuellement nécessaire pour réaliser les travaux. Veillez donc à bien vérifier d’avoir toutes les autorisations requises.

Pour conclure, ces subventions sont un excellent incitatif pour améliorer le rendement énergétique de votre logement et faire ainsi des économies à long terme. Sachez enfin que le budget total est alloué au fur et à mesure des demandes et qu’il est généralement épuisé avant la fin de l’année, donc ne tardez pas trop !

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-08022019-071341/

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Constructions illégales: l’Etat sévit à Genève

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Le canton de Genève a décidé de renforcer la lutte contre les constructions illégales en affectant d’ici la fin du printemps 4 inspecteurs à plein temps pour traiter ces infractions.

Qu’est-ce que les propriétaires dénoncés risquent ?

Que cela soit par ignorance des règles applicables ou volonté délibérée de construire sans autorisation, de nombreux propriétaires ont érigé sur leur terrain des constructions illégales. Cela concerne souvent les zones villas ou agricoles et les constructions de type cabanons de jardin, terrains de tennis ou piscines improvisés, palissades de séparation, des parkings sauvages, des velux dans le toit ou encore des transformations d’anciens corps de ferme. Sachez que tous ces travaux requièrent une autorisation de construire. Beaucoup de gens ignorent par exemple que les cabanons de jardin fixes qui font plus de 5m2 au sol et 2m de hauteur nécessitent un permis de construire de même que les palissades et murets de séparation entre parcelles.

Que risquent les propriétaires pris en faute ?

Dans un premier temps, les propriétaires dénoncés recevront un courrier de l’administration les informant que des constructions illicites ont été constatées sur leur terrain et leur demandant de se déterminer sur la question dans un certain délai. Ensuite, et en fonction des explications données, l’administration rendra une décision de dépose des éléments illicites ou de remise en état initial avec éventuellement la faculté, si les constructions sont autorisables, de déposer un dossier d’autorisation pour les régulariser. L’administration se prononcera aussi sur une éventuelle amende administrative, qui peut, selon la loi, s’élever entre 100 et 150’000 francs pour des constructions qui n’étaient pas autorisables, avec une limite à 20’000 francs pour celles qui étaient conformes aux prescriptions légales. L’administration prendra en considération différents critères pour fixer le montant de l’amende, notamment le fait de savoir si c’est un professionnel ou un particulier qui a commandé les travaux, l’ampleur des travaux, l’éventuel récidive etc.

Peut-on contester les décisions rendues et quels arguments peut-on soulever ?

Oui, les décisions peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal administratif de première instance dans un délai de 30 jours dès leur notification, puis encore à la Cour de justice et enfin au Tribunal fédéral. Il peut arriver que l’administration considère à tort que des constructions étaient soumises à autorisation alors qu’elles ne l’étaient pas, que la prescription de trente ans (pour l’ordre de remise en état) était atteinte, ou encore qu’elle inflige des amendes excessives au regard du principe de proportionnalité. Il est arrivé fréquemment que les Tribunaux réduisent les amendes infligées. Dans ce contexte, il est important de bien expliquer dès le début de la procédure les circonstances pouvant justifier une certaine clémence de l’administration ou des tribunaux.

Lorsque l’on achète une maison ou même un appartement, il est important de bien se renseigner sur le fait de savoir si tous les travaux ont fait l’objet d’autorisations car l’administration demandera une remise en état indépendamment de savoir si c’est l’ancien propriétaire qui les a réalisés. Dans le doute, faites-vous conseiller car la légalité des constructions aura évidemment un impact majeur sur la valeur du bien que vous achetez.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-05042019-085035/

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Faire construire son logement : pièges à éviter

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Faire construire son propre logement est un rêve pour beaucoup mais peut parfois tourner au cauchemar. En témoigne la récente débâcle relative à deux promotions à Genève, dont les promoteurs ont fait faillite en cours de chantier. Comment limiter les risques dans ce genre d’opérations ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous donne quelques conseils.

Le premier conseil que l’on peut donner, c’est de s’adresser à des professionnels de l’immobilier reconnus et bien établis sur le marché. Monter une promotion immobilière est une affaire complexe et risquée et beaucoup s’y essaient sans avoir ni l’expertise ni l’assise financière suffisantes. Il vaut ainsi la peine de se renseigner autant que possible sur les promoteurs de l’opération, voir quelles sont leurs réalisations passées et leur expérience dans le domaine.

Quels sont les risques principaux lorsque l’on fait construire sa maison ou son appartement sur plan ?

Les litiges relatifs à des constructions concernent presque toujours les mêmes sujets : les délais de livraison, la qualité des travaux et le budget.
S’agissant des délais, il faut toujours veiller à ce que le contrat d’entreprise prévoit un délai de réalisation ou une date de livraison contraignante pour le constructeur. Quand le contrat prévoit un délai de réalisation, il faudra que le début du délai et son échéance soient bien spécifiés et que les motifs qui pourraient fonder une prolongation du délai soient exhaustivement énumérés. Le cas classique est celui de l’entrepreneur qui rétorquera en fin de chantier que le délai indiqué ne comprenait pas les congés usuels du bâtiment ou que l’acquéreur a tardé à faire ses choix. A ce titre, il est crucial de documenter tous les choix et discussions pendant le chantier dans des procès-verbaux régulièrement tenus, pour qu’un juge éventuellement saisi d’un litige puisse déterminer qui est responsable du retard.

S’agissant de la qualité des travaux, que peut-on faire ?

C’est un aspect plus difficile à maîtriser car l’acquéreur lambda n’a généralement pas les connaissances techniques pour déceler les défauts de réalisation ou de conception pendant le chantier. La première précaution est d’inclure dans le contrat un descriptif très détaillé des travaux et matériaux promis. La deuxième précaution peut consister à s’adjoindre les services d’un AMO (assistant au maître de l’ouvrage) qui sera chargé de veiller à l’avancement du chantier et à la qualité des travaux pendant le chantier pour le compte de l’acquéreur.

Quant au budget, comment limiter les risques ?

Il faut autant que possible s’accorder sur un prix forfaitaire pour l’ensemble des travaux, qui ne pourra être modifié que si des modifications ou compléments sont demandés par écrit par l’acquéreur. Il faudra aussi prévoir que les versements successifs par étapes du chantier n’interviennent qu’une fois l’étape précédente validée et moyennant preuve que les artisans ont été payés, pour éviter les risques d’hypothèques légales. Enfin, pour la période qui suit la livraison du logement, il est crucial de prévoir soit une retenue de 5% sur tous les paiements, qui ne sera libérée qu’à l’échéance du délai de garantie pour les défauts (au moins deux ans), soit une garantie bancaire ou un cautionnement solidaire pour ce même délai de garantie.

En conclusion, il est vivement recommandé de soumettre son contrat d’entreprise à un avocat spécialisé car les risques financiers peuvent être énormes et mettre en péril les économies d’une vie. Mieux vaut prévenir que guérir.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Ventes immobilières sur internet, comment ça marche ?

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La presse s’est fait l’écho cette semaine de la mise en vente sur internet de 90 appartements dans le quartier de l’Etang à Vernier, situé en zone de développement. Une vente immobilière par internet est-elle contraignante pour l’acquéreur ? Quelles sont les règles applicables à la zone de développement ?

« Devenez propriétaire en 48h », c’est la promesse de la régie qui a mis en vente ces 90 appartements. C’est évidemment une formule marketing, la réalité juridique étant un peu différente. Le code civil suisse prévoit en effet qu’une vente immobilière doit impérativement être conclue en la forme authentique, soit devant notaire, pour être valable. Sans cela, impossible d’opérer un transfert de propriété qui doit nécessairement être inscrit au registre foncier. En l’espèce, il s’agit en réalité de se réserver le droit d’acquérir un appartement, ce qui est assimilé à une promesse de vente et donc soumis à la forme authentique.

Quelle est donc la validité d’un tel engagement ?

La forme légale n’étant pas respectée, tant l’acquéreur que le vendeur peuvent librement se départir de leur engagement. Il y a toutefois une réserve à cela, c’est la notion de responsabilité précontractuelle, qui vous oblige à vous comporter de bonne foi dans le cadre des négociations qui précèdent la conclusion d’un contrat. Concrètement, si on peut démontrer qu’une des parties n’avait en réalité aucune intention de conclure un contrat, elle pourrait être tenue de dédommager l’autre pour les frais engagés dans le contexte des négociations. Il ne faut donc pas prendre à la légère le fait de s’inscrire sur internet pour l’acquisition d’un appartement.
Je précise qu’il n’y a rien d’illégal ni de malhonnête à commercialiser des appartements par internet, il faut juste garder à l’esprit que les parties ne s’engageront juridiquement et de manière contraignante que par la signature d’un acte authentique devant notaire.

Quelles sont les particularités d’un achat en zone de développement ?

La zone de développement est un périmètre dans lequel l’Etat contrôle les prix de vente et de location des appartements pour qu’ils soient abordables pour le plus grand nombre. Concrètement, cela signifie que le promoteur doit soumettre l’intégralité du plan financier de l’opération à l’Etat pour qu’il vérifie les rendements réalisés par la location future des logements ainsi que la marge réalisée sur la vente des lots PPE. L’avantage évident pour l’acquéreur est de pouvoir acheter un bien immobilier à un prix en moyenne 20% à 30% inférieur au prix du marché, suivant sa localisation.

Y-a-t-il une contrainte particulière pour l’acquéreur ?

Oui. L’acquéreur devra impérativement être domicilié dans son logement pendant 10 ans et ne pourra le louer pendant cette période que pour de justes motifs impératifs (divorce, déménagement à l’étranger, changements de situation familiale etc.). Même à supposer qu’il puisse vendre ou louer avant les 10 ans pour un juste motif, l’Etat contrôlera là encore le prix de location et de vente pour éviter une spéculation sur ce genre de biens.
L’objectif de la loi est que les acquéreurs achètent un logement pour y habiter et non pour réaliser un investissement et c’est le corollaire du prix très avantageux qui leur est proposé à l’achat.
Compte tenu des taux hypothécaires actuels, ces appartements en zone de développement sont généralement une très bonne opportunité de devenir propriétaire.

https://www.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-22032019-084242/

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Biens immobiliers dans une succession : comment ça marche ?

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Dans le cadre de successions, il n’est pas rare que les biens immobiliers représentent l’essentiel du patrimoine du défunt, avec tous les problèmes qui peuvent ensuite surgir entre héritiers s’agissant de leur répartition. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique les principes juridiques applicables.

Lors du décès, l’intégralité de la succession passe aux héritiers, selon l’adage juridique « le mort saisit le vif ». A ce titre, si la succession comprend un immeuble, les héritiers en deviendront immédiatement propriétaires sans même avoir été inscrits comme tels au registre foncier. De la même manière, ils deviendront aussi débiteurs solidaires de la dette hypothécaire.
La première étape consistera donc généralement à faire l’inventaire de la succession pour déterminer s’il pourrait se justifier de la répudier parce que les passifs excèderaient les actifs.

À supposer qu’ils acceptent la succession, les héritiers peuvent-ils ensuite librement disposer du bien immobilier ?

Non, les héritiers formeront une communauté d’héritiers, qu’on appelle hoirie, et ils seront alors propriétaires en commun de l’immeuble. Concrètement, l’accord unanime de tous les héritiers sera nécessaire pour tous les actes de disposition qui concernent le bien, que cela soit pour le vendre ou le grever d’une hypothèque par exemple.

La difficulté dans ce contexte réside dans le fait que les héritiers ne seront pas nécessairement d’accord sur le fait de savoir s’il faut garder le bien dans la famille, et cas échéant de savoir qui va l’habiter et comment dédommager ceux qui n’en hériteront finalement pas.

Comment sortir de ce statut de propriétaires communs ?

Il faut partager la succession et les valeurs patrimoniales qui la composent. Dans ce contexte, les héritiers devront se mettre d’accord sur la répartition des biens en fonction de leur part de l’héritage. S’ils n’y parviennent pas, chaque héritier pourra demander à un juge qu’il partage la succession, ce qui souvent nécessitera la vente aux enchères du bien immobilier pour pouvoir répartir des liquidités.

Comment anticiper ces problèmes de partage ?

La meilleure solution consiste à conclure un pacte successoral avant le décès entre le disposant et les futurs héritiers et prévoir des règles de partage précises en fonction des moyens de chacun.

Alternativement, le disposant peut prévoir un testament pour attribuer certains biens à certains héritiers, pour autant que cela respecte les réserves héréditaires de chacun. Il s’agit de la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès, en fonction du degré de parenté. Si cette réserve est atteinte, les héritiers lésés pourront exiger judiciairement de réintégrer les biens légués dans la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit.

Le défunt peut-il léguer l’immeuble à un tiers qui n’est pas de la famille ?

Oui, à condition que les héritiers légaux touchent au moins leur réserve héréditaire. Il faut cependant bien faire attention au fait que dans ce cas, l’impôt sur les successions pourra s’élever jusqu’à 54.6% si le défunt et l’immeuble sont situés à Genève. Sachez enfin que quel que soit le degré de parenté de l’héritier, le bien sera fiscalement réévalué au décès à une valeur plus proche du marché, ce qui peut faire une différence considérable si le bien avait été acquis il y a longtemps.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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Travaux réalisés par le locataire : mode d’emploi

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Vous êtes locataire de votre appartement mais souhaitez réaliser des travaux dans votre logement. Faut-il l’accord du bailleur ? Qui paie ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous explique comment ça marche.

La règle de base consiste à demander au préalable l’accord écrit du bailleur, pour des questions de preuve d’une part mais aussi et naturellement parce que l’appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas aménager vos locaux comme bon vous semble.

On peut imaginer qu’un accord oral suffise, notamment lorsque le bailleur sait pertinemment que des travaux sont réalisés dans les locaux et qu’il apporte son concours pour leur planification ou leur exécution. Il s’agit alors d’un accord par actes concluants.

Que se passe-t-il se locataire s’affranchit de l’accord du bailleur ?

Si le bailleur s’en aperçoit à l’échéance du bail, il pourra exiger que vous remettiez les locaux dans leur état initial et à vos frais, ce qui peut vous coûter cher suivant la nature des travaux. Le bailleur n’est absolument pas tenu de conserver les améliorations ou travaux réalisés.

S’il s’aperçoit en cours de bail que vous réalisez des travaux sans son accord, le bailleur sera fondé à vous sommer d’arrêter immédiatement les travaux et de remettre l’appartement dans son état initial, à défaut de quoi il pourra, moyennant avertissement préalable, résilier le contrat de bail. Il faut toutefois pour cela que les travaux soient suffisamment importants et causent un dommage à la chose louée, sans quoi le congé sera considéré comme contraire à la bonne foi.

Le bailleur peut-il exiger une remise en état à la fin du bail s’il a consenti aux travaux ?

Non, sauf si cela a été explicitement convenu par écrit lorsque le bailleur a donné son accord. Une simple déclaration unilatérale de sa part a posteriori ne suffira pas. On conseillera généralement au bailleur, à l’échéance du bail, de rappeler au locataire qu’il doit remettre les locaux en état pour l’état des lieux de sortie, ce que le locataire pourrait avoir oublié si les travaux ont été réalisés il y a de nombreuses années.

Puis-je exiger une indemnité pour les travaux réalisés avec l’autorisation du bailleur ?

Oui, mais à deux conditions. La première est qu’il faut que le bailleur n’ait pas explicitement exclu le versement d’une indemnité lorsqu’il a donné son accord. La seconde consiste dans le fait que les travaux réalisés apportent une plus-value réelle à la chose louée. Cela suppose que le bailleur puisse louer l’appartement à un loyer supérieur grâce aux travaux réalisés, de simples petites améliorations esthétiques n’étant pas suffisantes à cet égard.

Dans le cadre de travaux importants (construction d’une nouvelle cuisine ou d’une nouvelle salle de bain p.ex.), il sera vivement conseillé de s’entendre sur le montant des travaux pris en charge par le bailleur en fin de bail. Plus simplement, on peut imaginer une prise en charge partagée dès la réalisation des travaux avec une exclusion d’indemnité en fin de bail, ce qui a le mérite de régler définitivement la problématique.

Sachez encore que le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité en fin de bail si les travaux n’étaient pas autorisés, cela même si ces travaux apportent une plus-value importante à l’appartement.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.

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